Yunanistan, Avrupa Birliği dışından gelen yatırımcıların konut alımlarında uygulanan gayrimenkul devir vergisini yüzde 3’ten yüzde 15’e yükseltmeyi değerlendiriyor. Düzenlemenin hayata geçirilmesi halinde Türk yatırımcıların Yunanistan’da ev satın alma maliyeti ciddi şekilde artabilir. 250 bin euroluk bir gayrimenkulde mevcut oranla 7 bin 500 euro seviyesinde olan vergi, yüzde 15’lik oranla 37 bin 500 euroya kadar çıkabilir.
Türk yatırımcıların son yıllarda hem gayrimenkul yatırımı hem de Golden Visa programı nedeniyle yoğun ilgi gösterdiği Yunanistan’da önemli bir vergi değişikliği gündeme geldi.
Yunanistan Başbakanı Kyriakos Mitsotakis’in 90. Selanik Uluslararası Fuarı kapsamında yaptığı açıklamaya göre, Avrupa Birliği dışındaki üçüncü ülke vatandaşlarının konut satın alımlarında uygulanan yüzde 3’lük gayrimenkul devir vergisinin yüzde 15’e çıkarılması değerlendiriliyor.
Düzenlemenin 2027 yılında yürürlüğe girmesi gündemde. Türkiye de AB üyesi olmayan ülkeler arasında bulunduğundan, olası değişiklik Yunanistan’dan gayrimenkul satın alan Türk vatandaşlarını doğrudan ilgilendiriyor.
Ancak düzenlemenin henüz yürürlüğe girmediğinin ve nihai oran, kapsam, istisnalar ile uygulama tarihinin yasama sürecinin ardından kesinleşeceğinin altını çizmek gerekiyor.
250 bin euroluk evde vergi 37 bin 500 euroya çıkabilir
Vergi değişikliğinin mevcut haliyle kabul edilmesi durumunda satın alma maliyetindeki artış oldukça yüksek olacak.
Mevcut yüzde 3 oranı üzerinden 250 bin euroluk bir gayrimenkul için yaklaşık 7 bin 500 euro devir vergisi hesaplanırken, verginin yüzde 15’e yükselmesi durumunda bu rakam 37 bin 500 euroya çıkabilecek.
Böylece aynı gayrimenkul için yatırımcının yalnızca vergi nedeniyle karşılaşacağı ilave maliyet 30 bin euroyu bulabilecek.
400 bin euroluk bir gayrimenkulde ise mevcut oran üzerinden yaklaşık 12 bin euro olan vergi, yüzde 15’lik oranla 60 bin euro seviyesine ulaşabilecek. Aradaki fark 48 bin euro olacak.
500 bin euroluk bir satın almada 15 bin euroluk mevcut vergi 75 bin euroya yükselirken, yatırımcının ilave maliyeti yaklaşık 60 bin euroyu bulabilecek.
800 bin euroluk yatırımda fark 96 bin euro olabilir
Vergi değişikliğinin etkisi yatırım tutarı yükseldikçe daha belirgin hale geliyor.
800 bin euroluk bir gayrimenkulde yüzde 3 üzerinden yapılan basit hesaplamada yaklaşık 24 bin euro vergi ortaya çıkıyor.
Oranın yüzde 15’e yükselmesi durumunda aynı tutardaki gayrimenkul için vergi 120 bin euroya ulaşabilir.
Bu durumda yalnızca vergi oranındaki değişiklik nedeniyle ortaya çıkan fark yaklaşık 96 bin euro olacak.
Dolayısıyla Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı planlayan Türk vatandaşları açısından yalnızca satış fiyatının değil, toplam satın alma maliyetinin dikkate alınması daha da önemli hale gelebilir.
Golden Visa yatırımında zamanlama öne çıkıyor
Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan, gündemdeki değişikliğin özellikle Yunanistan Golden Visa programından yararlanmayı planlayan Türk yatırımcıların kararlarını etkileyebileceğine dikkat çekiyor.
Narazan’a göre yatırım yapılırken yalnızca Golden Visa için geçerli 250 bin, 400 bin veya 800 bin euroluk yatırım eşiklerinin dikkate alınması yeterli değil.
Gayrimenkulün satın alma vergileri, diğer işlem giderleri, kira getirisi, gelecekteki değer artışı ve yatırımcının çıkış stratejisinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Vergi artışının açıklanan kapsamıyla yürürlüğe girmesi halinde ise yatırımın hangi tarihte gerçekleştirildiği toplam maliyet üzerinde on binlerce euroluk fark yaratabilir.
