Unvan karmaşası neden risklidir?
Sektörde “emlakçı”, “emlak danışmanı”, “gayrimenkul danışmanı”, “broker”, “broker/owner”, “portföy yöneticisi”, “yatırım danışmanı” ve “sorumlu emlak danışmanı” gibi çok sayıda ifade kullanılmaktadır. Bazıları mevzuatta veya mesleki yeterliliklerde karşılık bulurken, bazıları marka ve iş organizasyonu unvanıdır.
Unvanın hangi yetkiyi taşıdığı belli değilse vatandaş, karşısındaki kişinin işletme sahibi mi, lisanslı sorumlu mu, gözetim altında çalışan danışman mı, yoksa yalnız müşteri yönlendiren kişi mi olduğunu anlayamaz. Bu belirsizlik hizmet bedeli, temsil, belge kontrolü ve sorumlulukta uyuşmazlık yaratır.
Bugünkü yeterlilik ayrımı
MYK sisteminde Emlak Danışmanı Seviye 4 ve Sorumlu Emlak Danışmanı Seviye 5 yeterlilikleri bulunmaktadır. Seviye 4 iş planı, portföy ve satış-kiralama sürecindeki uygulama görevlerine; Seviye 5 ise pazarlama stratejisi, iş organizasyonu ve daha yüksek sorumluluk düzeyine odaklanır. Yetki belgesi başvurusunda işletmede en az bir sorumlu emlak danışmanı bulunması aranır.
Ancak MYK belgesi mesleki yeterliliğin ölçülmesidir; tek başına bütün hukuki lisans rejimi, kamu sicili veya disiplin statüsü oluşturmaz. Yeni kanun MYK sistemini değersizleştirmemeli; kişisel lisansa giden yolların bir parçası olarak kullanmalıdır.
Önerilen meslek hiyerarşisi
“Gayrimenkul danışmanı”, lisanslı ve bir işletmeye bağlı olarak portföy, alıcı, kiracı ve işlem süreçlerinde faaliyet gösteren temel meslek unvanı olmalıdır. “Sorumlu gayrimenkul danışmanı” veya “broker”, işletmenin mesleki gözetiminden, iç kontrolünden, eğitiminden ve imza yetkisinden sorumlu üst lisans düzeyi olarak tanımlanabilir.
“Gayrimenkul müşaviri” unvanı kullanılacaksa, ileri eğitim ve belirli deneyim gerektiren; yatırım, proje, portföy ve kurumsal danışmanlık alanını kapsayan ayrı bir seviye olmalıdır. Unvanlar yalnız pazarlama amacıyla serbestçe kullanılamamalı; sicildeki lisans düzeyiyle eşleşmelidir.
Avrupa’da korunan unvan yaklaşımı
Belçika, gayrimenkul ajanı unvanını korunan bir meslek unvanı olarak ele alır ve bağımsız faaliyet için meslek enstitüsü kaydını zorunlu tutar. Fransa’da kart ve faaliyet kategorileri, kişinin hangi işlemleri yapabileceğini gösterir. İrlanda’da lisans türleri verilen hizmet sınıfına göre ayrılır.
AB orantılılık ilkesi gereği unvan koruması, vatandaşın mesleki niteliği ayırt edememesi gibi somut bir tüketici riskiyle gerekçelendirilmelidir. Türkiye’de bugün yaşanan unvan ve sorumluluk karışıklığı böyle bir gerekçe sunmaktadır.
TicariGM360’ın görüşü
 |
Mesleğin adı bile net değilse mesleğin sorumluluğu da net olmaz. “Emlakçı” ifadesini küçümsemek yerine, hangi unvanın hangi yetki ve yeterlilik düzeyine karşılık geldiğini kanunla açıklamalıyız. Unvanın değeri kartvizitte değil, sicilde doğrulanan yetki ve sorumlulukta olmalıdır. |
Çözüm Önerileri
- Korunan unvanların kanunda tek tek tanımlanması.
- Gayrimenkul danışmanı, sorumlu gayrimenkul danışmanı/broker ve ileri uzmanlık seviyelerinin ayrılması.
- Her unvan için görev, imza yetkisi, gözetim ve deneyim şartlarının belirlenmesi.
- Marka unvanlarının mesleki lisans izlenimi yaratacak şekilde yanıltıcı kullanılmasının engellenmesi.
- MYK seviyelerinin lisans sistemiyle eşleştirilmesi ve geçmiş yeterliliklerin korunması.
Kaynakça ve Resmî Dayanaklar
[1] MYK Portalı – Emlak Danışmanı ve Sorumlu Emlak Danışmanı Yeterlilikleri: https://portal.myk.gov.tr/index.php?kurId=21009887&layout=kurulus_kapsam&option=com_kurulus_ara&view=kurulus_ara
[2] Ticaret Bakanlığı – Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Başvuru ve Şartları: https://ardahan.ticaret.gov.tr/duyurular/tasinmaz-ticareti-yetki-belgesi
[3] Belçika IPI/BIV – Gayrimenkul Danışmanı Olmak: https://www.ipi.be/devenir-agent-immobilier/devenir-agent-immobilier
[4] Fransa – Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (Hoguet Kanunu): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000512228/
[5] İrlanda – Property Services (Regulation) Act 2011: https://www.irishstatutebook.ie/eli/2011/act/40/enacted/en/print
