20 Mart 2026 tarihli GYODER Gösterge’nin 43. sayısı konutun yanı sıra ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik, GYO ve GYF başlıklarını aynı veri çerçevesinde ele alıyor. Ticari gayrimenkul açısından ana bulgu, talep ile kullanılabilir kaliteli stok arasında giderek belirginleşen fark. Yüksek finansman ve inşaat maliyetleri yeni geliştirmeyi yavaşlatırken mevcut nitelikli binaların pazarlık gücü artıyor.
Depoda 11,25 dolarlık eşik
Raporda İstanbul–Kocaeli birincil lojistik depolarında aylık metrekare kira seviyesinin 11,25 dolar çevresinde bulunduğu aktarılıyor. Bu değer yalnız döviz cinsinden kira artışını değil; düşük boşluk, sınırlı yeni arz ve yüksek yapım maliyetinin birlikte yarattığı baskıyı anlatıyor. Yangın güvenliği, enerji gücü, tavan yüksekliği ve ulaşım bağlantısı zayıf depoların aynı emsal içinde değerlendirilmesi yanıltıcı olur.
Ofis ve AVM’de kalite ayrışması
Ofislerde merkezi, enerji verimli ve kullanıcı deneyimi güçlü binalar ile eski stok arasındaki fark büyüyor. AVM’de ise yalnız ziyaretçi sayısı değil, kiracının satış verimliliği, kategori karması ve deneyim alanları belirleyici. Karma projeler açısından ofis, perakende, otel ve konut gelirlerinin aynı hızda büyüyeceği varsayımı artık daha riskli; her fonksiyon ayrı işletme modeliyle analiz edilmeli.
Ankara için okunacak mesaj
Ankara’da Söğütözü–Çukurambar ofisleri ile Ostim–İvedik ve çevre lojistik alanları aynı kalite filtresiyle incelenmeli. Yeni binanın kira primi; yalnız yaşından değil enerji, otopark, teknik altyapı, deprem güvenliği ve erişim performansından doğuyor. GYODER verileri doğrudan Ankara emsali değildir; ancak portföy sunumunda kalite farkını ölçülebilir hâle getiren karşılaştırma çerçevesi sağlar.
Portföy yönetiminde sonuç
Raporun pratik karşılığı, portföyleri yalnız varlık türüne göre değil teknik kalite ve gelir dayanıklılığına göre sınıflandırmaktır. Kiracı vadesi, tahsilat, enerji yoğunluğu, yenileme bütçesi ve yasal kullanım tek puanlama tablosunda gösterilmeli. Böylece yatırım komitesi, aynı bölgede bulunan fakat farklı risk taşıyan iki binayı yanlış birim fiyatla karşılaştırmaz.
İzlenecek yeni veri
Bir sonraki GYODER sayısında lojistik boşluk ve kiralama hacmi, ofis yeni arzı, AVM metrekare verimliliği ve otel doluluk göstergeleri önceki dönemle karşılaştırılmalı. Bir göstergenin yükselmesi tek başına alım sinyali değildir; artışın enflasyon, kur ve işletme maliyetleri karşısındaki reel değeri ayrıca hesaplanmalıdır.