EİDS’nin resmî amaçlarından biri yetki belgesiz ve kayıt dışı emlakçılık faaliyetlerini önlemektir. Buna rağmen sahada bazı kişilerin taşınmaz sahibine “E-Devlet’ten izin ver, sözleşmeye gerek yok” diyerek işlemi kayıtlı bir işletmenin kurumsal sorumluluğu dışında yürütmeye çalıştığı görülüyor. Burada mesele yalnız bir belge eksikliği değil; hizmeti kimin verdiğinin, parayı kimin aldığı ve sorumluluğu kimin taşıdığının belirsizleşmesidir.
İstismar hangi yollarla ortaya çıkabilir?
Yetki belgesi olmayan kişi, yetki belgeli bir işletmenin ilan hesabını kullanabilir; malikin kendi ilanı üzerinden fiilen aracılık yapabilir; yalnız EİDS iznini göstererek yetkilendirme sözleşmesi olmadan müşteri ve teklif yönetebilir; hizmet bedelini faturasız veya üçüncü kişiler üzerinden tahsil etmeye çalışabilir.
Bu senaryoların her biri somut delil ve olay üzerinden değerlendirilmelidir. Her sözleşme eksikliği otomatik olarak suç veya haksız rekabet oluşturmaz. Ancak sistematik biçimde yetkisiz faaliyet, yanıltıcı tanıtım, belgesiz tahsilat veya kayıt dışı kazanç varsa kamu hukuku, vergi, tüketici ve rekabet boyutları birlikte gündeme gelir.
Profesyonel işletmeye karşı haksız maliyet farkı
Yetki belgeli işletme vergi mükellefiyeti, oda kaydı, mesleki yeterlilik, eğitim, ofis, personel, ilan, arşiv, sözleşme, fatura, MASAK ve 2026’dan itibaren yıllık yetki belgesi harcı gibi yükümlülükler taşır. Büyükşehirlerde nüfusu 30 bini geçen ilçelerde 2026 taşınmaz ticareti yetki belgesi harcı 40 bin TL’dir.
Kayıt dışı kişi bu maliyetleri taşımadan aynı hizmeti sunduğunda yalnız fiyat rekabeti yapmaz; sorumluluktan da kaçınır. Bu durum kurallara uygun çalışan işletmenin maliyetini dezavantaja dönüştürür.
MASAK boyutu neden önemlidir?
Ticaret amacıyla taşınmaz alım satımıyla uğraşanlar ve bu işlemlere aracılık edenler 5549 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat kapsamında yükümlü gruplar arasındadır. Müşterinin tanınması, kimlik tespiti, gerçek faydalanıcının araştırılması, kayıtların saklanması ve şüpheli işlemlerin değerlendirilmesi profesyonel faaliyet zincirinin parçasıdır.
İşlem fiilen kimliği ve kurumsal bağlantısı belli olmayan bir kişi tarafından yürütüldüğünde bu kontrol zinciri zayıflar. Bu nedenle sorumlu işletmenin yanında işlemi yürüten gerçek kişinin de sistemde tanımlı olması gerekir.
Satıcı neden bu yapıya razı olur?
Bazı satıcılar sözleşme imzalamamak, ilan fiyatını görünür kılmamak, hizmet bedelini kayda almamak veya gerçek satış bedelini düşük beyan etmek amacıyla kayıt dışı kanalı tercih edebilir. Bazıları ise EİDS izninin bütün hukuki süreci tamamladığını zannederek farkında olmadan yönlendirilir.
Her iki durumda da satıcı tekliflerin eksiksiz aktarılıp aktarılmadığını, aracının hangi işletme adına çalıştığını ve uyuşmazlıkta kime başvuracağını bilmez.
Alıcının görünmeyen riski
Alıcı, karşısındaki kişinin yetkili işletmeye bağlı olduğunu doğrulamadan kapora verebilir, taşınmaz hakkında yanlış veya eksik bilgi alabilir, hizmet bedeli konusunda iki farklı taleple karşılaşabilir. İşlem iptal olduğunda ödeme ve iletişim kayıtlarının kurumsal dosyada bulunmaması hak aramayı zorlaştırır.
EİDS logosu ilanı yayınlayan işletmenin belirli bir izin aldığını gösterir; ilandaki her bilginin, aracının her beyanının ve ödeme talebinin otomatik olarak doğru olduğu anlamına gelmez.
Uzman görüşü
Kayıt dışıyla mücadele, yalnız ilan portalına giriş kapısını kontrol ederek tamamlanamaz. İlanı kimin yayınladığı kadar, hizmeti kimin yürüttüğü ve sorumluluğun hangi işletmede olduğu da görünür olmalıdır.
Profesyonel mesleği korumak, yalnız emlak işletmesini korumak değildir. Satıcının teklifini, alıcının parasını ve devletin vergi tabanını korumaktır.
| Yetki belgeli ilan, yetkisiz hizmeti meşru hâle getirmemelidir. |
Çözüm Önerileri
- Her ilanda sorumlu işletme ile birlikte TTBS’ye kayıtlı sorumlu danışmanın doğrulanması.
- EİDS izni ile yetkilendirme sözleşmesi ve danışman görevlendirmesinin eşleştirilmesi.
- Belgesiz hizmet bedeli talebi ve yetkisiz faaliyet için kolay dijital şikâyet kanalı.
- Yetki belgeli işletmelerin bağlı çalışan ve sözleşmeli işletme kayıtlarının kamuya açık doğrulama ekranı.
- Kayıt dışı faaliyet denetiminde Ticaret Bakanlığı, GİB, MASAK ve yerel idareler arasında risk bazlı veri paylaşımı.
Kaynakça ve Resmî Dayanaklar
[1] EİDS Yetki Doğrulama Uygulaması – Ticaret Bakanlığı: https://icticaret.ticaret.gov.tr/haberler/elektronik-ilan-dogrulama-sistemi-eids-yetki-dogrulama-uygulamasi-hayata-gecirildi
[2] Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve sektör sayfası – Ticaret Bakanlığı: https://ticaret.gov.tr/ic-ticaret/tasinmaz-ticareti
[3] Yetki belgelerinde yıllık harç uygulaması – Ticaret Bakanlığı: https://trabzon.ticaret.gov.tr/haberler/yetki-belgelerinde-yillik-harc-uygulamasi-basladi
[4] MASAK yükümlüleri ve taşınmaz aracılığı – Hazine ve Maliye Bakanlığı: https://masak.hmb.gov.tr/yukumluler
[5] Sektörel Şüpheli İşlem Bildirim Rehberleri – MASAK: https://masak.hmb.gov.tr/sektorel-sib-rehberleri
[6] 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu – haksız rekabet hükümleri: https://cdn.tbmm.gov.tr/KKBSPublicFile/D23/Y2/T1/KanunMetni/38650b69-c78b-48fe-b960-fe5fb6734047.html
