Yalova ile Armutlu arasındaki ulaşım standardını yükselten 45 kilometrelik yolun hizmete alınmasıyla seyahat süresi 60 dakikadan 30 dakikaya düşüyor. Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı verilerine göre güzergâhın Esenköy kesiminde 6 tünel, 4 viyadük, 5 köprü ve 3 hemzemin kavşak inşa edildi. Yolun 2,5 kilometresi bitümlü sıcak karışım kaplamalı bölünmüş yol, 10,7 kilometrelik Esenköy geçişi sıcak karışım kaplamalı tek yol ve 31,8 kilometresi sathi kaplamalı tek yol standardında.
Bakanlık yıllık toplam 260 milyon TL tasarruf bekliyor; bunun 240 milyon TL’si zaman, 20 milyon TL’si yakıt kaynaklı. Karbon emisyonunda yıllık 900 ton azalma öngörülüyor. Gayrimenkul piyasası açısından asıl etki, termal ve sahil turizmi, tersane-sanayi faaliyetleri ve ikinci konut bölgeleri arasındaki erişimin iyileşmesinde görülebilir. Daha kısa süre, hafta sonu ziyaretleri ve tedarik trafiğini destekleyebilir.
Buna rağmen yeni yolun açılması her parselin otomatik olarak değerleneceği anlamına gelmez. Kavşak erişimi, imar durumu, kıyı ve orman kısıtları, altyapı kapasitesi ve mevsimsellik önemini koruyor. Otel veya ticari ünite yatırımında yıllık ortalama talep ile yaz dönemi yoğunluğu ayrı modellenmeli. Yolun ilk işletme aylarında trafik sayıları ve Armutlu-Esenköy aksındaki yeni ruhsat hareketleri izlenmeli.
Yolun turizm etkisini ölçmek için konaklama geceleme sayıları, hafta sonu trafik hacmi ve tesis dolulukları birlikte izlenebilir. Erişim kolaylığı günübirlik ziyaretleri artırırken geceleme süresini aynı ölçüde yükseltmeyebilir. Otel yatırımcıları bu nedenle yalnız ziyaretçi sayısına değil ortalama kalış süresi ve oda başına gelire bakmalıdır.
Sanayi ve tersane faaliyetlerinde ise personel ve tedarik ulaşımının hızlanması işletme maliyetine katkı sağlayabilir. Yol çevresindeki akaryakıt, yeme-içme ve bakım tesisleri için güvenli giriş-çıkış düzeni ve trafik izni belirleyicidir. Yeni bağlantıların açılmasıyla kontrolsüz ticari yapılaşma beklentisi oluşabilir; kıyı, orman ve imar mevzuatına aykırı kullanımın yatırım değeri taşımadığı unutulmamalıdır.
Ulaşım yatırımlarında değer artışının her parselde aynı olmadığı unutulmamalı. Kavşağa güvenli erişimi olan, planlı ticari kullanıma sahip ve altyapısı tamamlanmış taşınmazlar avantaj sağlarken yalnız yola yakın olmak yeterli değildir. Gürültü, manzara kaybı veya kontrollü erişim bazı parsellerin kullanımını sınırlayabilir. Değerleme çalışmaları yeni yol öncesi emsalleri mekanik biçimde güncellemek yerine ulaşılabilirlik ve izin koşullarını ayrı puanlamalıdır.
| TİCARİ GAYRİMENKULE ETKİSİ Ulaşım süresinin yarıya inmesi turizm tesisleri, yol üstü ticaret ve hizmet alanları için erişim avantajı yaratabilir. En güçlü etki, yola doğrudan güvenli bağlantısı bulunan ve dört mevsim talep üretebilen taşınmazlarda beklenir. Kıyı bölgesindeki plan ve çevre kısıtları yatırım kararının temel kontrolüdür. |