Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından yayımlanan “Sahibindex Satılık ve Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Ocak 2026” raporu, Türkiye’de konut piyasasında iki farklı gerçeği aynı anda ortaya koydu:
Reel (enflasyondan arındırılmış) fiyatlar düşmeye devam ederken, cari (etiket) fiyatlardaki artış hız kesmeden sürüyor.
Bu durum, konutun yatırım aracı olarak cazibesinin azaldığını, ancak barınma maliyetinin hâlâ yükseldiğini gösteriyor.
Satılık Konut: Reel Fiyatlar Negatifte, Cari Fiyatlar Zirvede
Reel Fiyatlardaki Yıllık Değişim (Ocak 2026)
| Bölge | Reel Değişim (%) |
|---|---|
| Türkiye Geneli | -2,1 |
| İstanbul | +0,2 |
| Ankara | +4,1 |
| İzmir | -2,5 |
Türkiye genelinde reel konut fiyatları yıllık bazda düşmeye devam ederken, Ankara dikkat çeken bir ayrışma göstererek reel olarak yükselişini sürdürdü.
Ortalama Satılık Konut Metrekare Fiyatları (Cari)
| Bölge | TL / m² |
|---|---|
| Türkiye Geneli | 41.804 TL |
| İstanbul | 58.871 TL |
| Ankara | 35.000 TL |
| İzmir | 49.039 TL |
Cari Fiyatlardaki Yıllık Artış
| Bölge | Artış Oranı (%) |
|---|---|
| Türkiye Geneli | 28,1 |
| İstanbul | 31,2 |
| Ankara | 36,3 |
| İzmir | 27,6 |
Yani reel olarak değer kaybeden konutlar, vatandaş için her geçen yıl daha pahalı hale geliyor.
Satılık Konut Talebi ve Piyasa Dinamikleri
-
Konut talep endeksi Aralık 2025’te bir önceki aya göre %7,2 arttı.
-
Satılık konut ilanlarının yayında kalma süresi Türkiye genelinde, Ankara ve İzmir’de uzadı. İstanbul’da ise kısaldı.
Bu durum, İstanbul’da satışların daha hızlı gerçekleştiğini, Anadolu’da ise arzın talebe göre ağır kaldığını gösteriyor.
Kiralık Konut: İstanbul Ayrışıyor
Reel Kira Fiyatları (Yıllık Değişim)
| Bölge | Reel Değişim (%) |
|---|---|
| Türkiye Geneli | -2,3 |
| İstanbul | +4,5 |
| Ankara | +3,1 |
| İzmir | -4,9 |
İstanbul, kiralık konut piyasasında Türkiye’den kopmuş durumda. Reel kira artışı hâlâ devam ediyor.
Ortalama Kiralık Konut Metrekare Fiyatları
| Bölge | TL / m² |
|---|---|
| Türkiye Geneli | 243,8 TL |
| İstanbul | 348 TL |
| Ankara | 242,9 TL |
| İzmir | 280 TL |
Cari Kira Artış Oranları (Yıllık)
| Bölge | Artış (%) |
|---|---|
| Türkiye Geneli | 27,9 |
| İstanbul | 36,7 |
| Ankara | 34,9 |
| İzmir | 24,4 |
Kiralık Konutta Talep Artıyor
-
Kiralık konut talep göstergesi bir önceki aya göre: %1,3 arttı. Bir önceki yıla göre: %6,7 arttı. Kiralık ilanların yayında kalma süresi Türkiye genelinde ve 3 büyükşehirde uzadı.
Bu, kiracı talebinin yüksek, fakat kiraya verenlerin daha seçici olduğunu gösteriyor.