Türkiye’de ticari gayrimenkul piyasasında fiyat artışı 2026 yılının ikinci çeyreğinde de devam etti. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi yıllık bazda yüzde 29,4 yükseldi. Ancak fiyat artışının enflasyonun gerisinde kalmasıyla ticari gayrimenkullerin reel değeri yüzde 2,2 geriledi.
Dükkan ve ofislerde nominal fiyat artışları yüzde 30 seviyesine yaklaşırken, üç büyük şehir arasında en güçlü yükseliş Ankara’da gerçekleşti. Başkentte ticari gayrimenkul fiyatları bir yılda yüzde 32,5 artarak İstanbul ve İzmir’in önüne geçti.
Veriler, ticari gayrimenkulde etiket fiyatlarının yükselmeye devam ettiğini ancak yatırımcı açısından enflasyondan arındırılmış değer artışının henüz pozitife dönemediğini ortaya koydu.
Ticari gayrimenkul fiyatları üç ayda yüzde 5,5 arttı
TCMB tarafından açıklanan 2026 yılı ikinci çeyrek Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi verilerine göre Türkiye genelinde endeks, yılın ilk çeyreğine kıyasla yüzde 5,5 yükseldi.
Yıllık değişime bakıldığında ise ticari gayrimenkul fiyatlarında nominal artış yüzde 29,4 olarak gerçekleşti.
Aynı dönemde reel değişimin yüzde 2,2 düşüş göstermesi, ticari gayrimenkullerin fiyatının TL bazında yükselmesine rağmen enflasyondan arındırıldığında değer kaybettiğini gösterdi.
2026 ikinci çeyrek ticari gayrimenkul fiyatları
| Gayrimenkul türü | Çeyreklik değişim | Yıllık nominal değişim | Yıllık reel değişim |
|---|---|---|---|
| Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi | %5,5 | %29,4 | -%2,2 |
| Dükkan Fiyat Endeksi | %5,4 | %29,2 | -%2,4 |
| Ofis Fiyat Endeksi | %6,0 | %30,6 | -%1,3 |
Tabloya bakıldığında yılın ikinci çeyreğinde hem çeyreklik hem de yıllık bazda en güçlü fiyat artışının ofislerde gerçekleştiği görülüyor.
Ofis fiyatlarında yıllık artış yüzde 30,6
Ticari gayrimenkul piyasasının önemli bileşenlerinden ofislerde fiyat artışı dükkanların bir miktar üzerine çıktı.
Ofis Fiyat Endeksi bir önceki çeyreğe göre yüzde 6 yükselirken, yıllık nominal artış yüzde 30,6 olarak gerçekleşti. Buna karşılık enflasyondan arındırılmış yıllık değişim yüzde 1,3 düşüş gösterdi.
Bu sonuçla ofisler, ticari gayrimenkul kategorileri içerisinde reel değer kaybının daha sınırlı gerçekleştiği segment oldu.
Dükkan fiyatları yüzde 29,2 yükseldi
Dükkan piyasasında da benzer bir görünüm ortaya çıktı.
Dükkan Fiyat Endeksi yılın ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 5,4 yükseldi. Geçen yılın aynı dönemine kıyasla nominal fiyat artışı ise yüzde 29,2’ye ulaştı.
Buna karşın dükkanların yıllık reel değer değişimi eksi yüzde 2,4 olarak hesaplandı.
Dolayısıyla dükkan sahipleri açısından TL bazındaki yüksek fiyat artışı, enflasyon etkisi hesaba katıldığında reel kazanca dönüşmedi.
Ticari gayrimenkulde Ankara öne çıktı
TCMB verilerinin dikkat çeken bölümlerinden biri de İstanbul, Ankara ve İzmir arasındaki fiyat değişimleri oldu.
Üç büyük şehir içerisinde hem çeyreklik hem de yıllık artışta Ankara ilk sırada yer aldı.
Üç büyük ilde ticari gayrimenkul fiyat değişimi
| Şehir | Çeyreklik artış | Yıllık artış |
|---|---|---|
| Ankara | %6,4 | %32,5 |
| İstanbul | %5,3 | %27,8 |
| İzmir | %5,0 | %25,7 |
Ankara’da ticari gayrimenkul fiyatlarının ikinci çeyrekte yüzde 6,4, son bir yılda ise yüzde 32,5 yükselmesi dikkat çekti.
İstanbul’da çeyreklik artış yüzde 5,3 olurken yıllık yükseliş yüzde 27,8 seviyesinde gerçekleşti. İzmir’de ise ticari gayrimenkuller üç ayda yüzde 5, yıllık bazda yüzde 25,7 değer kazandı.
Böylece Ankara’nın yıllık fiyat artışı İstanbul’un 4,7 puan, İzmir’in ise 6,8 puan üzerinde gerçekleşti.
Nominal artış yatırımcı açısından tek başına yeterli değil
Açıklanan veriler ticari gayrimenkul piyasasında önemli bir ayrımı da ortaya koyuyor: nominal fiyat artışı ile reel getiri arasındaki fark.
Bir ticari gayrimenkulün satış değerinin bir yıl içerisinde yüzde 29 yükselmesi ilk bakışta güçlü bir değer artışı olarak görülebilir. Ancak aynı dönemde genel fiyat seviyesindeki yükseliş daha yüksek olduğunda, gayrimenkulün satın alma gücü açısından gerçek değeri gerileyebiliyor.
2026’nın ikinci çeyreğinde ortaya çıkan tablo da tam olarak bunu gösteriyor.
Ticari gayrimenkuller nominal olarak yüzde 29,4 değer kazanmasına rağmen reel olarak yüzde 2,2 değer kaybetti. Dükkanlarda bu kayıp yüzde 2,4’e ulaşırken ofislerde yüzde 1,3 ile daha sınırlı kaldı.
Bu nedenle yatırımcı açısından yalnızca gayrimenkulün satış fiyatındaki yükseliş değil; enflasyon, kira getirisi, boş kalma süresi, finansman maliyeti ve işletme giderlerinin birlikte değerlendirilmesi giderek daha önemli hale geliyor.
Ofisler reel değerini korumada daha güçlü kaldı
İkinci çeyrek rakamlarında ofis piyasasının dükkanlara kıyasla daha dirençli bir performans sergilemesi de dikkat çekiyor.
Ofislerde yüzde 30,6’ya ulaşan yıllık nominal artışa karşılık reel kayıp yüzde 1,3 ile sınırlı kaldı. Dükkanlarda ise yüzde 29,2’lik nominal artışa rağmen reel kayıp yüzde 2,4 olarak gerçekleşti.
Piyasanın ikinci çeyrek özeti
| Gösterge | En güçlü performans |
|---|---|
| Yıllık segment artışı | Ofis – %30,6 |
| Çeyreklik segment artışı | Ofis – %6,0 |
| En düşük reel kayıp | Ofis – %1,3 |
| Üç büyük ilde yıllık lider | Ankara – %32,5 |
| Üç büyük ilde çeyreklik lider | Ankara – %6,4 |
Bu görünüm, 2026’nın ikinci çeyreğinde ticari gayrimenkul piyasasının genel olarak yükselişini sürdürmesine rağmen reel değerlenme eşiğini henüz aşamadığını gösteriyor.
Önümüzdeki dönemde enflasyondaki seyir, ticari kredi maliyetleri, şirketlerin ofis talebi, perakende sektörünün performansı ve kira gelirlerindeki değişim, ticari gayrimenkullerin yeniden reel değer artışına geçip geçemeyeceğini belirleyecek temel unsurlar arasında olacak.