Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu, Birinci Hastanesi Ticari ve İktisadi Bütünlüğü’nün satışı için belirlediği takvimde kritik aşamaya geldi. 546 milyon 500 bin TL muhammen bedelli ihaleye katılmak isteyen yatırımcıların tekliflerini 28 Temmuz 2026 saat 16.00’ya kadar teslim etmesi gerekiyor. Katılım için öngörülen teminat 54 milyon 650 bin TL. Kapalı tekliflerin ardından açık artırma 29 Temmuz saat 11.00’de TMSF’nin İstanbul Esentepe’deki binasında yapılacak.
Satışın konusu yalnız bir bina olarak değerlendirilmemeli. “Ticari ve iktisadi bütünlük” yapısı; taşınmaz, işletme hakkı, makine ve ekipman, ruhsatlar, sözleşmeler ve operasyonel unsurların şartnamede tanımlanan kapsamda birlikte devrini ifade edebilir. Bu nedenle yatırımcı, muhammen bedeli çevredeki hastane veya ofis metrekare fiyatıyla doğrudan karşılaştırmadan önce hangi varlıkların satış paketine dâhil olduğunu doğrulamalı.
Sağlık gayrimenkulünde değer; bina kalitesi kadar faaliyet ruhsatı, yatak kapasitesi, tıbbi cihazların mülkiyeti, personel sürekliliği, SGK ve özel sigorta anlaşmaları, yangın ve deprem uygunluğu ile şekillenir. İşletme faaliyetinin kesintisiz sürdürülüp sürdürülemeyeceği, alıcının ek sermaye ihtiyacını belirler. Şartnamedeki borçlar, hukuki ihtilaflar ve üçüncü kişi hakları da fiyatlama dosyasının ayrı kalemleri olmalı.
Açık artırmada oluşacak nihai bedel, muhammen bedelin üzerinde veya altında gerçekleşebilir; teklif süresinin sona ermesi satışın tamamlandığı anlamına gelmez. İhale komisyonu kararı, Fon Kurulu onayı, ödeme ve devir koşulları izlenmeden alıcı ya da gerçekleşmiş fiyat hakkında kesin ifade kullanılmamalı.
TicariGM360 okuru için uygulanabilir yaklaşım, işletme değeri ile taşınmaz değerini ayıran iki senaryolu modeldir. Birinci senaryoda hastanenin faal işletme olarak yaratacağı nakit akışı; ikinci senaryoda binanın alternatif kullanım, renovasyon ve yeniden kiralama maliyeti hesaplanmalı. İhale sonucu açıklandığında teklif sayısı, satış bedeli, alıcı ve devir takvimi yeni maddi unsur olarak ayrıca haberleştirilmeli.
Finansman tarafında satın alma bedelinin yanında ilk on iki aylık işletme sermayesi de modellenmeli. Tıbbi cihaz yenilemesi, enerji tüketimi, bakım sözleşmeleri, sigorta, personel ve olası ruhsat uyum giderleri ayrı satırlarda gösterilirse teklif tavanı daha gerçekçi belirlenir. Gelir yaklaşımında hasta kabul kapasitesi ile fiilî doluluk karıştırılmamalı; hizmet karması ve tahsilat süresi test edilmelidir.
Taşınmazın alternatif kullanım senaryosu hazırlanırken sağlık yapılarının özel tesisat, kat yüksekliği, sirkülasyon ve otopark gereksinimleri dikkate alınmalı. Hastane olarak kullanılmayan bir binanın ofise, otele veya eğitim tesisine çevrilmesi plan ve ruhsat değişikliği gerektirebilir. Bu yüzden açık artırmada oluşan bedel, sıradan ticari bina emsali değil işletme–taşınmaz bütünlüğüne özgü işlem olarak kaydedilmelidir.
Ticari gayrimenkule etkisi
Sağlık gayrimenkullerinde işletme lisansı ve operasyonel süreklilik, bina değerinden bağımsız büyük bir değer veya risk yaratabilir.