Yüksek kiraların ardından kiracıların karşısına bu kez taşınma maliyeti çıkıyor. İstanbul’da depozito, emlakçı komisyonu, nakliye, abonelik ve diğer giderler hesaba katıldığında yeni bir eve geçmenin maliyeti 200 bin TL’yi aşabiliyor. Bu tablo, kira yenileme dönemlerinde kiracı ile ev sahibi arasındaki pazarlığın da seyrini değiştiriyor.
Mevcut evinden ayrılması halinde yüksek bir başlangıç maliyetiyle karşılaşacak kiracı, yasal hakları bulunsa dahi yeni bir konuta geçmek yerine mevcut evinde kalmayı tercih edebiliyor.
Özellikle geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunduğu kira ilişkilerinde kiracının pozisyonu daha hassas hale gelebiliyor.
Konut satın alma tarafında da fiyatların yükselmesiyle ortalama konut bedelinin 5,3 milyon TL seviyesine ulaşması, hanehalkının konuta erişimini zorlaştıran diğer unsur olarak öne çıkıyor.
Taşınmak 200 bin TL’yi aşabiliyor
Yeni bir kiralık konuta geçerken karşılaşılan maliyet artık yalnızca ilk ayın kirasından oluşmuyor.
Yeni konut için ödenecek depozito, emlakçı hizmet bedeli, nakliye, abonelik işlemleri ve taşınmayla bağlantılı diğer giderler toplam başlangıç maliyetini önemli ölçüde yükseltiyor.
İstanbul’da bu giderlerin toplamının 200 bin TL’yi aşabildiği belirtiliyor.
Bu durum özellikle kira yenileme dönemlerinde önemli hale geliyor.
Kiracı mevcut evindeki kira artışını yüksek bulsa bile taşınması durumunda karşılaşacağı toplam maliyet ile mevcut evde kalmanın maliyetini karşılaştırmak zorunda kalıyor.
Sonuç olarak taşınma maliyeti, kira pazarlığının görünmeyen unsurlarından birine dönüşüyor.
Yasal artışın üzerindeki zam kiracının kabulüne bağlı
Kira yenileme dönemlerinde uygulanabilecek artışlar Türk Borçlar Kanunu’ndaki kurallara tabi.
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, kanunda öngörülen sınırlar çerçevesinde geçerli oluyor.
Dolayısıyla ev sahibinin yasal sınırın üzerinde bir artış istemesi, tek başına kiracıyı bu bedeli kabul etmek zorunda bırakmıyor.
Ancak uygulamada yalnızca hukuki sınırlar değil, kiracının yeni bir eve taşınmasının ekonomik maliyeti de pazarlık üzerinde etkili oluyor.
200 bin TL’yi aşabilen taşınma gideriyle karşılaşmak istemeyen bazı kiracılar, mevcut konutlarında kalabilmek için daha yüksek bir kira konusunda ev sahibiyle anlaşma yoluna gidebiliyor.
Tahliye taahhütnamesi pazarlığı etkileyebiliyor
Kira piyasasında kiracının konumunu etkileyebilen bir diğer unsur tahliye taahhütnamesi.
Kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tahliye taahhütnamesi, gerekli hukuki şartları taşıması halinde ev sahibine tahliye sürecini başlatabilme imkânı sağlayabiliyor.
Ancak tahliye taahhütnamesinin varlığı, kiracının herhangi bir işlem yapılmadan veya hukuki süreç işletilmeden doğrudan evden çıkarılabileceği anlamına gelmiyor.
Belgenin geçerliliği ve tahliye için izlenecek hukuki prosedür önem taşıyor.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinden bağımsız değerlendirilmesi gereken ciddi bir hukuki belge niteliğinde.
Bir yıllık taahhüt yenileme döneminde gündeme gelebiliyor
Uygulamada bazı ev sahipleri kira ilişkisi kurulurken kiracıdan ileride belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına ilişkin tahliye taahhütnamesi talep ediyor.
Geçerli bir taahhüdün bulunduğu durumda, belirtilen tahliye tarihinin yaklaşması kira yenileme görüşmelerindeki dengeleri etkileyebiliyor.
Kiracı bir tarafta yeni konuta geçmenin yüksek maliyetini, diğer tarafta tahliye taahhüdünden kaynaklanabilecek hukuki süreci değerlendiriyor.
Bu iki unsur birleştiğinde yasal kira artış oranından bağımsız olarak tarafların yeni bir kira bedeli üzerinde anlaşmaya çalıştığı durumlar ortaya çıkabiliyor.
Kiracının hesabına artık taşınma maliyeti de girdi
Kira yenileme döneminde kiracı açısından temel karşılaştırma giderek değişiyor.
Eskiden ağırlıklı olarak mevcut kira ile çevredeki yeni kiralık konutların fiyatı karşılaştırılırken bugün hesaba çok daha fazla kalem giriyor.
| Kiracının değerlendirdiği başlık | Maliyete etkisi |
|---|---|
| Yeni konutun kirası | Aylık gider |
| Depozito | İlk giriş maliyeti |
| Emlakçı hizmet bedeli | Tek seferlik maliyet |
| Nakliye | Taşınma gideri |
| Abonelik işlemleri | Ek başlangıç gideri |
| Diğer taşınma masrafları | Değişken gider |
| Mevcut evde talep edilen artış | Aylık gider |
| Tahliye taahhütnamesi | Hukuki risk |
Bu nedenle yeni evin kirası daha uygun görünse bile toplam taşınma maliyeti kararın değişmesine neden olabiliyor.
