Küresel Piyasaya Ters Bir Model
Küresel ölçekte konut fiyatlarının son yıllarda izlediği yön neredeyse her yerde aynı: yukarı.
Yatırımcıların artan ilgisi, kısa süreli kiralama uygulamalarının yaygınlaşması, tek kişilik hane
sayısındaki yükseliş, konut arzının talebe aynı hızda karşılık verememesi ve konutun belirsizlik
dönemlerinde güvenli bir değer saklama aracı olarak görülmesi, son yıllarda birçok ülkede konut
fiyatlarını yukarı taşıyan temel dinamikler hâline geldi.
Bu genel tablonun dışında kalan dikkat çekici bir örnek var: Japonya.
Dünyanın en gelişmiş ekonomilerinden biri olan bu ülkede konut fiyatları uzun süredir artmak bir
yana, birçok bölgede geriliyor. Bu durum çoğu zaman şaşkınlıkla karşılanıyor; oysa Japonya örneği,
konutun her coğrafyada aynı şekilde okunamayacağını gösteren güçlü bir karşı örnek sunuyor.
Japonya’da konut piyasasını anlamanın ilk adımı demografiye bakmaktan geçiyor. Ülke nüfusu
yaklaşık 128 milyon ile 2008 yılında ulaştığı zirvenin ardından kademeli bir düşüş sürecine girmiş ve
bugün 124 milyonun altına gerilemiş durumda. Bu niceliksel daralmaya, nüfusun yaş yapısındaki
belirgin dönüşüm eşlik ediyor: genç ve çalışma çağındaki nüfus daralırken, 65 yaş ve üzeri nüfus
toplam nüfusun yaklaşık %30’una ulaşmış durumda. Bu tablo yalnızca sayısal bir değişimi değil,
konut talebinin yapısal olarak zayıflamasını ifade ediyor.
Yeni hane oluşumlarının sınırlı kaldığı bir demografik yapıda, konut fiyatlarının sürekli artacağı
beklentisi, güncel talep dinamiklerinden ziyade bizim gibi ülkelerde yerleşik hâle gelmiş piyasa
ezberine dayanıyor. Talep azalırken arzın yüksek kalması ise fiyatlar üzerinde doğal ve sürekli bir
baskı yaratıyor.
Ancak Japonya’yı asıl ayıran unsur yalnızca nüfus değil; konuta yüklenen anlam. Japon kültüründe
konut, uzun vadeli bir yatırım aracı ya da servet biriktirme yöntemi olarak görülmüyor. Tıpkı
otomobil gibi belirli bir süre kullanılan, zamanla eskimesi ve değer kaybetmesi doğal kabul edilen bir
kullanım nesnesi olarak ele alınıyor. Özellikle müstakil yapılarda binanın ekonomik ömrü sınırlı;
asıl kalıcı değer arsa üzerinde yoğunlaşıyor.
Bu bakış açısı, konutun kuşaklar arası devredilen bir servet unsuru olarak değil, belirli bir
dönemin ihtiyacını karşılayan geçici bir yapı olarak değerlendirilmesine yol açıyor. Miras yoluyla
aktarılan konutların büyük bölümünün yeniden inşa edilmesi ya da işlevini yitirmesi, bu yaklaşımın
pratikteki en somut yansımalarından biri. Sonuçta konuta atfedilen bu geçicilik, spekülasyonun
önüne geçen güçlü bir zihinsel eşik oluşturuyor.
Bu zihniyet, Japonya’daki yapı üretim pratiğiyle de doğrudan ilişkili. Deprem gerçeği, yapı
standartlarının sık sık güncellenmesini zorunlu kılıyor. Güncel yönetmeliklerin gerisinde kalan yapılar
yalnızca eski değil, aynı zamanda riskli ve verimsiz kabul ediliyor. Bu nedenle ikinci el konut
piyasası güçlü bir değer üretmekte zorlanıyor. Yıkıp yeniden yapma kültürü yaygınlaştıkça, mevcut
yapıların fiyatları yukarı taşınmak yerine baskılanıyor.
Bu tabloyu tamamlayan bir diğer unsur ise Japonya’da giderek derinleşen boş konut (Akiya) sorunu.
