Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ev ve iş yeri sahipleri ile kiracıları yakından ilgilendiren kira tespit uyuşmazlığında dikkat çeken bir karara imza attı. Daire, kira ilişkisinin uzun yıllardır devam ettiği durumlarda sonradan imzalanan sözleşmenin tarihine bakılarak davanın doğrudan reddedilemeyeceğine hükmetti.
Karara konu olayda kira ilişkisi 2005 yılında başladı. Taraflar 2018 yılında yeniden sözleşme imzaladı. Mülk sahibi ise 2021 yılında aylık 22 bin TL olarak ödenen kiranın emsal ve rayiçlerin altında kaldığını ileri sürerek bedelin 39 bin TL’ye çıkarılması talebiyle kira tespit davası açtı.
Yerel mahkeme, 2018 tarihli son sözleşmenin üzerinden henüz beş yıl geçmediğini gerekçe göstererek hak ve nesafet esasına göre kira tespiti yapılamayacağına karar verdi.
Yargıtay ise bu yaklaşımı yeterli bulmadı ve kararın bozulmasına hükmetti.
22 bin TL kira için 39 bin TL talep edildi
Uyuşmazlık İstanbul’daki bir iş yerine ilişkin.
Taşınmazın kira ilişkisinin başlangıç tarihi 2005. Mülk sahibi, kiracının 2021 yılında aylık 22 bin TL kira ödediğini ancak bu bedelin bölgedeki emsal kiraların oldukça altında kaldığını ileri sürdü.
Rayiçlerde yaşanan artışı gerekçe gösteren mülk sahibi, mahkemeden aylık kira bedelinin 39 bin TL olarak tespit edilmesini istedi.
Bu rakamlara göre mal sahibinin talep ettiği artış 17 bin TL’ye, mevcut kiraya göre yaklaşık yüzde 77,3’e karşılık geliyor.
| Uyuşmazlığa ilişkin bilgi | Tutar/Tarih |
|---|---|
| Kira ilişkisinin başlangıcı | 2005 |
| Sonraki sözleşme | 2018 |
| Davanın açıldığı dönem | 2021 |
| Ödenen aylık kira | 22.000 TL |
| Talep edilen kira | 39.000 TL |
| Talep edilen artış | 17.000 TL |
| Artış oranı | Yaklaşık %77,3 |
Yerel mahkeme “5 yıl dolmadı” dedi
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, tarafların 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi imzalamasını esas aldı.
2021 yılı itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmediğini belirleyen mahkeme, kira bedelinin emsal ve rayiçler dikkate alınarak “hak ve nesafet” esasına göre yeniden belirlenemeyeceği sonucuna ulaştı.
Mahkeme bunun yerine tarafların sözleşmesindeki kira artış hükmünün uygulanması gerektiğine karar verdi.
Mülk sahibinin istinaf başvurusunun da reddedilmesinin ardından uyuşmazlık Yargıtay’a taşındı.
Yargıtay yerel mahkeme kararını bozdu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkemenin yalnızca 2018 tarihli sözleşmeye bakarak verdiği kararı hukuka uygun bulmadı.
Daire, taraflar arasındaki kira ilişkisinin aslında 2005 yılında başladığına dikkat çekti.
Bu nedenle 2018 yılında imzalanan sözleşmenin niteliğinin araştırılması gerektiğine hükmedildi.
Buradaki kritik soru şu:
2018 tarihli sözleşme taraflar arasında tamamen yeni bir kira ilişkisi mi oluşturdu, yoksa 2005 yılından beri devam eden kira ilişkisini yazılı hale getiren veya sürdüren bir sözleşme mi?
Yargıtay’a göre mahkemenin bu sorunun cevabını araştırmadan yalnızca son sözleşmenin tarihinden hareket ederek davayı sonuçlandırması yeterli değil.
5 yıl şartı tamamen ortadan kalkmadı
Kararın yanlış yorumlanmaması gereken en önemli noktası da burada ortaya çıkıyor.
Yargıtay’ın kararı, kira tespitinde Türk Borçlar Kanunu’ndaki beş yıllık sistemin ortadan kalktığı anlamına gelmiyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu gibi unsurlar dikkate alınabiliyor.
Yargıtay’ın üzerinde durduğu mesele ise uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde sonradan imzalanan sözleşmenin beş yıllık hesabı otomatik olarak sıfırlayıp sıfırlamayacağı.
Daire, bunun sözleşmenin niteliği araştırılmadan kabul edilemeyeceği yönünde değerlendirme yaptı.
“Kira tespit davası her zaman açılabilir” hükmü
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği düzenleniyor.
Ancak davanın açılabilmesi ile kira bedelinin hangi esaslara göre ve hangi kira döneminden itibaren belirleneceği aynı konu değil.
Yargıtay’ın daha önceki kararlarında da TBK 345 kapsamında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği, ancak kira bedelinin tespitinde sözleşmenin süresi ve TBK 344’teki esasların dikkate alınacağı görülüyor.
Bu nedenle “her zaman dava açılabilir” hükmünün, her durumda ve herhangi bir süre şartı olmadan emsal kiraya göre artış yapılabileceği şeklinde yorumlanmaması gerekiyor.
2018 sözleşmesinin niteliği araştırılacak
Dosyada mülk sahibi, 2018 yılında imzalanan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi başlatmadığını ileri sürdü.
İddiaya göre söz konusu sözleşme, kira bedelini piyasa rayicine göre yeniden belirlemek amacıyla değil, 2005 yılından beri devam eden kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendi.
