Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman, satış adetlerinden fiyatlara, kiralardan finansman modellerine kadar birçok başlıkta dikkat çeken öngörüler paylaştı. Buna göre 2026 yılında konut satışlarının 1,6 milyon adede yaklaşması, konut fiyatlarında ise enflasyondaki gerilemeye paralel olarak reel artışın yaklaşık %10 seviyesinde gerçekleşmesi bekleniyor.
Büyükduman ayrıca:
-
Deprem konutlarının kullanıma girmesi,
-
Suriyelilerin geri dönüş sürecinin hızlanması
ile birlikte kira piyasasında reel anlamda bir gevşeme yaşanabileceğini ifade etti.
Öte yandan krediye erişimde devam eden kısıtlamalar nedeniyle, tasarruf finansman şirketlerinin 2026’da konut alımında çok daha fazla öne çıkacağına dikkat çekti.
3 Büyükşehir Karşılaştırması: İstanbul, Ankara, İzmir
İstanbul Gayrimenkul Değerleme uzmanlarının Aralık 2025 verileriyle hazırladığı analizde, İstanbul, Ankara ve İzmir yatırım açısından ayrı ayrı güçlü yönleriyle öne çıktı. Yatırımcının amacına göre “en doğru şehir” değişiyor.
İstanbul: Kira Gelirinde Lider, Giriş Bariyeri Yüksek
| Gösterge | İstanbul |
|---|---|
| Ortanca kira | 35.000 TL |
| Yıllık kira artışı | %40 |
| Ortanca konut fiyatı | 6,5 milyon TL |
| Güçlü yönü | Nakit akışı |
| Zayıf yönü | Yüksek giriş maliyeti |
İstanbul, yüksek kira getirisi sayesinde nakit akışı arayan yatırımcılar için hâlâ en güçlü şehir konumunda. Ancak 6,5 milyon TL’ye ulaşan ortanca konut fiyatları, yeni yatırımcılar için ciddi bir giriş bariyeri oluşturuyor.
Ankara: Değer Artışında Birinci
| Gösterge | Ankara |
|---|---|
| Yıllık fiyat artışı | %31,27 |
| Ortanca kira | 27.000 TL |
| Güçlü yönü | Sermaye kazancı |
| Kira çarpanı | İstanbul’dan daha avantajlı |
Ankara, 3 büyükşehir arasında konut fiyatlarının en hızlı arttığı şehir oldu. Bu yönüyle sermayesini büyütmek isteyen yatırımcılar için 2026’nın en cazip ili olarak öne çıkıyor. Ayrıca kira çarpanının İstanbul’dan daha iyi olması, Ankara’yı hem gelir hem değer artışı açısından dengeli bir noktaya taşıyor.
İzmir: En Stabil ve Düşük Riskli Pazar
| Gösterge | İzmir |
|---|---|
| Yıllık fiyat artışı | %25,99 |
| Yıllık kira artışı | %23,81 |
| Piyasa özelliği | Düşük volatilite |
| Yatırım profili | Temkinli yatırımcı |
İzmir, 3 büyükşehir arasında en stabil pazar olarak tanımlandı. Fiyat ve kira artışlarının dengeli seyri sayesinde, ani dalgalanmalardan uzak durmak isteyen, daha güvenli bir yatırım arayanlar için öne çıkıyor.
Yatırımcı İçin Özet Tablo
| Hedef | En Avantajlı Şehir |
|---|---|
| Yüksek kira geliri | İstanbul |
| En hızlı değer artışı | Ankara |
| Düşük risk, istikrar | İzmir |
Dr. Ahmet Büyükduman’ın 2026 Öngörüleri
| Başlık | Beklenti |
|---|---|
| Konut satış adedi | ~1,6 milyon |
| Reel fiyat artışı | %10 civarı |
| Kira piyasası | Reel gerileme ihtimali |
| Finansman modeli | Tasarruf finansman şirketleri öne çıkacak |
| Genel görünüm | Konut piyasası canlı ve dengeli |
Konutta Yeni Dönem: Seçici Yatırım Dönemi
Uzmanlara göre 2026, “her yer kazandırır” döneminden ziyade, doğru şehir – doğru strateji dönemini başlatıyor:
-
Aylık gelir isteyen İstanbul’a,
-
Sermayesini büyütmek isteyen Ankara’ya,
-
Riski minimize etmek isteyen İzmir’e yöneliyor.
Konut piyasası artık daha profesyonel bir yatırım yaklaşımı gerektiriyor.