Küresel ofis kiralama hacmi ikinci çeyrekte yıllık yüzde 2, ilk yarının tamamında yüzde 1 büyüdü. Artış sınırlı görünse de toplam hacim salgın sonrasının en yüksek seviyesine ulaştı. ABD ve Avrupa’daki genişleme Kanada ve Asya Pasifik’teki zayıflığı dengeledi. Bu hareket, ofisin ortadan kalkmadığını; kullanıcıların alan miktarı ve kalite tercihini yeniden tanımladığını gösteriyor.
Yeni arz keskin biçimde azalıyor
Küresel boşluk oranı yüzde 16,5’e gerilerken ABD’de tamamlanacak yeni ofis arzının bu yıl yüzde 60 düşmesi bekleniyor. Avrupa’da yeni arz 2011’den bu yana en düşük düzeye ilerliyor. İnşaat ve finansman maliyetleri yeni projeleri sınırladıkça, iyi konumdaki hazır ve teknik açıdan güncel binalar daha güçlü kira ve teşvik koşulları talep edebilir.
Eski ofislerin sorunu büyüyor
Piyasa ortalaması kalite ayrışmasını gizliyor. Enerji performansı düşük, kat planı verimsiz, otoparkı ve sosyal alanı yetersiz binalar kiracı bulmakta zorlanabilir. Bazı varlıklar konut, otel, öğrenci yurdu veya sağlık kullanımına dönüşüm adayı olurken; dönüşümün imar, taşıyıcı sistem, ışık alma ve maliyet açısından gerçekten mümkün olup olmadığı ayrıca incelenmeli.
Ankara ofis piyasasına etkisi
Çukurambar–Söğütözü aksında kira analizi yalnız bina yaşı ve brüt metrekareyle yapılmamalı. Net kullanım verimi, aidat, enerji, ulaşım, toplantı alanı ve çalışan deneyimi karşılaştırılmalı. Küresel oran Ankara için emsal değildir; ancak şirketlerin küçülmekten çok daha verimli ve kaliteli alana geçme eğilimi, bölgedeki A sınıfı stokun pazarlama stratejisini doğrudan ilgilendiriyor.
Kira pazarlığında yeni denge
Yeni arzın azalması mal sahibine güç verse de kiracının toplam kullanım maliyeti sınır oluşturuyor. Dekorasyon, taşınma, aidat ve enerji gideri yüksekse nominal kira düşük görünse bile işgal maliyeti artabilir. Teklifler çıplak kira yerine teşvikler düşüldükten sonraki efektif kira ve toplam işgal maliyeti üzerinden karşılaştırılmalıdır.
Dönüşüm kararında eşik
Eski ofisin dönüşümü için hedef kullanımdaki gelir ile izin, tahliye, güçlendirme ve yeniden yapım maliyeti karşılaştırılmalı. Plan değişikliğinin mümkün olması ekonomik fizibiliteyi garanti etmez. Kat derinliği, çekirdek yerleşimi ve cephe oranı konut veya otele uygun değilse, enerji ve ortak alan yenilemesiyle ofis kullanımını iyileştirmek daha verimli olabilir.