Türkiye’de ticari gayrimenkul piyasası 2026’nın ilk dokuz ayında dikkat çekici bir ayrışma yaşadı. Toplam iş yeri satışları yüzde 5,1 gerilerken ikinci el satışlar yüzde 8,6 azaldı. Buna karşılık sıfır iş yeri satışları yüzde 4,2, ipotekli satışlar ise yüzde 61,8 arttı. Yabancı yatırımcıların toplam satışlardaki payı yüzde 0,73’e kadar geriledi.
Türkiye’de artan işletme maliyetleri, finansmana erişim sorunları ve ticari faaliyetlerde yaşanan zorluklar, iş yeri gayrimenkul piyasasının görünümünü değiştiriyor.
2026 yılının ocak-eylül dönemine ilişkin TÜİK verilerine göre, Türkiye genelinde toplam 135 bin 543 iş yeri satıldı. Geçen yılın aynı döneminde 142 bin 798 olan satış sayısı, yıllık bazda yüzde 5,1 azaldı.
Ancak toplam satışlardaki gerilemeye rağmen sıfır iş yerleri ve kredili işlemlerde artış yaşanması, ticari gayrimenkul piyasasında farklı alıcı gruplarının farklı yönlerde hareket ettiğini ortaya koydu.
Türkiye’de İş Yeri Satışları 135 Bin 543’e Geriledi
TÜİK verilerine göre 2026’nın ilk dokuz ayında iş yeri satışlarında geçen yılın aynı dönemine kıyasla 7 bin 255 adetlik düşüş yaşandı.
Toplam satışların yaklaşık yüzde 70’ini ikinci el iş yerleri oluştururken sıfır iş yerlerinin payı yüzde 30’a yükseldi.
2026 Ocak-Eylül Ticari Gayrimenkul Satış Verileri
| Satış Türü | Satış Adedi | Yıllık Değişim |
|---|---|---|
| İlk el iş yeri | 40.632 | +%4,2 |
| İkinci el iş yeri | 94.911 | -%8,6 |
| Toplam iş yeri satışı | 135.543 | -%5,1 |
| İpotekli iş yeri satışı | 6.035 | +%61,8 |
| Yabancılara iş yeri satışı | 991 | — |
Kaynak: Haberde aktarılan TÜİK Ocak-Eylül 2026 verileri. İpotekli ve yabancılara yapılan satışlar, ilk el ve ikinci el satışların içinde yer alan farklı sınıflandırmalardır; toplam satışlara ayrıca eklenmez.
İkinci El Dükkân Piyasasında Yüzde 8,6’lık Düşüş
Ticari gayrimenkul piyasasındaki daralmanın en belirgin olduğu alan ikinci el iş yerleri oldu.
Ocak-eylül döneminde ikinci el iş yeri satışları yüzde 8,6 azalarak 94 bin 911’e geriledi.
Eylül ayındaki yıllık düşüş ise yüzde 10,5 olarak gerçekleşti.
Sektör temsilcileri, ikinci el piyasasındaki yavaşlamada artan işletme giderleri, yüksek kiralar, tadilat maliyetleri ve işletme devri sırasında ortaya çıkan harcamaların etkili olduğunu değerlendiriyor.
Özellikle eski ticari yapıların yeni işletme ihtiyaçlarına uygun hale getirilmesi için gereken yatırım, bazı alıcılar açısından ek maliyet oluşturabiliyor.
Bununla birlikte satışlardaki düşüş, bütün şehirlerde boş dükkân sayısının arttığını veya ikinci el ticari taşınmazların tamamının alıcı bulamadığını tek başına göstermiyor. Bu sonuçların doğrulanması için bölgesel boşluk oranları ve kira verilerinin de incelenmesi gerekiyor.
Sıfır İş Yeri Satışları Beş Yılın En Yüksek Payına Ulaştı
İkinci el iş yerlerinde yaşanan gerilemeye karşılık sıfır ticari gayrimenkullerde satış artışı kaydedildi.
2026’nın ilk dokuz ayında ilk el iş yeri satışları yüzde 4,2 artarak 40 bin 632’ye yükseldi.
Eylül ayında ise sıfır iş yeri satışlarındaki yıllık artış yüzde 13,2’yi buldu.
Yeni projelerin toplam satışlardan aldığı pay da son beş yılın en yüksek seviyesine çıktı.
