TÜİK’in 27 Temmuz’da yayımladığı mevsim etkilerinden arındırılmış sektörel güven endeksleri, ticari gayrimenkulün iki ana talep kaynağında farklı yönlere işaret etti. İnşaat sektörü güven endeksi hazirandaki 83,0 seviyesinden yüzde 0,6 artışla 83,5’e çıktı. Aynı dönemde alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi yüzde 3,9 yükselerek 82,1’e ulaştı; buna karşılık gelecek üç aya ilişkin toplam çalışan sayısı beklentisi yüzde 2,3 gerileyerek 84,9’a indi.
Bu ayrışma, yüklenicilerin sipariş tarafında görece iyileşme gördüğünü ancak istihdam ve uygulama kapasitesini aynı hızda büyütmeye hazır olmadığını düşündürüyor. Endeksin 100’ün altında kalması, sektörde genel iyimserliğin henüz oluşmadığını da hatırlatıyor. Proje geliştiricileri açısından ihale ve ön satış haberlerinden çok, siparişin sözleşmeye, sözleşmenin de şantiye ilerlemesine dönüşme hızı izlenmeli.
Perakende ticaret güven endeksi ise hazirandaki 112,8’den yüzde 1,6 düşüşle 111,0’a geriledi. Son üç aylık iş hacmi ve satışlar yüzde 0,5 azalırken gelecek üç aylık satış beklentisi yüzde 3,8 düşerek 119,1 oldu. Perakende güveni hâlâ 100’ün üzerinde; ancak ileriye dönük beklentideki gerileme, AVM ve cadde mağazalarında yeni kira sözleşmelerinde ciro kirası, erken çıkış ve teşvik taleplerinin güçlenebileceği anlamına geliyor.
Hizmet sektörü güveninin yüzde 1,4 artarak 112,0’a çıkması ise ofis, yeme‑içme ve kişisel hizmetlerde talep tabanının perakendeye göre daha dirençli olabileceğini gösteriyor. Karma projelerde yalnız mağaza alanını büyütmek yerine hizmet, deneyim ve günlük ihtiyaç kullanımını dengeleyen ürün karması daha kritik hâle geliyor.
Değerleme tarafında bu veri, iskonto oranını veya kira büyümesini otomatik değiştiren bir formül olarak kullanılmamalı. Güven endeksleri anket temelli öncü göstergelerdir; gerçekleşmiş satış, kira ve inşaat üretimi verilerinin yerine geçmez. Buna rağmen bütçe sezonunda yön değişimini erken görmeye yarar. Özellikle henüz ön kiralama aşamasındaki projelerde perakende kiracısının satış beklentisi, mağaza açılış takvimi ve fit‑out katkısı talepleri ayrı senaryolara bağlanabilir.
Ankara ve İstanbul gibi büyük pazarlarda aynı ulusal endeksin lokasyonlara eşit yansımayacağı da unutulmamalı. Güçlü yaya trafiği, toplu taşıma bağlantısı ve sınırlı arz bulunan alt pazarlarda kiracı talebi genel göstergeden daha dayanıklı kalabilir. Bu nedenle yatırım komitesi, TÜİK verisini proje çevresindeki boşluk oranı, emsal kira, kiracı devir hızı ve yeni arz takvimiyle birlikte okumalı. Sonraki teyit noktası, ağustos ayında siparişlerin korunup korunmadığı ve perakende satış beklentisinin fiilî ciroya nasıl yansıdığı olacak.
Ön kiralama görüşmelerinde aylık sabit kira, ciro payı ve ortak alan gideri için tek senaryo yerine düşük, baz ve yüksek talep senaryoları hazırlanması bu belirsizliği daha görünür kılar.
| Ticari gayrimenkule etkisi
Yeni proje fizibilitelerinde inşaat siparişindeki toparlanma olumlu; ancak düşük güven seviyesi ve perakende beklentisindeki düşüş, kira projeksiyonlarının ihtiyatlı kurulmasını gerektiriyor. |