Konut satın almak isteyenlerin karşısında 5,3 milyon TL’lik ortalama fiyat var
Kiralık konuttaki yüksek maliyetlerden kaçınarak ev sahibi olmak isteyenler açısından da tablo kolay değil.
Emlakjet ve Endeksa iş birliğiyle hazırlanan Ağustos 2026 Konut Değer Raporu’nda açıklanan verilere göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 42 bin 488 TL seviyesine ulaştı.
Ortalama bir konutun satış fiyatı ise 5 milyon 311 bin TL olarak hesaplandı.
| Konut piyasası – Ağustos 2026 | Değer |
|---|---|
| Ortalama m² satış fiyatı | 42.488 TL |
| Ortalama konut satış fiyatı | 5.311.000 TL |
| Yıllık nominal m² fiyat değişimi | %23,5 |
| Yıllık reel değişim | -%6,2 |
Rakamlar konut fiyatlarının TL bazında yükselmeye devam ettiğini ancak enflasyon etkisi çıkarıldığında reel olarak gerilediğini gösteriyor.
Fiyatlar yükseldi ama reel olarak yüzde 6,2 geriledi
Rapora göre konut metrekare satış fiyatlarında yıllık nominal artış yüzde 23,5 olarak gerçekleşti.
Ancak aynı dönemdeki enflasyon etkisi dikkate alındığında konut fiyatlarında yıllık yüzde 6,2’lik reel gerileme hesaplandı.
Bu tablo gayrimenkul piyasasında önemli bir ayrımı ortaya koyuyor.
Konutun etiket fiyatı yükselmeye devam ederken fiyat artışının genel enflasyonun altında kalması, konutun reel değerinde gerilemeye işaret ediyor.
Buna karşılık tüketici açısından 5,3 milyon TL’yi aşan ortalama satış fiyatı, özellikle finansman maliyetleri de hesaba katıldığında konuta erişimin hâlâ zor olduğunu gösteriyor.
Yüksek fiyatlar daha küçük konutlara yöneltiyor
Konut piyasasındaki değişim yalnızca satış ve kira fiyatlarında görülmüyor. Tüketicilerin tercih ettiği konutların büyüklüğü de değişiyor.
İNDER Başkanı Engin Keçeli, tüketicilerin oda sayısından tamamen vazgeçmek yerine aynı oda sayısını daha küçük metrekarelerde tercih etmeye başladığını belirtiyor.
Geçmişte 120-130 metrekare büyüklüğündeki 3+1 konutlara yönelen alıcıların bugün 90-100 metrekarelik 3+1 daireleri de değerlendirdiği ifade ediliyor.
Bu durum aynı oda sayısının daha kompakt projelerde sunulmasını konut geliştiricileri açısından önemli hale getiriyor.
1+0 ve 1+1 konutlara talep artıyor
Yüksek kira bedellerinin etkilediği bir diğer segment ise küçük konutlar.
Keçeli’ye göre 1+0 ve 1+1 konutlara yönelik ilgi artıyor.
Daha düşük toplam satış bedeline ulaşabilme ihtimali, daha düşük kira maliyeti ve özellikle tek kişilik hanelerin ihtiyaçları küçük metrekareli konutları öne çıkarabiliyor.
Bununla birlikte alıcı artık yalnızca dairenin içine bakmıyor.
Otopark, spor alanları, yürüyüş parkurları ve sosyal donatılar da satın alma kararında etkili unsurlar arasında bulunuyor.
“Ne yaparsan satar” dönemi geride kaldı
Konut üreticileri açısından da piyasanın dinamikleri değişiyor.
İNDER Başkanı Engin Keçeli’nin değerlendirmesine göre sektörde geçmiş yıllardaki “ne yaparsan satar” yaklaşımı artık geçerli değil.
Yeni projelerde konum, fiyat, metrekare ve sosyal donatıların hedef kitlenin gerçek talebiyle örtüşmesi gerekiyor.
Özellikle satın alma gücündeki gerileme, daha verimli planlanmış ve toplam satış bedeli ulaşılabilir seviyede tutulabilen konutların önemini artırıyor.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki denklem değişiyor
Konut piyasasında kira, satış fiyatı ve taşınma maliyetleri artık birbirini doğrudan etkileyen üç başlık haline gelmiş durumda.
Bir tarafta ortalama konut satış fiyatı 5,3 milyon TL’yi aşarken diğer tarafta yeni bir kiralık konuta geçmenin başlangıç maliyeti 200 bin TL’nin üzerine çıkabiliyor.
Bu ortamda kiracı açısından mevcut konutta kalmanın maliyeti ile taşınmanın toplam maliyeti arasındaki fark daha önemli hale geliyor.
Tahliye taahhütnamesinin bulunduğu kira ilişkilerinde ise hukuki boyut da bu ekonomik hesabın içerisine giriyor.
Sonuç olarak kira yenileme pazarlığı artık yalnızca “yasal artış oranı kaç?” sorusundan ibaret değil. Yeni konutun kirası, depozito, emlakçı hizmet bedeli, nakliye giderleri ve mevcut kira ilişkisinin hukuki koşulları birlikte değerlendiriliyor.
Konut piyasasında fiyatlar ve taşınma giderleri yüksek kaldığı sürece bu tablonun kiracı ile ev sahibi arasındaki pazarlık üzerinde etkili olmaya devam etmesi bekleniyor.