2026 Golden Visa yatırımcıları için kritik yıl olabilir
Vergi artışının 2027 yılında yürürlüğe girmesi halinde, 2026’nın kalan dönemi Yunanistan’da yatırım yapmayı planlayan Türk vatandaşları açısından hareketli geçebilir.
Özellikle Golden Visa programı kapsamında yatırım planlayanların yeni düzenleme yürürlüğe girmeden satın alma işlemlerini tamamlamak istemesi, yılın son aylarında talebi artırabilir.
Bununla birlikte yatırım kararının yalnızca olası vergi artışından kaçınmak amacıyla verilmemesi önem taşıyor.
Gayrimenkulün bulunduğu bölge, gerçek piyasa değeri, kira getirisi, yeniden satış potansiyeli, hukuki durumu ve Golden Visa şartlarına uygunluğu da yatırım kararının temel unsurları arasında bulunuyor.
Yunanistan Golden Visa yatırım tutarları da önem taşıyor
Yunanistan Golden Visa sisteminde gayrimenkul yatırımlarında tek bir yatırım eşiği bulunmuyor. Gayrimenkulün niteliğine ve bulunduğu bölgeye göre farklı yatırım tutarları söz konusu olabiliyor.
Bu nedenle 250 bin euroluk bir yatırım seçeneğinin bulunması, her bölgede bu tutarla Golden Visa alınabileceği anlamına gelmiyor.
Özellikle Atina gibi yatırımcı ilgisinin yüksek olduğu bölgelerde uygulanacak yatırım modeli ile daha düşük yatırım eşiğinden yararlanılabilecek özel nitelikteki gayrimenkuller birbirinden ayrılıyor.
Bu durum vergi değişikliğinin etkisini değerlendirirken yatırım tutarı kadar hangi Golden Visa kategorisinden başvuru yapılacağını da önemli hale getiriyor.
Türk yatırımcıların toplam maliyet hesabı değişebilir
Olası düzenleme yalnızca ödenecek vergi miktarını artırmakla kalmayabilir. Yüksek satın alma maliyetleri, yatırımın geri dönüş süresini ve beklenen kira getirisinin yatırım maliyetine oranını da değiştirebilir.
Örneğin aynı satış fiyatındaki iki gayrimenkul arasında lokasyon, kira getirisi ve değer artışı açısından benzer şartlar bulunsa bile satın alma sırasında ortaya çıkan on binlerce euroluk ek vergi, yatırımın toplam getirisini aşağı çekebilir.
Bu nedenle yeni dönemde Türk yatırımcıların “kaç euroluk ev alıyorum?” sorusunun yanında “tüm masraflar dahil bu yatırım bana kaça mal oluyor?” sorusuna da odaklanması gerekecek.
İstanbul ve Ankara’da Golden Visa etkinlikleri düzenlenecek
Vergi değişikliği tartışmaları sürerken Vesta Global, Yunanistan’daki gayrimenkul geliştiricileri ile Türk yatırımcıları bir araya getirmeye hazırlanıyor.
16 Eylül’de Wyndham Grand Levent İstanbul’da Yunan geliştirici Zafido ile yeni proje lansmanı yapılması planlanıyor.
Ardından 29 Eylül’de Raffles İstanbul ve 1 Ekim’de Marriott Ankara’da Yunanistan Golden Visa odaklı etkinlikler gerçekleştirilecek.
Etkinliklerde farklı gayrimenkul projelerinin yatırım bedeli, kira potansiyeli ve Golden Visa uygunluğu açısından karşılaştırılması hedefleniyor.
Vergi artışı henüz kesinleşmedi
Yunanistan’da yatırım planlayanlar açısından en önemli nokta, gündemdeki yüzde 15’lik oranın henüz yürürlüğe girmiş kesinleşmiş bir vergi oranı olarak değerlendirilmemesi.
Düzenlemenin yasalaşması halinde hangi gayrimenkulleri kapsayacağı, AB dışından gelen bütün alıcılara aynı şekilde uygulanıp uygulanmayacağı, Golden Visa yatırımlarına özel bir düzenleme bulunup bulunmayacağı ve geçiş hükümlerinin nasıl belirleneceği önem taşıyacak.
Bu nedenle yalnızca vergi artışı beklentisiyle acele karar vermek yerine, mevzuatın kesinleşme sürecinin ve satın alınacak gayrimenkulün hukuki durumunun birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.