Gayrimenkul piyasasında bugün iki farklı gerçek aynı anda yaşanıyor. Bir yandan Haziran 2026’da konut satışları yıllık bazda artmış görünüyor; diğer yandan yılın ilk yarısındaki toplam satışlar önceki yılın aynı döneminin altında kalıyor. TÜİK’e göre Ocak-Haziran döneminde toplam konut satışı yüzde 3,1, ikinci el satışlar yüzde 4,8, ipoteksiz diğer satışlar yüzde 9,3 azaldı. Bu tablo piyasanın tamamen durduğunu değil, işlem yapma isteğinin karara ve tapuya dönüşmekte zorlandığını gösteriyor.
Tıkanma yalnız talep eksikliği değildir
Bir piyasa yalnız alıcı sayısı azaldığı için tıkanmaz. Satıcı gerçek fiyatı kabul etmediğinde, alıcı finansman maliyetini taşıyamadığında, taraflar gerçek bedeli kayıt altına almak istemediğinde veya işlemin hukuki sorumluluğu belirsiz bırakıldığında da tıkanır. Bugün gayrimenkul sektöründeki sürtünme bu unsurların birleşiminden oluşuyor.
Konut ve iş yeri satışlarında adetlerin belirli aylarda yükselmesi, işlemlerin niteliğinin sağlıklı olduğu anlamına gelmez. Satış öncesi uzun bekleme süresi, iptal edilen protokoller, tapuda farklı bedel beyanı talepleri, sözleşmesiz aracılık ve kapalı çevrede yapılan pazarlamalar sektörün gerçek işlem maliyetini büyütüyor.
Yeni kayıt düzeninin parçaları
EİDS elektronik ilanlarda kimlik ve ilan yayınlama yetkisini doğruluyor. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik yetki belgesi, yazılı yetkilendirme sözleşmesi, ilan yükümlülükleri ve aracılık belgelerini düzenliyor. 2026’da belirli değerleme raporlarının TKGM’ye elektronik gönderimi zorunlu hâle geldi. Taşınmaz ticareti yetki belgeleri yıllık harca bağlandı. Güvenli Ödeme Sistemi ise 1 Ekim 2026’da devreye alınmak üzere hazırlanıyor.
Bu düzenlemelerin ortak sorusu şudur: Taşınmazı kim pazarladı, hangi yetkiyle pazarladı, hangi fiyatla sundu, hangi bedelde anlaşıldı ve para nasıl ödendi? Bu soruların cevapları birbirine yaklaştıkça kayıt dışı işlem alanı daralıyor.
Doğru amaç, zor geçiş
Kayıt dışılığın azaltılması, sahte ilanların önlenmesi, ödeme güvenliği ve gerçek bedelin beyanı doğru hedeflerdir. Fakat uygulamalar birbirinden kopuk ilerlediğinde, dürüst vatandaş ve kayıtlı profesyonel de çok sayıda ekran, belge, ücret ve belirsizlikle karşılaşıyor.
Örneğin EİDS ilan izni ile yazılı yetkilendirme sözleşmesinin farklı işlemler olduğu hâlâ geniş kesimlerce bilinmiyor. Güvenli ödeme sisteminin taksitli satış, kapora, üçüncü kişi ödemesi ve teknik kesinti hâllerindeki işleyişi uygulama başlamadan anlaşılır biçimde açıklanmalıdır. Yetki belgesi için yıllık harç alınırken kayıt dışı çalışan kişinin fiilen denetlenmemesi ise profesyonel işletme üzerindeki yükü haksız rekabete dönüştürebilir.
Dört tarafın aynı anda korunması gerekir
Satıcı, taşınmazının gerçek alıcı rekabetine açılmasını ve tekliflerin eksiksiz kendisine iletilmesini ister. Alıcı, fiyatın, tapu kaydının ve ödemenin güvenilir olmasını bekler. Profesyonel işletme, üstlendiği vergi, personel, belge ve sorumluluk maliyetinin karşılığında kayıt dışı aracılarla eşit olmayan rekabete maruz kalmamalıdır. Devlet ise gerçek bedeli, doğru vergiyi ve izlenebilir para hareketini görmek ister.
