Türkiye’de kentlerin dönüşümüne yönelik gelen yaklaşım artık “bir bina yenilemek” düzeyinden çıkıp ada bazlı bütüncül planlama modeline evriliyor. Bu yeni formül, yalnızca yapı stoğunu değil; şehir yaşamını, altyapıyı, sosyal donatıları ve kentsel estetiği birlikte dönüştürmeyi hedefliyor.
Mevcut durum ve sorunlar
-
Uzmanlara göre, bugüne kadar uygulanan dönüşümler çoğunlukla parsel bazında, yani her arsa için tek tek yapılan bina yenileme çalışmaları şeklinde.
-
Örneğin Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü Öğretim Üyesi Ali Koçak, “İstanbul’da 1,3 milyon bina var, bunların yaklaşık 600 bini riskli. 2023’e kadar ancak 81 bin binanın dönüşümü tamamlanabildi, oran yalnızca %15 civarında.” diye belirtiyor.
-
Böyle tekil yenilemeler, şehircilik açısından yeterli görülmüyor: Çünkü yapıların çevresi, altyapısı, yeşil ve sosyal alanları dikkate alınmıyor. Koçak da bu noktaya dikkat çekiyor: “Bugüne kadar binaları tek tek yeniliyoruz ve bunu dönüşüm diye adlandırıyoruz. Ama gerçek dönüşüm, ada bazında yapılan dönüşümlerdir.”
-
Ayrıca bazı yoğun ilçelerde (örneğin Bakırköy, Beşiktaş, Güngören, Esenler) “sıkışıklık” sorunu yaşamaya devam edildiği; bu da parsel bazlı modelin yetersizliğini ortaya koyuyor.
Ada bazlı dönüşüm nedir?
Ada bazlı dönüşüm; birden fazla komşu parselin birleştirilerek tek bir imar adası ya da “büyük proje alanı” şeklinde planlanması ve tüm adanın kentsel dönüşüme tabi tutulması anlamına geliyor. Böylece sadece bina değil,
-
yollar, kaldırımlar, otoparklar, yeşil alanlar, sosyal tesisler gibi unsurlar birlikte ele alınıyor,
-
yerel yönetimlerin proje hazırlığı, paydaş koordinasyonu, müteahhit seçimi ve denetim süreçleri çok daha etkin hâle geliyor. Koçak’ın ifadesiyle: “Ada bazındaki dönüşümün planlarını yerel yönetimler verecek. Bu şekilde hem daha kaliteli binalar yapılmış olacak hem giren müteahhitler daha kaliteli olacak.”
-
Bu modelde, şehircilik ilkeleri ve yaşam kalitesi ön plana çıkıyor: yeşil alan, otopark, sosyal donatılar gibi unsurlar planlı şekilde tasarlanabiliyor.
Neden “ada bazlı” tercih edilmeli? Avantajları nelerdir?
-
Güvenlik ve yapı kalitesi: Ada bütününde dönüşüm yapılınca zemin etüdü, altyapı, beton kalitesi, izolasyon gibi teknik eksikliklerin sistemli şekilde giderilmesi mümkün oluyor. Koçak, saha çalışmalarında “yeni yapılan binalarda izolasyon, drenaj ve beton kalitesi gibi teknik eksiklikler görüyoruz” diyerek denetimin artması gerektiğini vurguluyor.
-
Altyapı ve sosyal donatlar: Örneğin büyük ölçekli bir ada dönüşümünde geniş otopark sistemi, yayalara yönelik sokak düzeni, sosyal tesisler, yeşil alanlar birlikte planlanabilir. Bu da yaşam kalitesini artırır.
-
Şehir planlama açısından sürdürülebilirlik: Parsel bazlı model kısa vadeli bir yenileme sağlayabilir ama kent ölçeğinde sürdürülebilir bir dönüşüm sunamaz. Ada bazlı model ise uzun vadeli, entegre ve şehirle uyumlu bir dönüşüm imkânı tanır.
-
Değer artışı ve ekonomi: Bir adanın tamamı planlanıp dönüştürüldüğünde gayrimenkul değeri artar, imar hakkı, metrekare verimliliği, proje kalitesi yükselir. Uzun vadede tüm paydaş için kazançlı olabilir.
Karşılaşılan zorluklar ve dikkat edilmesi gerekenler
-
Yerel yönetimlerin proje hazırlığı, riskli alan tespiti, finansman modeli ve paydaş koordinasyonu ile öncü rol üstlenmesi gerekiyor.
-
Ada bazlı dönüşüm için parsellerin birleştirilmesi (tevhit işlemi), mülkiyet haklarının paylaşımı, hisselerin düzenlenmesi gibi hukuki ve teknik süreçler gündeme geliyor.
-
Denetim eksikliği ve teknik standartların yetersizliği hâlâ büyük sorun: Koçak, denetimler sıklaştırılmazsa “30 yıl sonra bugün yaptığımız binaları yine dönüştürmek zorunda kalırız” uyarısında bulunuyor.
-
Sürecin toplumsal boyutu da önemli: Hak sahiplerinin sürece güven duyması, adaletli dağıtım yapılması, mahalle kültürünün korunması gibi sosyal parametreler göz önüne alınmalı.
Yerel yönetimlerin sorumluluğu
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Başkanı Haldun Ersen ise bu bakış açısını destekliyor ve “Ada ve alan bazlı dönüşümler şehircilik açısından daha bütüncül ve sürdürülebilir sonuçlar doğurur” diyor.
Ersen’e göre belediyeler;
-
riskli mahalleleri tespit etmeli,
-
dönüşüm stratejilerini hazırlamalı,
-
finansman kaynaklarını planlamalı,
-
sosyal paydaş sürecini yönetmeli ve vatandaşın güvenini kazanmalı.
Kentlerimizi yalnızca “bir bina yıkıp yenileyerek” dönüştürmek yeterli değil; gerçek başarı, “bir ada ya da alan” ölçeğinde bütüncül dönüşümle mümkündür. Bu modellere geçilmediği takdirde hem deprem riski devam eder hem de şehirlerin sosyal, estetik ve yaşam kalitesi açısından potansiyeli tam olarak gerçekleşemez. Artık zaman, ada bazlı planlama ve dönüşüm modeliyle kentleri yeniden şekillendirmenin tam zamanı.