Küresel piyasaların gözü ABD Merkez Bankası’nın 15–16 Eylül toplantısına çevrildi. Piyasa beklentileri Fed’in politika faizini 25 baz puan artırarak yüzde 3,75–4,00 aralığına çıkarması yönünde yoğunlaşıyor. Beklentinin arkasında ABD’de enflasyon baskılarının yeniden güçlenmesi bulunuyor.
Fed’in vereceği karar yalnızca dolar, tahvil ve hisse senedi piyasalarını ilgilendirmiyor. Gayrimenkul sektörü de faizlerdeki yeni yönün doğrudan etkilenebileceği alanların başında geliyor.
ABD gayrimenkulünde kredi baskısı sürebilir
Fed faizlerinin yüksek kalması, ABD’de konut finansmanının ucuzlamasını zorlaştırıyor. Reuters’ın 15 Eylül tarihli araştırmasına göre 30 yıllık ortalama mortgage faizi yaklaşık yüzde 6,85 seviyesinde bulunuyor. Uzmanların önümüzdeki iki çeyrek için tahminleri de sırasıyla yüzde 6,60 ve yüzde 6,52 seviyelerinde. Bu tablo, ABD konut piyasasında hızlı bir canlanmanın önündeki en önemli engellerden biri olarak görülüyor.
Faizlerin uzun süre yüksek kalması halinde konut satın almak isteyenlerin finansmana erişimi zorlaşabilir. Bunun sonucunda satış hacimleri baskılanırken kiralık konuta olan talebin güçlü kalması mümkün.
Peki Türkiye bundan nasıl etkilenecek?
Fed kararının Türkiye gayrimenkul piyasasına etkisi doğrudan değil, büyük ölçüde döviz kuru, küresel sermaye hareketleri ve Türkiye’deki faiz koşulları üzerinden gerçekleşecek.
Fed’in beklenenden daha şahin bir politika izlemesi doların küresel ölçekte güçlenmesine ve gelişmekte olan ülkelere yönelik risk iştahının azalmasına neden olabilir. Böyle bir senaryoda Türkiye gibi gelişmekte olan piyasalarda finansman maliyetleri üzerindeki baskı artabilir.
Türkiye açısından konu özellikle önemli. TCMB, 10 Eylül’de politika faizini yüzde 37 seviyesinde sabit tuttu ve sıkı para politikası duruşunun devam edeceğini açıkladı. Merkez Bankası ayrıca yüksek enerji fiyatlarının enflasyon görünümü açısından yukarı yönlü risk oluşturduğuna dikkat çekti.
Bu nedenle Fed’in daha sıkı bir politika izlemesi, Türkiye’de faiz indirimlerinin hızına ilişkin beklentileri de dolaylı olarak etkileyebilir.
Konut kredilerinde hızlı rahatlama gecikebilir
Gayrimenkul sektörü açısından en kritik başlıklardan biri konut kredileri.
Türkiye’de konut piyasasının daha güçlü bir kredi destekli talep dönemine geçebilmesi için finansman maliyetlerinin belirgin biçimde gerilemesi gerekiyor. Fed’in faiz artırması veya uzun süre yüksek faiz mesajı vermesi, küresel finansman koşullarını sıkı tutarak Türkiye’de beklenen faiz normalleşmesinin daha temkinli ilerlemesine katkıda bulunabilir.
Ancak burada tek belirleyici Fed olmayacak. Türkiye’de enflasyonun seyri ve TCMB’nin para politikası, konut kredilerinin geleceğinde çok daha doğrudan belirleyici olmaya devam edecek.
Yabancı yatırımcı açısından farklı bir tablo ortaya çıkabilir
Fed kararının Türkiye gayrimenkul piyasasında bir başka etkisi yabancı yatırımcı tarafında görülebilir.
Doların güçlenmesi ve Türk lirasının döviz karşısındaki seviyesi, Türkiye’deki gayrimenkullerin döviz bazındaki fiyatlarını yabancı yatırımcı açısından değiştirebilir. Özellikle İstanbul, Antalya, Muğla ve yatırım amaçlı konut talebinin yoğun olduğu bölgelerde döviz bazlı fiyat avantajı yeniden gündeme gelebilir.
Ancak yabancı yatırımcının kararında yalnızca fiyat yeterli değil. Kur istikrarı, ekonomik öngörülebilirlik, kira getirileri ve gayrimenkulün gelecekteki değer artışı da yatırım kararında belirleyici olacaktır.
Asıl önemli olan Fed’in vereceği mesaj
Piyasalar açısından bu toplantıda yalnızca faiz kararına bakmak yeterli olmayacak.
Fed’in bundan sonraki döneme ilişkin vereceği mesajlar, küresel piyasaların yönünü belirleyebilir. Nitekim Reuters anketindeki ekonomistlerin çoğunluğu eylül toplantısındaki olası artışın ardından Mart 2027 sonuna kadar en az bir faiz artışı daha bekliyor.
Bu gerçekleşirse küresel ölçekte “yüksek faiz dönemi bitti” demek için henüz erken olduğu ortaya çıkacak.
Türkiye gayrimenkul sektörü açısından ise denklem daha net:
Fed küresel finansmanın yönünü belirleyecek, ancak Türkiye’de konut piyasasının asıl kaderini enflasyon, TCMB faizleri ve konut kredilerinin maliyeti belirleyecek.
Bu nedenle 16 Eylül’de açıklanacak karar kadar, Fed’in önümüzdeki aylara ilişkin vereceği mesajlar da Türkiye’deki gayrimenkul yatırımcıları tarafından yakından izlenmeli.
Bu haber yatırım amaçlı değildir.