22 Mayıs 2026’da yayımlanan 7579 sayılı Kanun, SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporlarının, raporu düzenlettiren kamu kurumları, bankalar ve diğer finans kuruluşlarınca TKGM’ye elektronik ve bedelsiz gönderilmesini zorunlu kıldı. Bu düzenleme önemli; fakat “artık her gayrimenkul satışında resmî değerleme var” şeklinde yorumlanmamalıdır.
Hangi raporlar kapsama giriyor?
Kanun üç şartı birlikte arıyor: Raporu düzenleyen kuruluş SPK veya BDDK tarafından yetkilendirilmiş olmalı; rapor konut finansmanı veya sermaye piyasası mevzuatı gereğince hazırlanmalı; raporu kamu kurumu, banka veya diğer finans kuruluşu düzenlettirmiş olmalıdır.
Bireysel satıcının emlak işletmesinden aldığı fiyat görüşü, ilan platformundaki talep fiyatı veya her özel amaçlı değerleme bu hüküm kapsamında değildir.
Beş farklı bedeli ayırmak gerekir
Vergi değeri, belediye mevzuatına göre belirlenen asgari değerdir. İlan fiyatı, satıcının pazara sunduğu talep bedelidir. Piyasa değer görüşü, emsal ve analiz temelinde profesyonelin tahminidir. Kurumsal değerleme raporu belirli standart ve amaçla hazırlanır. Gerçek satış bedeli ise alıcı ile satıcının üzerinde anlaştığı bedeldir.
Bu rakamların aynı olması zorunlu değildir. Ancak aralarındaki büyük farkların ekonomik, hukuki ve teknik açıklaması bulunmalıdır.
Veri neden önemlidir?
Değerleme raporlarının kurumlar arasında elektronik dolaşımı, aynı taşınmaza ilişkin bilgi tekrarını azaltabilir, sahte rapor riskini düşürebilir ve piyasa analizini güçlendirebilir. Banka finansmanı, teminat değeri ve tapu bilgileri daha tutarlı hâle gelebilir.
Bununla birlikte değerleme raporunun tek ve tartışılmaz fiyat olarak görülmesi yanlıştır. Değerleme belirli tarih, varsayım, kullanım ve piyasa koşullarına dayanır. Nihai satış bedeli likidite, pazarlık, tahliye, vadeli ödeme ve özel koşullardan etkilenebilir.
Mahremiyet ve amaçla sınırlılık
Taşınmaz verileri; malik, kiracı, gelir, şirket faaliyeti, fotoğraf ve finansman bilgileri içerebilir. Kurumlar arası entegrasyon kurulurken erişim yetkileri, veri saklama süreleri ve kullanım amaçları açık belirlenmelidir.
Her değerleme verisinin kamuya açılması piyasa şeffaflığı değildir. Doğru yaklaşım, anonimleştirilmiş istatistiklerin kamuya sunulması; kişisel ve ticari verilerin yalnız yetkili taraflarca görülmesidir.
Uzman görüşü
Değerleme verisi cezalandırma aracı değil, doğru karar altyapısı olmalıdır. Satıcıya “raporda bu çıktı, başka fiyata satamazsın” demek de; raporu yok sayıp gerçek bedeli gizlemek de doğru değildir.
Yeni dönemin ihtiyacı tek rakam dayatması değil, farklı bedeller arasındaki ilişkinin açıklanabilir ve izlenebilir olmasıdır.
| Değerleme raporu fiyatı emretmez; fiyatın hangi veriye dayanarak oluştuğunu görünür kılar. |
Çözüm Önerileri
- 7579 kapsamındaki veri aktarımının usul ve esaslarının sektörle paylaşılması.
- İlan fiyatı, değerleme tarihi ve gerçek satış bedeli arasındaki farkların anonim istatistik olarak yayımlanması.
- Malik ve alıcının kendi işlem dosyasındaki değerleme raporuna güvenli erişimi.
- Raporların güncellik süresi, varsayımlar ve özel koşullar için standart özet sayfası.
- Kişisel veriler ve ticari sırlar için rol bazlı erişim ve açık saklama politikası.
Kaynakça ve Resmî Dayanaklar
[1] 7579 sayılı Kanun – Tapu Kanunu Ek Madde 4: https://cdn.tbmm.gov.tr/KKBSPublicFile/D28/Y4/KanunMetni/4a0770ce-a99c-4076-869a-2a82df999e29.htm
[2] 7579 sayılı Kanun bilgileri – TBMM: https://tbmm.gov.tr/Yasama/Kanun/E5669AF7-0DB5-4177-AE30-019BA20ADBF0
[3] Konut Fiyat Endeksi – TCMB: https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/tr/tcmb%2Btr/main%2Bmenu/istatistikler/reel%2Bsektor%2Bistatistikleri/konut%2Bfiyat%2Bendeksi/
[4] SPK Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Tanıtım Rehberi: https://spk.gov.tr/kurumlar/gayrimenkul-degerleme-kuruluslari/tanitim-rehberi
[5] BDDK değerleme mevzuatı: https://www.bddk.org.tr/Mevzuat/Liste/132