Sıfır İş Yerlerinin Toplam Satışlardaki Payı
| Yıl | Ocak-Eylül İlk El Satış Payı |
|---|---|
| 2022 | %25,5 |
| 2023 | %26,0 |
| 2024 | %28,1 |
| 2025 | %27,3 |
| 2026 | %30,0 |
Ocak-Eylül dönemleri, yüzde
Bu tablo, yeni ticari projelerin toplam satışlar içerisindeki ağırlığının arttığını gösteriyor.
Sektör temsilcilerine göre geliştirici firmaların sunduğu vadeli ödeme seçenekleri ve yeni yapıların teknik özellikleri, alıcıların sıfır iş yerlerine yönelmesinde etkili olabiliyor.
Ancak satış istatistikleri, alıcıların tamamının yatırım amacıyla hareket ettiğini veya küçük işletmecilerin piyasadan çekildiğini doğrudan kanıtlamıyor.
İpotekli İş Yeri Satışlarında Yüzde 61,8’lik Artış
Ticari gayrimenkul piyasasında en dikkat çekici gelişmelerden biri kredili satışlarda yaşandı.
2026 yılının ilk dokuz ayında ipotekli iş yeri satışları yüzde 61,8 artarak 6 bin 35 adede ulaştı.
Bu artışa rağmen ipotekli işlemlerin toplam iş yeri satışları içindeki payı yaklaşık yüzde 4,5 seviyesinde kaldı.
Dolayısıyla kredili satışlardaki güçlü oransal artış, ticari gayrimenkul alımlarının büyük bölümünün banka kredisiyle gerçekleştirildiği anlamına gelmiyor.
İpotekli satışların yükselmesinde kredi kullanımındaki değişimler, finansman ihtiyaçları ve önceki yılın karşılaştırma düzeyi etkili olmuş olabilir.
Yabancıya İş Yeri Satışı 991 Adette Kaldı
Ticari gayrimenkul piyasasında yabancı alıcıların payında da belirgin bir gerileme yaşandı.
2022 yılının ilk dokuz ayında yabancılara 3 bin 14 iş yeri satılırken 2026’nın aynı döneminde bu sayı 991 olarak kaydedildi.
Böylece dört yıllık karşılaştırmada yabancılara yapılan iş yeri satışları yaklaşık yüzde 67 azaldı.
Yabancılara İş Yeri Satışlarının Değişimi
| Yıl | Ocak-Eylül Satış Adedi |
|---|---|
| 2022 | 3.014 |
| 2023 | 1.324 |
| 2024 | 988 |
| 2026 | 991 |
Not: Kaynak metinde 2025 yılına ilişkin satış adedi verilmediğinden tabloya eklenmemiştir.
Yabancıların toplam iş yeri satışları içerisindeki payı ise 2022’deki yüzde 2,14 seviyesinden 2026’da yüzde 0,73’e geriledi.
Döviz bazında taşınmaz fiyatları, yatırım koşulları ve uluslararası ekonomik gelişmelerin yabancı talebini etkileyebileceği değerlendiriliyor.
Ancak yabancı satışlarındaki düşüşün hangi nedenden ne ölçüde kaynaklandığını belirlemek için daha ayrıntılı yatırımcı verilerine ihtiyaç bulunuyor.
Ticari Gayrimenkulde Yatırım Tercihleri Değişiyor mu?
2026 verileri, ticari gayrimenkul piyasasında ilk el ve ikinci el iş yerleri arasında belirgin bir farklılaşmaya işaret ediyor.
İkinci el satışlar gerilerken yeni projelerin toplam pazardan aldığı payın artması, yatırımcıların taşınmaz seçerken bina yaşı, kullanım özellikleri, finansman seçenekleri ve gelecekteki kiralama potansiyelini daha fazla değerlendirmesine yol açabilir.
Özellikle dükkân, mağaza, ofis ve diğer ticari alanlarda yatırım kararlarının yalnızca satış fiyatına göre verilmemesi gerekiyor.
Kira getirisi, boş kalma riski, işletme giderleri, bakım maliyetleri, konum ve bölgedeki ticari faaliyetlerin sürdürülebilirliği de yatırımın performansını doğrudan etkileyen unsurlar arasında yer alıyor.
2026’nın ilk dokuz ayında ortaya çıkan tablo, ticari gayrimenkul piyasasında toplam satışların gerilediğini ancak sıfır projeler ve ipotekli işlemlerde farklı bir hareketlilik yaşandığını gösteriyor. Yılın son çeyreğinde finansman koşulları, işletmelerin ekonomik durumu ve yatırımcı talebi piyasanın yönü açısından belirleyici olacak.