Son yıllarda konut sitelerinde hızla artan aidatlar, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların en büyük şikâyet başlıklarından biri haline gelmişti. Kimi sitelerde aidat tutarlarının kira bedellerine yaklaşması, usulsüz yönetim uygulamalarını da gündeme taşıdı. Bu tablo üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, site aidatlarına ve yönetim şirketlerine yönelik kapsamlı bir mevzuat düzenlemesi hazırladı.
Yeni düzenlemeyle birlikte, site aidatlarında keyfi artış dönemi sona eriyor, yönetim şirketleri ise ilk kez merkezi denetime tabi tutuluyor.
Aidat artışına üst sınır geliyor
Hazırlanan düzenlemeyle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda önemli değişikliklere gidiliyor. Buna göre site yöneticileri, yıl başında aidatlara sadece Yeniden Değerleme Oranı (YDO) kadar zam yapabilecek. 2026 yılı için açıklanan YDO oranı yüzde 25,49 seviyesinde bulunuyor.
Bu oranın üzerinde bir artış yapılabilmesi için ise kat maliklerinin yüzde 50+1 çoğunluğu şart olacak. Böylece aidat artışlarında karar yetkisi doğrudan site sakinlerine bırakılmış olacak.
Yüksek zam için kat malikleri kararı şart
YDO’nun üzerinde bir aidat artışı gündeme gelirse, site yönetimi en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunu toplamak zorunda olacak.
-
İlk toplantıda karar alınabilmesi için yüzde 50+1 katılım aranacak.
-
Bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu ile karar verilebilecek.
Bu süreç sonunda belirlenecek yeni aidat tutarı, artık yönetimlerin tek taraflı kararıyla değil, site sakinlerinin ortak iradesiyle kesinleşecek.
Site yönetim şirketleri Bakanlık denetimine giriyor
Yeni düzenlemenin en dikkat çekici başlıklarından biri de site yönetim şirketlerine yönelik denetim mekanizması oldu. Hazırlanan “Konutlarda Yönetim ve Denetim Hizmetlerinin Verilmesi Hakkında Kanun Taslağı” ile bu şirketlerin faaliyet alanları yeniden tanımlanıyor.
Buna göre:
-
Site yönetim şirketleri, kapasitelerine göre belgelendirilecek
-
Tüm şirketler, Bakanlık tarafından yetkilendirilecek bağımsız denetçiler tarafından
yılda en az bir kez denetlenecek -
Usulsüzlük tespit edilen şirketlere idari ve mali yaptırımlar uygulanacak
Afet, yangın ve güvenlik denetimleri de kapsama alındı
Denetimler yalnızca mali konularla sınırlı olmayacak. Site yönetimlerinin;
-
Afet ve yangın tedbirleri
-
Sığınak ve otopark kullanımı
-
İş güvenliği
-
Erişilebilirlik standartları
-
Çocuk oyun alanları ve yeşil alanlar
-
Geri dönüşüm ve çevre düzenlemeleri
gibi birçok başlıkta mevzuata uygunluğu da kontrol edilecek. Amaç, sadece aidatları değil yaşam güvenliğini ve site düzenini de standart hale getirmek.
Danışma kurulu kurulacak
Bakanlık bünyesinde ayrıca site yönetim usullerini standartlaştırmak amacıyla bir Danışma Kurulu oluşturulacak. Bu kurul, site yönetimlerine ilişkin uygulamaların tek tip hale getirilmesini ve iyi uygulama örneklerinin yaygınlaştırılmasını sağlayacak.
Yönetim planlarında karar almak kolaylaşıyor
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılacak bir diğer değişiklikle, toplu yapılardaki yönetim planı değişikliği için aranan çoğunluk da düşürülüyor.
Mevcut durumda 5’te 4 çoğunluk şartı aranırken, yeni düzenlemeyle bu oran 3’te 2 olarak belirlenecek. Böylece site yönetimlerinde karar alma süreçlerinin hızlanması ve tıkanıklıkların önlenmesi hedefleniyor.
Amaç: Şeffaf, denetlenebilir ve adil site yönetimi
Yapılacak düzenlemelerle birlikte:
-
Aidat artışları öngörülebilir hale gelecek
-
Site sakinlerinin karar süreçlerine katılımı artacak
-
Yönetim şirketlerinde kayıt dışı ve usulsüz uygulamalar azalacak
-
Sitelerde hem mali hem de yapısal güvenlik güçlenecek
Düzenlemenin yasalaşmasıyla birlikte, milyonlarca konut sakini için aidatlarda yeni bir dönem başlamış olacak.