Emlak Konut GYO’nun Esenler Atışalanı Kuzey 1. Etap gelir paylaşımı ihalesinin ikinci oturumunda en yüksek teklif, 8 milyar 67 milyon TL arsa satışı karşılığı toplam satış geliri üzerinden verildi. Dibay İnşaat’ın önerdiği yüzde 35 şirket payı, Emlak Konut açısından 2 milyar 823 milyon 450 bin TL gelir hedefi oluşturuyor. Ancak değerlendirme sürüyor; teklif henüz kesin ihale kararı, sözleşme veya gerçekleşmiş satış değil.
48 bin 223,93 metrekarelik arsanın emsale esas inşaat alanı yaklaşık 84 bin 391,88 metrekare. Bu iki rakam birlikte okunduğunda teklif, emsale esas metrekare başına yaklaşık 95 bin 600 TL hedef satış geliri ima ediyor. Bu basit oran; satılabilir alan, ortak alan, ticari ünite dağılımı, otopark, KDV ve satış takvimi ayrıştırılmadan çevredeki arsalara doğrudan emsal olarak uygulanamaz.
Bir geliştirici için asıl mesele toplam teklifin büyüklüğü değil, bu hedefin hangi ürün karması ve satış hızıyla karşılanabileceği. Konutla birlikte cadde mağazası ve hizmet alanı üretilecekse, ticari birimlerin cephe, bağımsız bölüm büyüklüğü, kiracı profili ve satış fiyatı varsayımları ayrıca kurulmalı. İnşaat maliyeti, finansman gideri ve gelirlerin zamana yayılması teklifin bugünkü değerini belirleyecek.
Arsa geliştirme çalışmalarında toplam teklifin yanı sıra emsale esas alan, tahmini satılabilir alan, şirket payı, satış süresi ve finansman maliyetinin birlikte ele alınması gerekiyor. Açıklanan rakamın gerçekleşmiş piyasa değeri değil, ihale aşamasındaki gelir hedefi olduğu ayrımı değerleme çalışmalarında önem taşıyor.
En yüksek teklif açıklanmış olsa da ihale henüz kesinleşmedi. Kesin yüklenici, sözleşme koşulları, ürün karması ve satış takvimi netleşmeden çevredeki taşınmazlar için doğrudan fiyat emsali kurulması sağlıklı olmayacaktır.
Ticari gayrimenkule etkisi
Teklif, Esenler’de proje geliştirme iştahını gösteriyor; fakat çevre arsa değerlemesinde hedef gelir ile gerçekleşmiş fiyat kesinlikle ayrılmalı.