BETAM’ın Ekim 2026 konut piyasası raporları, Türkiye’de konut fiyatlarının enflasyon karşısında değer kaybetmeye devam ettiğini ortaya koydu. Satılık konutların ilan fiyatları yıllık bazda yüzde 19,6 artmasına rağmen reel fiyatlar yüzde 7,8 düştü. İstanbul, Ankara ve İzmir’de de reel gerileme yaşanırken kiralık konut piyasasında İstanbul diğer büyükşehirlerden ayrıştı.
Türkiye’de konut piyasasında nominal fiyat artışları sürerken enflasyondan arındırılmış fiyatlar farklı bir tablo ortaya koyuyor.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından yayımlanan Sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü: Ekim 2026 ve Sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Ekim 2026 raporları, konut piyasasında fiyatların, talebin ve ilan sürelerinin seyrini ortaya koydu.
Rapora göre Türkiye genelinde satılık konutların reel fiyatları yıllık yüzde 7,8 azalırken cari fiyatlar yüzde 19,6 yükseldi.
Bu sonuç, konutların TL cinsinden ilan fiyatları artsa da fiyat artışının enflasyonun altında kaldığını gösteriyor.
Satılık Konutlarda Reel Fiyatlar Üç Büyükşehirde de Düştü
BETAM verilerine göre yıllık reel satılık konut fiyatları Türkiye genelinde yüzde 7,8 geriledi.
Üç büyükşehir arasında en yüksek reel düşüş yüzde 9,3 ile İzmir’de gerçekleşti.
İstanbul’da reel fiyatlar yüzde 4, Ankara’da ise yüzde 2,5 azaldı.
Buna karşılık satılık konutların cari ilan fiyatlarında bütün bölgelerde artış kaydedildi.
Ekim 2026 Satılık Konut Fiyatları
| Bölge | Yıllık Cari Fiyat Değişimi | Yıllık Reel Fiyat Değişimi | Ortalama İlan m² Fiyatı |
|---|---|---|---|
| Türkiye | +%19,6 | -%7,8 | 46.681 TL |
| İstanbul | +%24,6 | -%4,0 | 67.949 TL |
| Ankara | +%26,5 | -%2,5 | 40.417 TL |
| İzmir | +%17,7 | -%9,3 | 54.310 TL |
Kaynak: BETAM – Sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü, Ekim 2026.
Satılık konutlarda yıllık fiyat değişimi (%)
Cari ve enflasyondan arındırılmış reel ilan fiyatları karşılaştırması
Veriler, özellikle İzmir’de konut fiyatlarının enflasyon karşısındaki kaybının diğer büyükşehirlere göre daha belirgin olduğunu gösteriyor.
Ankara’da Konut Fiyatları Yüzde 26,5 Arttı Ama Reel Olarak Geriledi
Başkent Ankara, cari satılık konut fiyatlarının yıllık artışında üç büyükşehir arasında ilk sırada yer aldı.
Ankara’da satılık konutların ilan fiyatları yıllık yüzde 26,5 yükselirken reel fiyatlar yüzde 2,5 düştü.
Ortalama ilan metrekare fiyatı ise 40 bin 417 TL olarak hesaplandı.
Bu rakam üzerinden yapılan hesaplamaya göre Ankara’da 100 metrekarelik bir konutun ortalama ilan fiyatı yaklaşık 4 milyon 41 bin 700 TL’ye karşılık geliyor.
Ancak bu tutar, yalnızca ortalama metrekare ilan fiyatından hareketle oluşturulmuş örnek bir hesaplama. Konutun bulunduğu ilçe, bina yaşı, konumu ve diğer özelliklerine göre gerçek satış fiyatları önemli ölçüde farklılaşabiliyor.
İstanbul’da Metrekare Fiyatı 67 Bin 949 TL’ye Ulaştı
Türkiye’nin en yüksek konut fiyatlarının görüldüğü büyükşehirlerden İstanbul’da ortalama satılık konut ilan metrekare fiyatı 67 bin 949 TL oldu.
İstanbul’da yıllık cari fiyat artışı yüzde 24,6 seviyesinde gerçekleşirken reel fiyatlar yüzde 4 geriledi.
İzmir’de ise ortalama metrekare fiyatı 54 bin 310 TL olarak hesaplandı.
İzmir’deki yıllık cari fiyat artışı yüzde 17,7 ile üç büyükşehir arasında en düşük seviyede kalırken reel fiyat kaybı yüzde 9,3’e ulaştı.
Konut Talebi Eylülde Yüzde 6,4 Azaldı
BETAM raporunda yalnızca fiyat hareketleri değil, konut talebindeki değişim de değerlendirildi.
Konut talep endeksi Eylül 2026’da bir önceki aya göre yüzde 6,4 geriledi.
Satılık konut piyasasındaki hareketliliğin göstergelerinden biri olan kapatılan ilan yaşı ise Türkiye genelinde 57,6 gün olarak ölçüldü.
İstanbul’da bu süre 56 gün, Ankara’da 47,7 gün ve İzmir’de 66,8 gün oldu.
