Türkiye’nin depolamalı elektrik üretim proje havuzu, enerji altyapısının gayrimenkul kararlarındaki ağırlığını artıran bir ölçeğe ulaştı. EPDK verilerinden derlenen bilgilere göre tahsis ve önlisans süreçleri tamamlanan 568 projenin toplam kurulu gücü 28 bin 592 megavat. Projelerin 240’ı rüzgâr, 328’i güneş enerjisi kaynaklı üretimle birlikte depolama tesisi kurmayı öngörüyor.
Başvuru hacmi çok daha yüksek. Toplam 260 bin 354 megavat kapasiteye ulaşan 5 bin 968 başvuru bulunuyor. Bu fark, açıklanan sayıların tamamının kısa sürede yatırıma dönüşeceği anlamına gelmediğini gösteriyor. Önlisans; arazi, bağlantı, izin, finansman ve proje geliştirme süreçlerinin tamamlandığı üretim lisansı veya işletme aşaması değildir. Verilere göre 3 bin 500 megavatı aşan 82 proje lisans almış durumda; faaliyetteki proje sayısı ise sekiz.
Ticari gayrimenkul bakımından belirleyici konu, enerji üretim tesisi kadar şebeke bağlantısı ve arazi kullanımı. Depolama üniteleri; saha güvenliği, yangın koruma mesafeleri, trafo, servis yolu, bakım alanı ve kontrol binası gibi fiziksel gereksinimler yaratıyor. Projelerin kümelendiği bölgelerde sanayi parselleri, teknik depo ve montaj alanları için talep oluşabilir. Buna karşılık bağlantı kapasitesinin sınırlı olduğu bir bölgede yalnız ucuz arsa, enerji yoğun kullanıcılar için yeterli avantaj sağlamıyor.
OSB ve lojistik tesis yatırımcıları açısından depolama piyasasının büyümesi, elektrik arz kalitesi ve yenilenebilir enerji tedariki konusunda yeni seçenekler doğurabilir. Ancak projenin bulunduğu ile yakın olmak ile doğrudan o projeden enerji temin etmek aynı şey değil; bağlantı yapısı, ikili anlaşmalar ve piyasa kuralları ayrı değerlendirilir. Ayrıca önlisanslı projelerde finansman ve tedarik takviminin gerçekleşmesi gerekiyor.
28,6 GW’lık havuz, Türkiye’de enerji ve arazi planlamasının giderek daha iç içe geçtiğini gösteriyor. Piyasanın izleyeceği esas veri, önlisans sayısından üretim lisansına ve fiilî işletmeye geçen kapasite olacak. Bu dönüşüm hızlandıkça sanayi gayrimenkulünde “metrekare ve ulaşım” kadar “şebeke erişimi ve enerji esnekliği” de lokasyon kalitesinin parçası hâline gelecek.
Depolama tesislerinin yaygınlaşması, arazi seçiminde çevresel ve güvenlik kriterlerini de güçlendiriyor. Batarya teknolojisine göre yangın algılama, havalandırma, müdahale alanı ve komşu kullanımlara mesafe gereksinimleri değişebilir. Bu teknik koşullar, aynı büyüklükteki iki sanayi parselinin kullanılabilir alanını farklılaştırır. Finansman tarafında ise ithal ekipman, kur riski ve uzun teslim süreleri proje programını etkiler. Önlisans sayısının yüksekliği güçlü bir boru hattına işaret etse de, gerçek gayrimenkul talebinin ölçüsü; saha satın alması, EPC sözleşmesi, bağlantı anlaşması ve inşaat başlangıcı gibi maddi adımlardır.
TİCARİ GAYRİMENKULE ETKİSİ
Depolamalı projelerin gelişimi, bağlantı kapasitesi güçlü bölgelerde sanayi, teknik depo ve montaj alanı talebini artırabilir; önlisans ile işletme aşaması arasındaki fark korunmalı.