Haziran 2026’da Türkiye genelinde 129 bin 979 konut satıldı ve yıllık artış yüzde 15,8 oldu. Buna karşılık Ocak-Haziran toplamı yüzde 3,1 geriledi. İkinci el satışlar ilk yarıda yüzde 4,8, ipotek dışındaki diğer satışlar yüzde 9,3 azaldı. İpotekli satışlardaki yüzde 32,2 artış olumlu görünse de toplamın yüzde 80’i hâlâ diğer satışlardan oluşuyor. Bu karışık tablo “piyasa açıldı” veya “piyasa tamamen durdu” şeklinde tek cümleyle açıklanamaz.
Birinci tıkanma: fiyat beklentisi
Satıcı geçmiş enflasyon ve ilan fiyatlarına, alıcı ise bugünkü finansman ve kira getirisine bakıyor. Satıcının istediği bedel ile alıcının ödeyebileceği bedel arasındaki fark büyüdüğünde ilan sayısı yüksek, sonuçlanan işlem sayısı düşük kalıyor.
Fiyat değişikliği geç yapılınca taşınmaz uzun süre piyasada kalıyor, ilan yıpranıyor ve alıcı “sorun var” algısına kapılıyor.
İkinci tıkanma: finansman ve nakit
İpotekli satışların artması, finansmanın yeniden hareketlendiğini gösterse de kredi maliyeti ve gelir düzeyi hâlâ erişimi sınırlıyor. Ticari gayrimenkulde kredi vadesi, teminat oranı ve nakit akışı daha belirleyici.
Alıcıların önemli bölümü satış için önce başka bir taşınmazı elden çıkarmak zorunda. Bir işlemin gecikmesi zincirdeki diğer işlemleri de bekletiyor.
Üçüncü tıkanma: işlem maliyeti
Tapu harcı, vergi ihtimali, danışmanlık, kredi, ekspertiz, tadilat ve taşınma maliyetleri toplam karar üzerinde etkili. Taraflar yalnız satış fiyatını konuşurken toplam işlem maliyeti kapanışta ortaya çıkıyor ve işlem bozulabiliyor.
Gerçek bedel üzerinden yüzde 4 toplam tapu harcı, yüksek bedelli işlemlerde tarafları düşük beyana yöneltebiliyor. Kayıt dışı çözüm arayışı ise yeni sistemlerle daha riskli hâle geliyor.
Dördüncü tıkanma: yetki ve güven
Aynı taşınmazın farklı kişilerce farklı fiyatlarla pazarlanması, yazılı yetki eksikliği, kapalı teklifler ve belirsiz komisyon alıcının güvenini azaltıyor. EİDS ilanı doğrulasa da hizmet ilişkisi sözleşmeyle kurulmadığında sorumluluk boşluğu devam ediyor.
Yeni düzeni anlamayan satıcı ilan vermekten, kayıt dışı aracı sözleşmeden, alıcı ise gerçek bedeli kayda almaktan kaçabiliyor. Böylece arz piyasada görünmüyor, talep nitelikli bilgiye ulaşamıyor.
Beşinci tıkanma: geçiş yönetimi
EİDS, değerleme aktarımı, yıllık yetki belgesi harcı ve güvenli ödeme sistemi farklı tarihlerde ve farklı kurumlarla ilerliyor. Vatandaş bunları tek bir işlem olarak yaşarken kurumlar ayrı süreçler olarak yönetiyor.
Geçiş rehberi, örnek senaryo ve tek hesaplama ekranı olmadığında düzenlemelerin her biri doğru amaç taşısa da toplam bürokrasiyi büyütebilir.
Uzman görüşü
Piyasa yalnız faiz düşerse açılmaz. Satıcı gerçekçi fiyatı kabul etmeli, alıcı toplam maliyeti önceden görmeli, profesyonel yazılı yetki ve veriyle çalışmalı, devlet ise kayıtlı işlemi kolaylaştırmalıdır.
Satış adedi kadar ortalama pazarlama süresi, iptal edilen işlemler, ilan-satış fiyat farkı ve gerçek bedel beyan oranı da izlenmelidir.
| Piyasanın tıkanması, alıcı ile satıcının buluşamamasından önce bilgi, güven ve maliyetin buluşamamasıdır. |
Çözüm Önerileri
- Ulusal “gayrimenkul işlem sürtünmesi” göstergesi: pazarlama süresi, iptal oranı, fiyat farkı ve finansman oranı.
- Satış öncesi toplam maliyet hesaplama ekranı.
- İlan fiyatı değişiklikleri ve tekliflerin malik panelinde izlenmesi.
- Kademeli harç ve net reel kazanç esaslı vergi reformu.
- Düzenlemeler için ortak kamu iletişimi ve tek uygulama rehberi.
Kaynakça ve Resmî Dayanaklar
[1] Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Haziran 2026 – TÜİK: https://veriportali.tuik.gov.tr/tr/press/58344
[2] Konut Fiyat Endeksi – TCMB: https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/tr/tcmb%2Btr/main%2Bmenu/istatistikler/reel%2Bsektor%2Bistatistikleri/konut%2Bfiyat%2Bendeksi/
[3] 492 sayılı Harçlar Kanunu ve gerçek devir bedeli uygulaması – Gelir İdaresi Başkanlığı: https://www.gib.gov.tr/mevzuat/kanun/439
[4] EİDS Yetki Doğrulama Uygulaması – Ticaret Bakanlığı: https://icticaret.ticaret.gov.tr/haberler/elektronik-ilan-dogrulama-sistemi-eids-yetki-dogrulama-uygulamasi-hayata-gecirildi
[5] Taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sisteminin 1 Ekim 2026’ya ertelenmesi – Ticaret Bakanlığı: https://ticaret.gov.tr/haberler/tasinmaz-satislarinda-guvenli-odeme-sisteminin-devreye-alinma-tarihi-1-ekim-2026ya-ertelendi
[6] 7579 sayılı Kanun – Tapu Kanunu Ek Madde 4: https://cdn.tbmm.gov.tr/KKBSPublicFile/D28/Y4/KanunMetni/4a0770ce-a99c-4076-869a-2a82df999e29.htm
