İzmir Bayraklı’daki Galen Hastanesi binasının hukuki mülkiyeti 1 milyar 50 milyon TL bedelle Kuveyt Türk Katılım Bankasına geçti. Tapdi Oksijen Özel Sağlık ve Eğitim Hizmetleri, yönetim kurulunun 29 Temmuz tarihli kararı sonrasında tapu devrinin 31 Temmuz’da tamamlandığını bildirdi. İşlem bir hastane satışından ibaret görünse de operasyonel açıdan kritik ayrım şu: sağlık hizmeti veren işletme binadan çıkmıyor. Şirket, taşınmazı finansal kiralama sözleşmesi kapsamında kullanmayı sürdürecek. Böylece varlığın mülkiyeti ile hastanenin günlük işletmesi birbirinden ayrılmış oldu. KDV istisnalı işlemde açıklanan tutar, tek bir sağlık gayrimenkulü için güncel ve doğrulanabilir bir işlem referansı oluşturuyor; ancak hastanenin kapalı alanı ve bağımsız değerleme ayrıntıları aynı bildirimde açıklanmadığı için metrekare fiyatı üretmek mümkün değil.
60 aylık yapı finansman yükünü zamana yayıyor
Finansal kiralama modeli 60 aylık vadeye dayanıyor. Şirketin sözleşme koşullarına uygun biçimde borcunu erken kapatma seçeneği bulunuyor; finansman yükümlülükleri tamamlandığında mülkiyetin yeniden şirkete devredilmesi öngörülüyor. Bu yapı, klasik satış ve geri kiralamaya benzese de nihai mülkiyet devri şartlı bir finansman düzeni taşıyor. İşlem şirketin taşınmaza bağlı sermayeyi işletme finansmanına dönüştürmesine imkân verebilir; buna karşılık beş yıllık ödeme akışı, faiz veya kâr payı maliyeti ve sözleşmedeki temerrüt hükümleri bilanço üzerinde izlenmesi gereken yeni yükümlülükler yaratır. Haber değeri, satış bedelinden çok mülkiyet değişikliği ile kullanım sürekliliğinin aynı anda gerçekleşmesinde yatıyor.
Sağlık taşınmazında bilanço ve operasyon ayrışıyor
Sağlık gayrimenkullerinde değer yalnız arsa ve binadan oluşmuyor; ruhsatlı kullanım, tıbbi altyapı, lokasyon, hasta erişimi ve işletmenin kesintisizliği birlikte fiyatlanıyor. Galen işleminde hastanenin faaliyetine devam etmesi, operasyonun başka bir binaya taşınmasından doğacak ruhsat, tadilat ve gelir kaybı risklerini sınırlar. Buna karşılık tapu mülkiyetinin bankaya geçmesi, varlığın bilanço sunumu ve teminat yapısını değiştirir. Piyasa bu işlemi Bayraklı’daki tüm sağlık veya ofis taşınmazlarına doğrudan emsal saymamalı; açıklanmayan alan, bina yaşı ve kira/finansman koşulları karşılaştırılabilirliği sınırlar. İzlenecek maddi başlıklar, finansal kiralama yükümlülüğünün dönemsel maliyeti, olası erken kapama ve sözleşme sonunda mülkiyetin geri dönüşüdür.
İşlemin portföy yönetimi bakımından bir başka sonucu, taşınmazın piyasa riski ile işletmenin sağlık hizmeti riskinin farklı taraflarda taşınmasıdır. Banka hukuki malik olurken Tapdi kullanım ve ödeme yükümlülüğünü sürdürüyor. Bu nedenle şirketin gelir üretme kapasitesi, finansal kiralama borcunun karşılanmasında belirleyici kalacak. Olası bir değerleme karşılaştırmasında yalnız 1,05 milyar TL’lik devir bedeli değil, kullanım hakkının devamı ve taşınmazın şirkete geri dönmesini sağlayan koşullar da işlem fiyatının parçası olarak görülmeli. KAP’ta sonraki dönem finansal tablo dipnotları bu ayrımın bilanço etkisini gösterecek.