Satılık Konutlarda Kapatılan İlan Yaşı
| Bölge | Ortalama Süre |
|---|---|
| Türkiye | 57,6 gün |
| İstanbul | 56 gün |
| Ankara | 47,7 gün |
| İzmir | 66,8 gün |
Bu verilerde Ankara, üç büyükşehir arasında en kısa kapatılan ilan yaşına sahip şehir olarak öne çıktı.
Ancak kapatılan ilan yaşı, konutun kesin olarak satıldığı süreyle aynı anlama gelmiyor. İlanın yayından kaldırılması her zaman satış işleminin tamamlandığını göstermeyebilir.
Kiralık Konutlarda İstanbul Farkı: Reel Kiralar Yüzde 6,4 Arttı
BETAM’ın kiralık konut piyasasına ilişkin raporunda da dikkat çekici sonuçlar yer aldı.
Türkiye genelinde yıllık reel kira fiyatları yüzde 5,7 geriledi.
Ankara’da reel kiralar yüzde 7,1, İzmir’de yüzde 9,5 azalırken İstanbul’da yüzde 6,4 arttı.
Böylece İstanbul, üç büyükşehir arasında yıllık reel kira artışı yaşanan tek şehir oldu.
Ekim 2026 Kiralık Konut Fiyatları
| Bölge | Yıllık Cari Kira Değişimi | Yıllık Reel Kira Değişimi | Ortalama İlan Kirası (m²) |
|---|---|---|---|
| Türkiye | +%22,4 | -%5,7 | 295,1 TL |
| İstanbul | +%38,0 | +%6,4 | 460,0 TL |
| Ankara | +%20,6 | -%7,1 | 294,7 TL |
| İzmir | +%17,3 | -%9,5 | 328,6 TL |
Kaynak: BETAM – Sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü, Ekim 2026.
Yıllık reel kira değişimi (%)
İstanbul’daki reel kira artışı, kiralık konut ilan fiyatlarının enflasyonun üzerinde yükseldiğini gösteriyor.
Buna karşılık Ankara ve İzmir’de kiralar TL bazında artmasına rağmen enflasyondan arındırıldığında gerileme kaydetti.
İstanbul’da 100 Metrekarelik Konutun Ortalama İlan Kirası 46 Bin TL
BETAM verilerine göre Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 295,1 TL oldu.
İstanbul’da bu rakam 460 TL’ye yükselirken Ankara’da 294,7 TL, İzmir’de ise 328,6 TL olarak hesaplandı.
Bu metrekare değerleri esas alındığında 100 metrekarelik konutlar için örnek kira tutarları şöyle oluşuyor:
| Bölge | 100 m² İçin Hesaplanan Aylık İlan Kirası |
|---|---|
| Türkiye | 29.510 TL |
| İstanbul | 46.000 TL |
| Ankara | 29.470 TL |
| İzmir | 32.860 TL |
Not: Bu tutarlar BETAM’ın ortalama metrekare ilan fiyatlarından hesaplanmıştır. Gerçekleşmiş kira sözleşmelerini veya mevcut kiracıların ödediği ortalama kiraları göstermemektedir.
Kiralık Konut İlanları Daha Uzun Süre Yayında Kalıyor
BETAM raporuna göre kiralık konut talep göstergesi bir önceki aya kıyasla gerilerken geçen yılın aynı dönemine göre artış gösterdi.
Kiralık konut piyasasında kapatılan ilan yaşı ise hem Türkiye genelinde hem de üç büyükşehirde bir önceki aya göre uzadı.
Bu gelişme, kiralık konut piyasasındaki hareketliliğin aylık bazda yavaşladığına işaret eden göstergeler arasında yer alıyor.
Ancak ilan sürelerindeki uzamanın nedenlerini belirlemek için bölgesel arz, talep ve fiyat verilerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Konut Piyasasında 2026’nın Son Çeyreği Nasıl Şekillenebilir?
BETAM’ın Ekim 2026 raporları, Türkiye’de satılık konut fiyatlarının nominal olarak yükselmeye devam ettiğini ancak enflasyon karşısında gerilediğini ortaya koyuyor.
Kiralık konut piyasasında ise İstanbul’un diğer büyükşehirlerden ayrışması dikkat çekiyor.
Gayrimenkul yatırımcıları açısından bu tablo, yalnızca konut fiyatlarındaki TL bazlı artışların değil, reel değer değişiminin ve kira getirilerinin de birlikte değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor.
Özellikle yatırım amacıyla konut satın alanların bölgesel fiyat hareketleri, kira getirisi, boş kalma riski, finansman maliyetleri ve bakım giderlerini dikkate alması önem taşıyor.
BETAM’ın Ekim 2026 verilerine göre Türkiye genelinde satılık konutların reel fiyatları yüzde 7,8 gerilerken İstanbul’da reel kiraların yüzde 6,4 artması, konut satış ve kiralama piyasalarının farklı dinamiklerle hareket ettiğini ortaya koydu.