İstanbul konut piyasasında 2025 yılının sonuna yaklaşılırken, satılık konutlarda metrekare bazlı fiyatlar tarihi seviyelere ulaştı. EVA Gayrimenkul Değerleme’nin değerlendirmelerine göre, 2024 yılı sonunda ortalama 44.500 TL/m² seviyesinde olan İstanbul genelindeki birim fiyatlar, 2025 yıl sonu itibarıyla 60.000 TL/m² sınırına dayandı. Bu yükseliş, konut fiyatlarında son bir yılda yaklaşık yüzde 35’lik bir artışa işaret ediyor.
Artış tüm şehre yayılıyor, tek bir bölgeyle sınırlı değil
EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, fiyat artışlarının yalnızca belirli ilçelerle ya da tek bir segmente sıkışmadığını vurguladı. Bal’a göre İstanbul’da piyasa hareketi, farklı gelir gruplarına hitap eden birkaç ana aks üzerinde yoğunlaşıyor. Alıcıların daha seçici hale geldiğini belirten Bal, buna rağmen ulaşımı güçlü, doğru fiyatlanan, yeni ya da yenilenmiş konutların bulunduğu bölgelerde işlem temposunun hâlâ yüksek olduğunu ifade etti.
Anadolu Yakası talep ve değer artışında öne çıkıyor
2025 yıl sonu görünümünde, fiyat artışı ve talep canlılığının en net hissedildiği bölgelerin Anadolu Yakası’nda yoğunlaştığı görülüyor. Özellikle ikinci halka olarak tanımlanan Pendik, Tuzla, Sancaktepe ve Sultanbeyli hattı; yeni konut arzı ve gelişen ulaşım bağlantıları sayesinde geniş bir alıcı kitlesinin radarına girmiş durumda.
Kartal–Maltepe aksı ise hem oturum hem de yatırım talebinin dengeli biçimde buluştuğu, fiyat ve likidite açısından istikrarlı bir piyasa yapısı sunuyor.
Avrupa Yakası’nda dönüşüm etkisi belirgin
Avrupa Yakası’nda ise merkez çevresinde, kentsel dönüşüm baskısı ve lokasyon avantajı bulunan ilçelerde hareketlilik dikkat çekiyor. Başakşehir, Bahçelievler, Zeytinburnu ve Güngören hattında yeni ya da yenilenmiş projelerde karar sürelerinin kısaldığı gözlemlenirken, eski yapı stokunda alıcıların pazarlık gücünün daha belirgin hale geldiği ifade ediliyor.
Ulaşım yatırımları talebi yeniden şekillendiriyor
Kuzey Marmara Otoyolu ve bağlantı yollarının devreye girmesiyle İstanbul’un ulaşım haritasının önemli ölçüde güçlendiğine dikkat çeken Serkan Bal, özellikle Başakşehir ve Bahçelievler çevresinde hem konut hem de ticari gayrimenkul tarafında yatırım iştahının belirgin biçimde arttığını belirtti.
Bal, ulaşım projelerinin yalnızca yeni gelişim alanlarını genişletmediğini, aynı zamanda bölgenin erişilebilirliğini artırarak talebi doğrudan desteklediğini vurguladı.
Deprem algısı yer değiştirme talebini artırıyor
Deprem risk algısının güçlenmesiyle birlikte, sahil şeridinde yaşayan bazı hanelerin daha iç kesimlere ve yeni yapı stokunun yoğun olduğu bölgelere yöneldiği görülüyor. Bu eğilim, özellikle Anadolu Yakası’ndaki yeni konut bölgelerinde yer değiştirme kaynaklı ek bir talep oluşturuyor.
İstanbul iki uca doğru genişliyor
İstanbul’un mekânsal büyümesi, konut tercihlerini de doğrudan etkiliyor. Anadolu Yakası’nda Tuzla yönüne, Avrupa Yakası’nda ise Silivri istikametine uzanan hatlarda yatırım amaçlı talebin arttığı dikkat çekiyor. Daha geniş arsa arzı, yeni konut üretimi ve gelişen ulaşım bağlantıları sayesinde bu bölgeler, merkezi ilçelere kıyasla daha erişilebilir fiyatlar sunuyor.
Bu durum, söz konusu bölgelerde orta vadeli değer artışı beklentisini canlı tutan temel unsurlar arasında yer alıyor.
Üst segmentte metrekareler 140 bin TL’yi aştı
İstanbul’un en yüksek birim değerlere sahip ilçelerinde ise sınırlı arz ve güçlü lokasyon primi fiyatları yukarı taşımaya devam ediyor. Kadıköy ve Beşiktaş’ta ortalama metrekare fiyatları 140.000–145.000 TL bandına ulaşırken, Sarıyer’de bu seviye yaklaşık 134.500 TL/m² düzeyinde seyrediyor.
Merkezi konum, sahil ve boğaz etkisi, sosyal donatı kalitesi ve prestij algısı bu ilçelerde fiyat seviyesinin ana belirleyicileri olarak öne çıkıyor. Serkan Bal’a göre, üst segmentte de alıcı seçici davranıyor; ancak doğru lokasyon ve piyasa dengesine uygun fiyatlanan konutlarda satışlar görece hızlı gerçekleşiyor.
İstanbul ortalamasının altında kalan ilçeler de var
Buna karşılık Esenyurt, Güngören ve Sultangazi gibi ilçelerde birim değerler İstanbul ortalamasının altında kalıyor. Bu bölgelerde fiyatın talebi belirlediği, metrekare bazında daha erişilebilir konutların ağırlıkta olduğu bir piyasa yapısı hâkim.
Sultangazi ve Güngören’de ortalama birim fiyatlar 35.000 TL/m² bandında seyrederken, Esenyurt’ta bu rakam yaklaşık 28.500 TL/m² seviyesinde bulunuyor.
Bazı merkez ilçelerde artış hızı yavaşladı
Beyoğlu, Beykoz ve Şişli gibi metrekare fiyatlarının zaten yüksek olduğu ilçelerde ise artış hızının İstanbul ortalamasının gerisinde kaldığı görülüyor. Serkan Bal, bu durumu “Fiyatların belirli bir eşiğe ulaşması, yeni alıcı girişini sınırlıyor. Bu nedenle bu ilçelerde talep daha durağan bir yapıya evriliyor” sözleriyle değerlendirdi.
Talep dengeli ve erişilebilir akslara kayıyor
Genel tabloya bakıldığında, İstanbul konut piyasasında hareketliliğin ağırlık merkezinin; erişilebilir bütçe bandında yüksek sirkülasyon üreten ilçeler ile ulaşım ve dönüşüm etkisiyle ürün kalitesi artan akslara kaydığı görülüyor.
Önümüzdeki dönemde Çekmeköy–Ümraniye, Sancaktepe–Sultanbeyli–Pendik–Tuzla, Zeytinburnu–Kağıthane–Eyüpsultan ve Bahçelievler–Başakşehir hattında hareketliliğin artması beklenirken; Tuzla ve Silivri, İstanbul’un genişleme eğilimiyle birlikte yatırımcıların radarındaki uç bölgeler olmaya devam ediyor.