Sahada en fazla karıştırılan cümlelerden biri şudur: “E-Devlet’ten EİDS yetkisi verdim, emlakçı artık taşınmazımı satmaya yetkilidir.” Oysa Ticaret Bakanlığının açıklaması EİDS üzerinden verilen yetkinin yalnızca yetki belgeli emlak işletmesinin ilan platformunda ilan yayınlayabilmesine ilişkin olduğunu; tapu işlemi veya başka bir tasarruf yetkisi vermediğini ve Yönetmelik gereği düzenlenmesi gereken sözleşmelerin yerine geçmediğini açıkça belirtiyor.
EİDS neyi doğrular?
EİDS’nin ilk aşaması ilan veren kişinin kimliğini, ikinci aşaması ise taşınmazı ilan yoluyla pazarlama konusunda yetkili olup olmadığını doğrular. İlanı malik, belirli yakınları veya malik tarafından yetkilendirilen yetki belgeli emlak işletmesi verebilir.
EİDS ekranında taşınmaz, işletme ve izin süresi seçilir. Resmî SSS’ye göre EİDS sistemine ilan fiyatı girilmez. Fiyat, açıklama, fotoğraf ve ilan değişiklikleri ilan platformunun kendi kayıtlarında oluşur. Bu ayrım önemlidir: EİDS bir değerleme veya satış sözleşmesi sistemi değildir.
Pazarlama yetkisini hangi belge kurar?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmaz ticaretine yönelik hizmetlerin iş sahibi ile işletme arasında yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanmasını öngörür. Sözleşmede taşınmaz bilgileri, hizmetin kapsamı, yetki süresi, pazarlama koşulları, tarafların hak ve yükümlülükleri ile hizmet bedeli gibi unsurlar yer alır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 520’nci maddesi de taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesini yazılı geçerlilik şartına bağlar. Bu nedenle “EİDS var, yazılı sözleşmeye gerek yok” yaklaşımı yalnız iyi uygulamaya değil, hukuki çerçeveye de aykırıdır.
Neden bu ayrım tüketici için önemlidir?
İlan izni yalnız ilanın kim tarafından yayınlanabileceğini gösterir. Buna karşılık satıcı şu soruların cevabını yazılı sözleşmede görmelidir: Hangi fiyatla başlanacak? Fiyat değişikliği nasıl yapılacak? Yetki tek mi, çoklu mu? Reklam giderini kim karşılayacak? Teklifler nasıl ve ne kadar sürede aktarılacak? Hizmet ne zaman sona erecek? Hizmet bedeli hangi koşulda doğacak?
Bu cevaplar yazılı değilse satıcı, alıcı ve işletme aynı işlem hakkında farklı beklentilere sahip olabilir. Uyuşmazlık çıktığında EİDS ekranı hizmetin kapsamını ispatlamaya yetmez.
EİDS neden sözleşmeye dönüştürülmemeli?
EİDS’yi doğrudan kapsamlı sözleşmeye dönüştürmek de tek başına doğru çözüm değildir. Çünkü taşınmazlar ve pazarlama modelleri farklıdır. Ticari gayrimenkulde veri odası, gizlilik, kiracı bilgileri ve yatırımcı sunumu; konutta fotoğraf, yer gösterme ve açık ilan; arsa ve arazide imar, hissedarlık ve geliştirme senaryosu farklı hükümler gerektirir.
Doğru model, EİDS ekranının yazılı sözleşmenin varlığını ve temel unsurlarını doğrulaması; ayrıntılı sözleşmenin taraflarca elektronik veya fiziki biçimde kurulmasıdır.
Uzman görüşü
Bir taşınmazı ilana çıkarmak pazarlama hizmetinin yalnızca görünen kısmıdır. Profesyonel hizmet; hukuki ve teknik bilgilerin toplanması, fiyat görüşü, hedef kitle, sunum, talep eleme, yer gösterme, teklif, pazarlık ve kapanış süreçlerinin tamamıdır.
İlan iznini bütün bu hizmetlerin yerine koymak hem vatandaşı korumasız bırakır hem de profesyonel mesleği bir ilan yükleme faaliyetine indirger.
| EİDS ilanı açar; yazılı sözleşme yetkiyi, hizmeti ve sorumluluğu kurar. |
Çözüm Önerileri
- EİDS ekranında “Bu izin yetkilendirme sözleşmesinin yerine geçmez” uyarısının zorunlu ve görünür olması.
- İlan aktifleşmeden önce yetkilendirme sözleşmesinin tarih ve doğrulama numarasının TTBS’de eşleştirilmesi.
- Sorumlu danışman, yetkili işletme, yetki süresi ve yetki türünün taraflarca görüntülenebilmesi.
- Fiyat ve hizmet değişikliklerinin yazılı veya kalıcı veri saklayıcısı üzerinden onaylanması.
- Vatandaş için tek sayfalık “İlan izni ile pazarlama yetkisi farkı” bilgilendirme formu.
Kaynakça ve Resmî Dayanaklar
[1] EİDS Yetki Doğrulama Uygulaması – Ticaret Bakanlığı: https://icticaret.ticaret.gov.tr/haberler/elektronik-ilan-dogrulama-sistemi-eids-yetki-dogrulama-uygulamasi-hayata-gecirildi
[2] EİDS Nedir, Nasıl Kullanılır? – Ticaret Bakanlığı: https://afyon.ticaret.gov.tr/haberler/elektronik-ilan-dogrulama-sistemi-eids-nedir-nasil-kullanilir
[3] Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve sektör sayfası – Ticaret Bakanlığı: https://ticaret.gov.tr/ic-ticaret/tasinmaz-ticareti
[4] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 520 – resmî kanun metni için TBMM/WIPO kopyası: https://www.wipo.int/wipolex/en/legislation/details/11084