Japonya İçişleri Bakanlığı’nın 2023 tarihli verilerine göre ülkede yaklaşık 9 milyon konut boş
durumda ve bu sayı toplam konut stokunun %13,8’ine karşılık geliyor. Özellikle Wakayama ve
Yamanashi gibi nüfus kaybeden taşra bölgelerinde boş konut oranı %20’nin üzerine çıkmış durumda.
Akiya olarak adlandırılan bu yapılar, çoğu zaman bir fırsattan çok; bakım, güvenlik ve yıkım
maliyetleri nedeniyle yönetilmesi gereken bir yük hâline geliyor. Belediyelerin bu konutları çok düşük bedellerle ya da sembolik fiyatlarla elden çıkarmaya çalışması, konut arzı ile talep arasındaki
dengesizliğin ne kadar derinleştiğini açıkça gösteriyor.
Birçok ülkede benzer demografik eğilimler göç yoluyla dengelenirken, Japonya uzun yıllar boyunca
son derece sınırlı ve seçici bir göç politikası izledi. Bu durum, azalan nüfusun ve daralan hane
yapısının dış kaynaklarla telafi edilmesini engelleyerek, konut talebinin doğal olarak genişlemesinin
önüne geçti. Dolayısıyla Japonya’da konut piyasası, ABD ve Avrupa örneklerinde olduğu gibi göçle
sürekli beslenen bir talep yapısına hiçbir zaman kavuşamadı ve büyük ölçüde kendi iç dinamikleriyle
şekillendi.
Bu yapıyı tamamlayan bir diğer unsur ise finansal sistemin bilinçli biçimde temkinli tutulmasıdır.
Japon bankacılık sistemi, konut kredilerinde aşırı değerlenmiş varlıklara karşı ihtiyatlı
davranırken, hızlı fiyat artışlarını destekleyecek agresif kredi genişlemelerinden özellikle kaçınıyor.
Bu yaklaşımın arkasında, 1980’lerin sonlarında yaşanan ve emlak fiyatlarının spekülatif biçimde
şişmesiyle sonuçlanan büyük balonun toplumsal ve kurumsal hafızada bıraktığı derin izler
bulunuyor. Söz konusu balonun patlamasıyla başlayan ve “kayıp yıllar” olarak anılan uzun durgunluk
dönemi hem devletin hem de finansal kurumların konut piyasasında aşırı fiyat artışlarına karşı
kalıcı bir temkin geliştirmesine neden oldu.
Japonya örneği, konut piyasasına dair önemli bir gerçeği görünür kılıyor: konutun değeri evrensel
değil, bağlamsaldır; genelgeçer kabullerle okunamaz. Bu noktada mesele Japonya ile sınırlı
değildir. Aynı yanılgı Türkiye’de de sıkça karşımıza çıkar. Nüfus, gelir seviyesi, arz yapısı ve
mekânsal süreklilik dikkate alınmadan, her konutun, her arsanın ve her iş yerinin “nasıl olsa
kazandıracağı” varsayımıyla pazarlanması, piyasanın en yaygın ama en sorunlu reflekslerinden
biridir. Oysa Japonya’nın değer kaybeden konutları ne kadar doğal bir sonuçsa, Türkiye’de de her
lokasyonun aynı hızda ve aynı yönde değer kazanacağını varsaymak o kadar gerçek dışıdır.
Gayrimenkulün değeri, harita üzerinde çizilen çemberlerden ya da ezberlenmiş birkaç pazarlama
cümlesinden değil; demografiden, arz–talep dengesinden, mekânsal ilişkilerden ve uzun vadeli
eğilimlerden beslenir. Bu bağlam göz ardı edildiğinde ortaya çıkan şey, sağlıklı bir piyasa değil; iyi
pazarlanmış yanılgıların dolaştığı bir satış ortamıdır.
Lokasyon, “her şey zamanla değerlenir” ezberiyle değil; analizle, ölçümle ve doğru okumayla değer
kazanır. Aksi hâlde ortaya çıkan şey bir piyasa değil, iyi pazarlanmış yanılgıların dolaştığı bir satış
alanıdır. Herkes yemek yapabilir; ama malzemeyi tanımak, tarifi oluşturmak ve hangi yemeğin nerede
sofraya hiç çıkmaması gerektiğini bilmek ustalık ister.
Gayrimenkulde gerçek maharet, her şeyi satabilmekte değil; satılmaması gerekeni algılayacak
feraseti gösterebilmektedir.
