Bu tartışmada hukuki ve teknik doğruluk önemlidir: Ticaret Bakanlığının EİDS SSS dokümanına göre EİDS sistemine ilan fiyatı girilmez. Buna karşılık ilan platformunda yayınlanan fiyat, tarih, açıklama ve değişiklikler elektronik kayıt oluşturur. İlan fiyatı resmî değerleme raporu, vergi matrahı veya kesin satış bedeli değildir; fakat taşınmazın belirli bir tarihte hangi bedelle pazara sunulduğunu gösteren dijital bir piyasa izidir.
Satıcının temel endişesi nedir?
Bazı satıcılar profesyonel işletmenin belirlediği gerçekçi pazarlama fiyatının görünür olmasının ileride tapuda çok daha düşük bedel beyanını zorlaştıracağını düşünür. Bu nedenle EİDS izni vermek istemez, ilan portalına çıkmayı reddeder veya “fiyat yazmadan, kapalı çevrede sat” talebinde bulunur.
Bu endişe kimi zaman satıcının kendi tercihi, kimi zaman da kayıt dışı çalışan kişinin yönlendirmesidir. “İlan vermeyelim, fiyat görünmesin, alıcıyı biz buluruz” sözü kısa vadede kolaylık gibi görünür.
İlan fiyatı ile satış bedeli aynı değildir
Bir taşınmaz pazarlıkla, ödeme koşuluyla, tahliye durumuyla, hukuki veya teknik riskleriyle ilan fiyatının altında ya da bazı özel durumlarda üzerinde satılabilir. İlan fiyatı tarafların anlaşacağı nihai bedeli otomatik olarak belirlemez.
Sorun, iki bedel arasındaki farkın bulunması değil; gerçek satış bedelinin tapu ve ödeme kayıtlarından bilinçli olarak koparılmasıdır. Harçlar Kanunu, tapu harcının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmasını öngörür.
Görünürlükten kaçmak satıcıya ne kaybettirir?
Taşınmaz açık pazara çıkmadığında kaç nitelikli alıcıya ulaşıldığı, hangi fiyat aralığında talep oluştuğu ve kaç teklif geldiği ölçülemez. Satıcı, aracının kendisine bütün teklifleri aktarıp aktarmadığını da denetleyemez.
Kapalı pazarlama bazı mahremiyet gerektiren ticari işlemlerde bilinçli bir strateji olabilir. Fakat stratejik kapalı pazarlama ile vergi veya kayıt izi bırakmamak amacıyla yapılan kontrolsüz aracılık aynı değildir. İlki yazılı yetki, hedef alıcı listesi, gizlilik ve teklif kaydıyla yürür; ikincisi belirsizlik üretir.
Kayıt dışı aracı neden kapalı pazarı tercih eder?
Kamuya açık ilan olmadığında fiyat bilgisi aracının kontrolünde kalır. Satıcıya ve alıcıya farklı rakamlar sunma, yetki durumunu gizleme, hizmet bedelini kayıtsız tahsil etme veya işlemi başka bir işletmenin üzerinden gösterme imkânı artabilir.
Bu risk her kapalı işlemde gerçekleşmez; ancak yazılı yetki, kayıtlı teklif ve izlenebilir ödeme yoksa kontrol mekanizması zayıflar.
Uzman görüşü
Bir satıcı ilan fiyatının görünmesini engelleyerek vergisel riskten kaçtığını düşünebilir. Oysa aynı anda gerçek alıcı rekabetinden, piyasa testinden ve teklif şeffaflığından da vazgeçer.
Satıcının korunması fiyatın saklanmasıyla değil, fiyatın doğru belirlenmesi, değişikliklerin gerekçelendirilmesi ve nihai satış bedelinin gerçek şekilde beyan edilmesiyle mümkündür.
| İlan fiyatı satış bedeli değildir; ancak fiyatı görünmez kılmak da masum bir pazarlama tercihi olmayabilir. |
Çözüm Önerileri
- İlan fiyatı, fiyat değişiklikleri ve yazılı teklifler için malikin görebildiği dijital işlem günlüğü.
- İlan fiyatı ile satış bedeli arasındaki fark için zorunlu olmayan fakat tarafları koruyan kısa gerekçe alanı.
- Kapalı pazarlamalarda yetkilendirme sözleşmesine hedef kitle, gizlilik ve teklif raporlama hükümlerinin eklenmesi.
- Vatandaşa EİDS’nin fiyat tutmadığını, ancak ilan platformunda dijital kayıt oluştuğunu açıkça anlatan resmî rehber.
- Gerçek bedel beyanını kolaylaştıracak kalıcı ve kademeli harç sistemi.
Kaynakça ve Resmî Dayanaklar
[1] EİDS Nedir, Nasıl Kullanılır? – Ticaret Bakanlığı: https://afyon.ticaret.gov.tr/haberler/elektronik-ilan-dogrulama-sistemi-eids-nedir-nasil-kullanilir
[2] EİDS Yetki Doğrulama Uygulaması – Ticaret Bakanlığı: https://icticaret.ticaret.gov.tr/haberler/elektronik-ilan-dogrulama-sistemi-eids-yetki-dogrulama-uygulamasi-hayata-gecirildi
[3] 492 sayılı Harçlar Kanunu ve gerçek devir bedeli uygulaması – Gelir İdaresi Başkanlığı: https://www.gib.gov.tr/mevzuat/kanun/439
[4] 213 sayılı Vergi Usul Kanunu – Hazine ve Maliye Bakanlığı: https://ms.hmb.gov.tr/uploads/2019/01/1.4.213.pdf
[5] Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve sektör sayfası – Ticaret Bakanlığı: https://ticaret.gov.tr/ic-ticaret/tasinmaz-ticareti
