Eyüpsultan Belediyesi, Mithatpaşa Mahallesi’nde bulunan 245 ada 3 parseli satışa çıkarıyor. Belediyenin ihale ilanına göre 8 bin 916,95 metrekare yüzölçümlü taşınmaz için tahmini bedel 1 milyar 337 milyon 542 bin 500 lira, geçici teminat ise 40 milyon 126 bin 275 lira olarak belirlendi. Açık artırma 12 Ağustos 2026 saat 11.30’da gerçekleştirilecek.
İlanın finansman koşulları, arsanın yalnız büyüklüğünü değil sermaye gereksinimini de belirliyor. Satış bedelinin yüzde 25’i peşin ödenebilecek; kalan tutar yasal faiziyle 12 eşit takside ve 360 güne yayılabilecek. Peşin ödeme seçeneği de bulunuyor. Şartname bedeli 100 bin lira. Bu yapı, ihaleye katılım maliyetinin yanı sıra proje geliştirme başlamadan önce üstlenilecek finansman yükünü görünür kılıyor.
Mithatpaşa, İstanbul’un kuzey gelişme koridorunda; Göktürk, Kemerburgaz ve havalimanı bağlantılarıyla ilişkili bir bölgede yer alıyor. Ancak konum avantajı tek başına geliştirme kapasitesini göstermiyor. Arsanın imar fonksiyonu, yapılaşma hakkı, terk ve donatı yükümlülükleri, topoğrafya, altyapı bağlantıları ve olası plan notları, metrekare başına teklif seviyesini belirleyecek temel unsurlar. Tahmini bedel üzerinden kaba hesapla arsanın metrekare fiyatı yaklaşık 150 bin liraya ulaşıyor; bu oran emsal inşaat alanı maliyeti değildir ve doğrudan proje satış fiyatıyla karşılaştırılamaz.
İhale ilanı, satışın sonuçlandığı veya arsanın geliştirilmeye başladığı anlamına gelmiyor. Katılımcıların teklif vermesi, komisyon kararı, yetkili makam onayı, ödeme ve tapu devri ayrı aşamalar. TicariGM360 açısından haberin önemi, kamu taşınmazı satışında ödeme koşulları ile yüksek başlangıç değerinin İstanbul arsa piyasasında oluşturduğu karşılaştırma noktası. İhale sonrasında teklif sayısı, gerçekleşen bedel ve alıcının geliştirme modeli, piyasanın bu lokasyona atfettiği gerçek değeri gösterecek.
İhale bedelinin peşinat dışında bir yıl içinde tamamlanması, uzun vadeli arsa finansmanı sunmuyor; yüklenilecek yasal faiz ve kısa ödeme takvimi, özkaynak ihtiyacını yüksek tutuyor. Proje geliri henüz oluşmadan yapılacak ödeme, teklif stratejisinde satış hızı ve ruhsat takvimi varsayımlarını hassaslaştırır. Arsa geliştirme hesabında satın alma bedeline finansman, proje, ruhsat, altyapı, inşaat ve pazarlama maliyetleri eklenecek. Bu nedenle ihale başlangıç fiyatının bölgedeki konut veya ticari birim fiyatlarıyla basitçe bölünmesi gerçek kârlılığı göstermez. Sonuç ilanı, kamuya açıklanan en sağlıklı piyasa testi olacak. İmar ve hukuki inceleme tamamlanmadan yalnız ilan bedeline dayalı karşılaştırma yapılması, arsanın gerçek geliştirme maliyetini olduğundan düşük gösterebilir. Özellikle kısa ödeme süresi, izin gecikmesinin finansman giderini büyütebilir. Tapu devri tamamlanana kadar mülkiyet belediyede kalacak.
TİCARİ GAYRİMENKULE ETKİSİ
Yüksek başlangıç bedeli ve taksitli ödeme modeli, İstanbul’un kuzey koridorunda arsa fiyatlaması ve proje finansmanı için yeni bir emsal oluşturabilir.