Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının Temmuz 2026 sektörel enflasyon beklentileri, fiyatlama davranışını belirleyen üç ana kesimin aynı yönde hareket etmediğini gösterdi. On iki ay sonrası yıllık tüketici enflasyonu beklentisi piyasa katılımcılarında önceki aya göre 0,14 puan artarak yüzde 23,95’e çıktı. Reel sektör beklentisi 0,60 puan azalışla yüzde 32,50’ye, hanehalkı beklentisi ise 1,19 puan gerileyerek yüzde 44,94’e indi.
Verinin ilk mesajı, düşüş yönündeki beklentinin reel sektör ve hanehalkında güçlenmesine karşın kesimler arasındaki farkın kapanmadığıdır. Hanehalkı ile piyasa katılımcıları arasında yaklaşık 21 puanlık bir mesafe bulunuyor. Bu ayrışma, kira pazarlıkları ve gayrimenkul satış fiyatlarında tarafların aynı ekonomik senaryoyu kullanmadığını düşündürüyor. Bir taraf finansal piyasa göstergelerini, diğer taraf günlük yaşam maliyetini esas aldığında işlem süresi uzayabilir.
Beklenti farkı, geliştirici şirketlerin satış ve maliyet planlamasında da iki ayrı baskı yaratıyor. İnşaat girdileri ve işletme giderleri reel sektörün maliyet algısıyla şekillenirken nihai alıcının ödeme isteği hanehalkı beklentisi ve gelir artışıyla sınırlanıyor. Bu iki taraf aynı hızda iyileşmezse konutla ticari alanı birlikte içeren karma projelerde satış temposu ve fiyat revizyonları farklılaşabilir. Bu nedenle fizibilitelerde tek enflasyon varsayımı yerine iyimser, temel ve stres senaryoları kurulması; her senaryoda satış hızı, kira tahsilatı ve finansman giderinin yeniden hesaplanması daha sağlıklı sonuç verir.
Gelecek 12 ayda enflasyonun düşeceğini bekleyen hanehalkı oranı 1,93 puan artarak yüzde 17,63 oldu. Bu artış yön olarak olumlu; ancak oran, hanehalkının büyük bölümünün henüz belirgin bir dezenflasyon beklentisine sahip olmadığını da gösteriyor. Verinin bir fiyat tahmini değil, anket sonucu olduğu unutulmamalı. Beklentiler yeni kur, ücret, enerji ve vergi gelişmeleriyle değişebilir.
Ticari gayrimenkul açısından ayrışmanın en görünür sonucu kira sözleşmelerinde ortaya çıkabilir. Kiracı şirketler bütçelerini reel sektör beklentisine, yatırımcılar ise alternatif getiri ve piyasa faizine göre kuruyor. Uzun süreli kontratlarda sabit artış, TÜFE bağlantısı, üst sınır ve yeniden müzakere maddelerinin ekonomik sonucu bu nedenle daha önemli hâle geliyor. Yatırım kararında tek bir enflasyon oranı yerine kira tahsilatı, boşluk riski ve finansman vadesi birlikte değerlendirilmelidir.
| TİCARİ GAYRİMENKULE ETKİSİ Beklentiler arasındaki geniş fark; ofis, mağaza ve depo kiralamalarında tarafların fiyatlama çıpasını ayrıştırabilir. Gelir üreten taşınmazlarda nominal kira artışından çok reel kira, tahsilat kalitesi ve sözleşmenin uyarlama mekanizması önem kazanıyor. Yeni proje fizibilitelerinde de piyasa beklentisiyle hanehalkı talep kapasitesi ayrı senaryolarla test edilmelidir. |