Sorumluluğun temel kaynağı
Mevcut Yönetmelik işletmelere etik, adil, dürüst ve özenli davranma; yanıltıcı bilgi vermeme; karar açısından önemli bilgiyi gizlememe; müşterinin menfaatine aykırı davranmama; teklifleri zamanında ve objektif biçimde sunma gibi yükümlülükler getirir. Türk Borçlar Kanunu’nun simsarlık hükümleri ve sözleşmeye aykırılık esasları da sorumluluğun temelini oluşturur.
Bununla birlikte mesleğin özen standardı ve araştırma yükümlülüğünün sınırı parçalıdır. Satıcı danışmanın her hukuki sorunu çözeceğini, alıcı ise ilandaki her bilginin teknik uzman incelemesinden geçtiğini düşünebilir. Kanun, danışmanın hangi kontrolü yapmak zorunda olduğunu ve hangi konuda uzman görüşü istemesi gerektiğini açıkça ayırmalıdır.
Asgari mesleki inceleme standardı
Danışman en azından malik ve yetki ilişkisini, temel tapu bilgilerini, ilan edilen bağımsız bölümün kimliğini, kullanım ve ruhsat beyanlarının kaynağını, ölçü bilgisinin dayanağını ve bilinen takyidatları belgelemek için makul adımları atmalıdır. Belgeye erişemediği veya çelişki gördüğü noktayı müşteriye yazılı açıklamalıdır.
İmar uygunluğu, statik güvenlik, vergi planlaması veya karmaşık sözleşme yorumu gibi uzmanlık alanlarında kesin hüküm vermemeli; avukat, mimar, mühendis, mali müşavir veya lisanslı değerleme uzmanına yönlendirmelidir. Profesyonellik her soruyu cevaplamak değil, hangi sorunun hangi uzmanlığa ait olduğunu bilmektir.
Satıcıya ve alıcıya farklı görevler
Satıcı tarafında doğru fiyatlandırma, pazarlama planı, tekliflerin eksiksiz iletilmesi, gizlilik ve çıkar çatışmasının açıklanması öne çıkar. Alıcı tarafında ihtiyaç-bütçe analizi, görünen risklerin bildirilmesi, yanlış güven yaratmama, gerçek ödeme ve sözleşme sürecine ilişkin yönlendirme önemlidir.
Danışman yalnız satıcı tarafından görevlendirilmişse, alıcıya bağımsız alıcı danışmanı gibi davranmamalıdır. Buna rağmen alıcıya yanlış bilgi vermeme, bilinen önemli ayıbı gizlememe ve ayrımcı davranmama gibi genel mesleki yükümlülükleri devam eder.
Avrupa’daki profesyonel özen yaklaşımı
AB Haksız Ticari Uygulamalar Direktifi, profesyonel özen standardına aykırı, tüketicinin kararını etkileyen yanıltıcı eylem ve ihmalleri yasaklar. Enerji performansı mevzuatı, satış ve kiralama ilanlarında doğrulanmış enerji göstergesi ve sınıfın gösterilmesini öngörür. Bu yaklaşım, ilanın yalnız pazarlama metni değil, doğrulanabilir veri taşıyan profesyonel beyan olduğunu kabul eder.
Fransa, Belçika ve İrlanda modelleri eğitim, etik, sigorta ve denetimi özen standardının parçaları olarak kullanır. Türkiye’de de mesleki özen, yalnız genel iyi niyet cümlesi değil, kontrol listeleri ve kayıt zorunluluğuyla ölçülebilir hâle gelmelidir.
TicariGM360’ın görüşü
 |
Gayrimenkul danışmanından hukukçu, mühendis ve değerleme uzmanı olması beklenmemeli. Fakat danışman, müşterinin güvenini kullanarak doğrulamadığı bilgiyi kesin gerçek gibi sunamaz. Bilginin kaynağını göstermek, belirsizliği açıklamak ve doğru uzmana yönlendirmek mesleki sorumluluğun özüdür. |
Çözüm Önerileri
- Kanunda “makul mesleki inceleme ve açıklama yükümlülüğü” tanımlanması.
- İlan öncesi asgari doğrulama veri seti ve kaynak gösterme zorunluluğu.
- Satıcı ve alıcı temsilinde görev kapsamının yazılı görev mektubuyla belirlenmesi.
- Uzmanlık sınırlarının ve zorunlu yönlendirme durumlarının açıklanması.
- Teklif, açıklama, belge teslimi ve uyarıların kalıcı veri saklayıcısıyla kaydedilmesi.
- Yanıltıcı yapay zekâ görselleri ve doğrulanmamış metrikler için açık sorumluluk kuralı.
Kaynakça ve Resmî Dayanaklar
[1] Ticaret Bakanlığı – Taşınmaz Ticareti: https://ticaret.gov.tr/ic-ticaret/tasinmaz-ticareti
[2] Ticaret Bakanlığı – Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi ve Sözleşmeler: https://antalya.ticaret.gov.tr/basvurular/tasinmaz-ticareti-yetki-belgesi-verilmesi
[3] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf
[4] EUR-Lex – Unfair Commercial Practices Directive 2005/29/EC: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/en/TXT/?uri=CELEX%3A32005L0029
[5] EUR-Lex – Energy Performance of Buildings Directive (EU) 2024/1275: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A32024L1275
[6] KVKK – Kişisel Verilerin İşlenmesi: https://www.kvkk.gov.tr/Icerik/2048/Kisisel-Verilerin-Islenmesi
