Üsküdar Selimiye Mahallesi 1335 ada 176 parsele ilişkin nazım ve uygulama imar planı değişikliği duyuruldu. 1.669,40 metrekarelik parselde bulunan otel yapısının tapu kaydında 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı beyanı yer alıyor. Plan değişikliği, mevcut “Konaklama Tesis Alanı” fonksiyonunu “Ticaret Alanı”na dönüştürüyor.
Yapılaşma koşullarında artış yapılmıyor: TAKS 0,35, KAKS 1,00 ve azami yükseklik 12,50 metre korunuyor. Buna karşılık yönetim binası, ofis, banka, ticari hizmet ve konaklama kullanımlarının mümkün hale gelmesi, geliştiriciye farklı gelir senaryoları kurma imkânı veriyor. Dolayısıyla değer artışının kaynağı daha fazla inşaat alanı değil, kullanım seçeneklerinin genişlemesi.
Bu esneklik otomatik olarak yüksek getiri anlamına gelmez. Selimiye’de ofis talebi, butik konaklama performansı, otopark çözümü, erişim ve koruma koşulları ayrı ayrı test edilmeli. Geçmiş dosyalardaki ulaşım görüşleri ile koruma ve altyapı kurumlarının şartları ruhsat sürecini ve maliyeti etkileyebilir. Planın onaylanması da tek başına inşaat ruhsatı değildir.
Fonksiyon çeşitliliği, parsel için butik otel, ofis-yönetim merkezi ve ticari hizmet ağırlıklı karma kullanım gibi farklı geliştirme senaryolarını gündeme getiriyor. Bu seçeneklerin kira potansiyeli, dönüşüm maliyeti, otopark ihtiyacı ve boşluk riski bakımından sonuçları birbirinden ayrışabilir.
Plan değişikliği askı ve uygulama sürecine girdiğinden itirazlar, kurum görüşleri ve değer artış payı sürecin sonraki aşamalarını belirleyecek. Yeni fonksiyon adının yanında plan notları ile ruhsat ön koşulları da parselin gerçek geliştirme kapasitesini etkileyecek.
Ticari gayrimenkule etkisi
Kentsel dönüşümde değer yalnız emsal artışıyla oluşmaz; doğru kullanım seçeneği, kiracı talebi ve ruhsat riski birlikte ölçülmelidir.