İşletme bazlı yetkilendirme ne sağlıyor?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca yetki belgesi işletme ve sözleşmeli işletme adına düzenlenir; her işletme için ayrı belge gerekir ve belge devredilemez. Vergi ve oda kaydı, faaliyet konusu, sorumlu emlak danışmanı ve diğer idari şartlar işletme üzerinden kontrol edilir.
Bu model, faaliyet adresini ve kurumsal sorumluyu görünür kılar. Ancak aynı işletmede portföy, ilan, yer gösterme, teklif ve müzakere süreçlerini yürüten çok sayıda gerçek kişinin kişisel yetkinliği ve sorumluluğu vatandaş açısından aynı açıklıkta görünmeyebilir.
Fiilî hizmeti kim veriyor?
Müşteri çoğu zaman şirket unvanıyla değil, karşısındaki danışmanla ilişki kurar. Danışman taşınmazı görür, belge ister, fiyatı tartışır, müşterinin bütçesini öğrenir, yer gösterir, teklif alır ve bazen kapora sürecine katılır. Bu kişinin hangi işletmeye bağlı olduğu, hangi yeterliliğe sahip bulunduğu ve lisansının geçerli olup olmadığı tek ekrandan doğrulanabilmelidir.
İşletmenin yetkili olması, işletme adına çalışan herkesin otomatik olarak aynı mesleki yeterliliğe ve disiplin sorumluluğuna sahip olduğu anlamına gelmemelidir. Kurumsal ruhsat ile kişisel meslek lisansı birbirini tamamlamalıdır.
İki katmanlı lisans modeli
Birinci katman işletme ruhsatıdır: vergi ve oda kaydı, kurumsal arşiv, veri güvenliği, müşteri hesabı, sorumlu yönetici, sigorta ve denetim altyapısı burada aranır. İkinci katman kişisel meslek lisansıdır: eğitim, sınav, staj, sürekli eğitim, etik, sicil ve disiplin gerçek kişi üzerinden izlenir.
İşletme, lisanslı kişilerin gözetiminden ve organizasyonundan; kişi ise kendi verdiği bilgi, belge, temsil ve iletişimden sorumlu olur. Tüketici hem işletmeye hem işlemi yürüten lisanslı kişiye ulaşabilir.
Avrupa örnekleri
Fransa’da faaliyet için mesleki kart ve kart sahibi adına işlem yapan kişilere ilişkin yetkilendirme düzeni bulunur. Belçika’da bağımsız faaliyet ve korunan unvan için IPI/BIV kaydı, staj ve yeterlilik süreci aranır. İrlanda hem şirketlere hem kişilere lisans verir ve kamu sicili tutar. Almanya daha hafif bir işletme izni modeline sahip olsa da doğrudan faaliyete katılan personel için sürekli eğitim yükümlülüğü öngörür.
Türkiye’nin kayıt dışı ve çok katmanlı ofis yapısı dikkate alındığında, yalnız işletme izni değil, her işlemde sorumlu lisanslı kişinin görünür olduğu karma model daha güçlü koruma sağlar.
TicariGM360’ın görüşü
 |
İşletmeye yetki belgesi verilmesi gereklidir; fakat yeterli değildir. Vatandaş, ilanı hangi işletmenin yayımladığını kadar portföyü kimin yönettiğini, teklifini kimin teslim aldığını ve o kişinin mesleki sicilini de bilmelidir. Sorumluluk ancak gerçek kişi ile işletme aynı işlemde görünür olduğunda tamamlanır. |
Çözüm Önerileri
- İşletme yetki belgesinden ayrı bireysel gayrimenkul danışmanlığı lisansı getirilmesi.
- Her ilan ve sözleşmede sorumlu lisanslı danışmanın sicil numarasının gösterilmesi.
- Danışman-işletme bağlantısının TTBS/EİDS üzerinde anlık doğrulanması.
- İşletme değişikliğinde lisansın kişide kalması, ancak yeni işletme bağlantısı kurulmadan faaliyetin durması.
- Kurumsal ve kişisel sorumluluğun kanunda ayrı ayrı tanımlanması.
Kaynakça ve Resmî Dayanaklar
[1] Ticaret Bakanlığı – Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Başvuru ve Şartları: https://ardahan.ticaret.gov.tr/duyurular/tasinmaz-ticareti-yetki-belgesi
[2] MYK Portalı – Emlak Danışmanı ve Sorumlu Emlak Danışmanı Yeterlilikleri: https://portal.myk.gov.tr/index.php?kurId=21009887&layout=kurulus_kapsam&option=com_kurulus_ara&view=kurulus_ara
[3] Fransa – Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (Hoguet Kanunu): https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000512228/
[4] Belçika IPI/BIV – Gayrimenkul Danışmanı Olmak: https://www.ipi.be/devenir-agent-immobilier/devenir-agent-immobilier
[5] İrlanda – Düzenleyici Kurumun Görevleri, Madde 11: https://www.irishstatutebook.ie/eli/2011/act/40/section/11/enacted/en/html
[6] Almanya – Gewerbeordnung §34c: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html