Yargıtay da yerel mahkemenin bu iddiayı ve buna ilişkin delilleri değerlendirmesi gerektiğine karar verdi.
Eğer 2018 tarihli sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi oluşturduğu sonucuna ulaşılırsa buna göre değerlendirme yapılacak.
Buna karşılık sözleşmenin eski kira ilişkisinin devamı niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde, ilk kira başlangıç tarihi ve toplam kira süresi önem kazanacak.
Emsal kira bedelleri bilirkişi tarafından araştırılacak
Yargıtay kararının ikinci önemli boyutunu emsal ve rayiç kira bedelleri oluşturuyor.
Yerel mahkemenin 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki piyasa rayicine uygun olup olmadığını da araştırması gerekiyor.
Bunun için bilirkişi incelemesi yapılması ve emsal taşınmazların değerlendirilmesi öngörülüyor.
Yargıtay’ın benzer uyuşmazlıklara ilişkin içtihatlarında da taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedelinin bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi ve mahkemenin hak ve nesafet çerçevesinde değerlendirme yapması gerektiği görülüyor.
Rayice uygunsa sözleşmedeki artış uygulanabilecek
Yargıtay kararına göre yapılacak incelemenin sonucu kira bedelinin belirlenme yöntemini de etkileyebilecek.
2018 yılında sözleşmeyle kararlaştırılan kira bedelinin dönemin rayicine uygun olduğu belirlenirse, talep edilen kira dönemi açısından sözleşmedeki artış şartlarının dikkate alınması gündeme gelecek.
Ancak 2018’de belirlenen bedelin o tarihte dahi emsal ve rayiçlerin altında kaldığı tespit edilirse ve diğer hukuki şartlar da oluşmuşsa kira bedelinin hak ve nesafet esasına göre belirlenmesi değerlendirilebilecek.
Bu nedenle karar, otomatik olarak 22 bin TL’lik kiranın 39 bin TL’ye çıkarıldığı anlamına gelmiyor.
Yargıtay, talep edilen 39 bin TL’yi doğrudan yeni kira bedeli olarak belirlemedi; eksik inceleme nedeniyle yerel mahkeme kararını bozdu.
Yeni sözleşme imzalamak 5 yıllık süreyi otomatik sıfırlamayabilir
Kararın gayrimenkul piyasası açısından en dikkat çekici sonucu, uzun süreli kira ilişkilerinde sonradan yapılan sözleşmeler açısından ortaya çıkıyor.
Tarafların kira ilişkisi devam ederken yeni tarihli bir sözleşme imzalaması, tek başına önceki kira ilişkisinin ortadan kalktığı anlamına gelmeyebilir.
Mahkemenin sözleşmenin içeriğini, tarafların iradesini, kira ilişkisinin kesintiye uğrayıp uğramadığını ve yeni sözleşmede belirlenen bedelin dönemin rayicine uygun olup olmadığını değerlendirmesi gerekebilir.
Bu yaklaşım özellikle yıllardır aynı kiracının kullandığı ancak daha sonra sözleşmesi yenilenen konut ve iş yerlerindeki kira tespit uyuşmazlıkları açısından önem taşıyor.
Ev sahipleri açısından karar ne anlama geliyor?
Karar, uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinde yalnızca yakın tarihte yeni sözleşme imzalanmış olmasının kira tespit talebini otomatik olarak ortadan kaldırmayabileceğini gösteriyor.
Ancak bu durum her eski kirada doğrudan emsal bedel üzerinden artış yapılabileceği anlamına gelmiyor.
Kira ilişkisinin başlangıç tarihi, son sözleşmenin niteliği, sözleşmeyle belirlenen bedelin o tarihteki rayice uygunluğu ve somut olayın diğer özellikleri birlikte değerlendirilecek.
Kiracılar açısından ne anlama geliyor?
Kiracı açısından da yeni karar, imzalanan her yeni sözleşmenin önceki kira ilişkisini mutlaka sona erdirip tamamen yeni bir beş yıllık dönem başlattığı şeklinde genel bir sonuca izin vermiyor.
Bununla birlikte mal sahibinin “emsaller yükseldi” iddiasında bulunması da tek başına kirayı istediği seviyeye çıkarabilmesi anlamına gelmiyor.
Emsal taşınmazların gerçekten karşılaştırılabilir olması, taşınmazın özelliklerinin değerlendirilmesi ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılması gerekiyor.
Son kira bedelinin rayice uygun olup olmadığı da yargılamanın önemli unsurlarından biri olacak.
Kira tespit davalarında sözleşmenin tarihi kadar niteliği de önemli
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin bozma kararı, kira tespit uyuşmazlıklarında yalnızca son imzalanan sözleşmenin tarihine bakılmasının yeterli olmayabileceğini ortaya koyuyor.
2005’te başlayan kira ilişkisine rağmen 2018’de imzalanan sözleşmeyi esas alarak beş yıllık sürenin dolmadığı sonucuna ulaşan yerel mahkemenin kararı bu nedenle bozuldu.
Bundan sonraki aşamada yerel mahkeme 2018 tarihli sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığını ve belirlenen kira bedelinin dönemin emsal ve rayiçlerini yansıtıp yansıtmadığını araştıracak.
Dolayısıyla kararın temel mesajı “kira tespitinde 5 yıl şartı kaldırıldı” değil; uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan sözleşmenin niteliği araştırılmadan beş yıllık sürenin yeniden başladığı kabul edilemez şeklinde özetlenebilir.