Bu dört tarafın hedefi birbirine karşı kurulursa piyasa daralır. Aynı işlem zincirinde uyumlu hâle getirilirse güven ve işlem hacmi birlikte büyür.
Uzman görüşü
Benim saha gözlemim şudur: Bugün yaşanan sıkışmanın bir bölümü ekonomik şartlardan, bir bölümü ise eski işlem alışkanlıklarının yeni kayıt düzeniyle karşılaşmasından doğuyor. Kayıt dışı kanalların daralması sektörün küçülmesi değildir; fakat kayıtlı işlemi zorlaştıran her ilave yük, iyi niyetli tarafları da beklemeye veya kapalı pazara itebilir.
Devlet denetim yaparken çözüm de üretmelidir. Kurallara uygun işlem, kayıt dışı işlemden daha kolay, daha güvenli ve mali açıdan daha öngörülebilir olmalıdır.
Çözüm: tek zincir, açık kurallar, adil maliyet
İlan, yetki, değer, teklif, ödeme, tapu, vergi ve fatura aynı işlem numarası altında ilişkilendirilmelidir. Bütün bilgilerin kamuya açılması gerekmez; yetkili kurumların doğrulayabildiği, tarafların kendi işlemini izleyebildiği ve kişisel verilerin korunduğu bir yapı yeterlidir.
İkinci şart, vatandaşın maliyeti önceden bilmesidir. Tapu harcı ve değer artışı kazancı için bir defalık af değil, her yıl açıklanan kalıcı ve kademeli tarife tartışılmalıdır. Şeffaflık zorunlu olurken şeffaflığın maliyeti kayıt dışından daha ağır olmamalıdır.
| Piyasa şeffaflıktan tıkanmaz; belirsizlikten ve taşınamaz işlem maliyetinden tıkanır. |
Çözüm Önerileri
- EİDS, yazılı yetkilendirme, teklif kaydı, güvenli ödeme ve tapu işlemi için ortak işlem numarası oluşturulması.
- Uygulama değişiklikleri için en az altı aylık kademeli geçiş ve açık uygulama rehberleri.
- Gerçek bedeli beyan eden taraflar için kalıcı, kademeli ve yıllık güncellenen işlem tarifesi.
- Kayıtlı profesyonelin yükümlülükleri artırılırken kayıt dışı faaliyete sahada etkin denetim.
- TÜİK, TCMB ve TKGM verileriyle işlem süresi, iptal oranı ve fiyat farklarının düzenli izlenmesi.
Kaynakça ve Resmî Dayanaklar
[1] Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Haziran 2026 – TÜİK: https://veriportali.tuik.gov.tr/tr/press/58344
[2] Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve sektör sayfası – Ticaret Bakanlığı: https://ticaret.gov.tr/ic-ticaret/tasinmaz-ticareti
[3] EİDS Yetki Doğrulama Uygulaması – Ticaret Bakanlığı: https://icticaret.ticaret.gov.tr/haberler/elektronik-ilan-dogrulama-sistemi-eids-yetki-dogrulama-uygulamasi-hayata-gecirildi
[4] 7579 sayılı Kanun – Tapu Kanunu Ek Madde 4: https://cdn.tbmm.gov.tr/KKBSPublicFile/D28/Y4/KanunMetni/4a0770ce-a99c-4076-869a-2a82df999e29.htm
[5] Taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sisteminin 1 Ekim 2026’ya ertelenmesi – Ticaret Bakanlığı: https://ticaret.gov.tr/haberler/tasinmaz-satislarinda-guvenli-odeme-sisteminin-devreye-alinma-tarihi-1-ekim-2026ya-ertelendi
[6] Yetki belgelerinde yıllık harç uygulaması – Ticaret Bakanlığı: https://trabzon.ticaret.gov.tr/haberler/yetki-belgelerinde-yillik-harc-uygulamasi-basladi
