Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre ticari gayrimenkul piyasasında son 10 yıl dikkat çekici bir değer artışı yaşandı. Özellikle dükkân yatırımları, konut ve arsa yatırımları kadar yüksek kazanç sağlayan alternatifler arasında yerini aldı. İstanbul’da 2015 yılında ortalama 3.955 TL olan ticari metrekare fiyatı, 2025’te 67.603 TL seviyesine çıkarak yaklaşık 16 kat artış gösterdi. Ancak fiyat seviyesinde üst sıralarda yer alan megakent, getiri oranında bazı şehirlerin gerisinde kaldı.
Türkiye Genelinde Ticari Gayrimenkul Fiyatları
Merkez Bankası’nın açıkladığı verilere göre 2025’in son çeyreğinde Türkiye genelinde Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi yıllık bazda %30,9 arttı. Bu oran yıllık enflasyonun hafif altında kaldı ve reel bazda yaklaşık %0,5’lik düşüş yaşandığını ortaya koydu.
Ülke genelinde ortalama ticari metrekare fiyatı:
| Yıl | Ortalama m² Fiyatı |
|---|---|
| 2015 | 2.556 TL |
| 2025 | 49.283 TL |
Bu tablo, ticari gayrimenkulde 10 yılda yaklaşık %1828’lik nominal getiri sağlandığını gösteriyor.
En Pahalı Ticari Gayrimenkul Şehirleri
2025 verilerine göre metrekare bazında ticari gayrimenkul fiyatlarının en yüksek olduğu iller şöyle sıralandı:
| İl | Ortalama m² Fiyatı |
|---|---|
| Muğla | 73.333 TL |
| İstanbul | 67.603 TL |
| İzmir | 53.500 TL |
| Bolu | 52.334 TL |
| Antalya | 51.453 TL |
| Bartın | 50.000 TL |
| Van | 46.875 TL |
| Bursa | 46.273 TL |
| Gaziantep | 45.194 TL |
| Sinop | 45.035 TL |
| Aydın | 44.841 TL |
| Balıkesir | 44.643 TL |
| Karabük | 44.356 TL |
| Yalova | 43.813 TL |
| Eskişehir | 43.103 TL |
Listede özellikle turizm ve ticaret potansiyeli yüksek şehirlerin üst sıralarda yer aldığı dikkat çekiyor.
Getiri Şampiyonları: İstanbul İlk 4’ün Gerisinde
Son 10 yıllık değer artışına göre en çok prim yapan iller ise farklı bir tablo ortaya koydu. Metrekare fiyatı en yüksek şehirlerden bazıları, getiri oranında zirvede yer almadı.
| Sıra | İl | 10 Yıllık Getiri |
|---|---|---|
| 1 | Bolu | %2.548 |
| 2 | Bartın | %2.400 |
| 3 | Muğla | %2.270 |
| 4 | Antalya | %2.232 |
| 5 | İstanbul | %1.610 |
Bu tabloya göre İstanbul yüksek fiyat seviyesine rağmen değer artışında Bolu, Bartın, Muğla ve Antalya’nın gerisinde kaldı.
Neden Bazı Şehirler Daha Fazla Kazandırdı?
Uzmanlara göre küçük ve orta ölçekli şehirlerdeki yüksek artışın temel nedeni başlangıç fiyatlarının düşük olması. Örneğin:
-
Bolu’da 2015’te m² fiyatı: 1.982 TL
-
Bartın’da 2015’te m² fiyatı: 2.000 TL
Bu şehirlerde son yıllarda yapılan yatırımlar, turizm gelişimi ve ticaret hacmindeki artış fiyatların hızla yükselmesine neden oldu. Özellikle turizm hareketliliği, Muğla ve Antalya’yı ticari gayrimenkulde öne çıkaran ana faktörlerden biri olarak gösteriliyor.
İstanbul Neden Fiyat Lideri Ama Getiri Lideri Değil?
Gayrimenkul analistlerine göre bunun temel nedeni piyasa doygunluğu. İstanbul zaten yüksek fiyat seviyesine sahip olduğu için yüzdesel artış oranı daha düşük kalabiliyor. Buna karşın gelişmekte olan şehirlerde:
-
Talep artışı hızlı oluyor
-
Arz sınırlı kalabiliyor
-
Yatırım projeleri fiyatları sıçratabiliyor
Bu nedenle yatırımcılar artık yalnızca büyük şehirleri değil, gelişme potansiyeli olan bölgeleri de yakından takip ediyor.
Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?
Veriler, ticari gayrimenkulde doğru lokasyon seçiminin getiriyi doğrudan etkilediğini gösteriyor. Uzmanlara göre önümüzdeki dönemde yatırımcıların dikkat etmesi gereken kriterler:
-
Bölgenin gelişim potansiyeli
-
Turizm ve ticaret yoğunluğu
-
Altyapı projeleri
-
Nüfus artışı
Bu faktörler fiyatın değil, gelecekteki değer artışının belirleyicisi olarak görülüyor.