Orta Doğu’da yaklaşık 40 gün süren savaşın etkileri yalnızca siyasi ve askeri alanla sınırlı kalmadı. Küresel gayrimenkul piyasaları da bu süreçten doğrudan etkilendi. Özellikle Dubai’de işlem hacimlerinde yaşanan sert düşüş dikkat çekerken, Türkiye’nin yabancı yatırımcı açısından yeniden öne çıktığı görülüyor. Son dönemde İranlı yatırımcıların Türkiye’ye yönelmesi, sektörde dengeleri değiştiren en önemli gelişmelerden biri oldu.
Gayrimenkul Yatırım ve Teknolojileri Derneği Başkanı Burak Ustaoğlu’nun değerlendirmelerine göre, savaşın yarattığı belirsizlik ortamı yatırımcı davranışlarını köklü şekilde değiştirdi. Dubai’de yatırımcılar temkinli bir pozisyona geçerken, Türkiye güvenli liman algısıyla yeniden radarına girdi.
Dubai’de İşlem Hacmi Çakıldı, Fiyatlar Direndi
Savaşın etkisiyle Dubai gayrimenkul piyasasında işlem sayılarında ciddi bir gerileme yaşandı. Ancak bu düşüş fiyatlara aynı ölçüde yansımadı. Yatırımcıların “bekle-gör” stratejisi uygulaması, piyasada durgunluk yarattı.
Aşağıdaki veriler Dubai’de yaşanan değişimi net şekilde ortaya koyuyor:
| Gösterge | Değişim Oranı |
|---|---|
| Gayrimenkul Endeksi | -%30 |
| İşlem Sayısı | -%32 |
| Yatırımcı Davranışı | Bekle-Gör |
Uzmanlara göre bu durum, piyasada panik satışlarının henüz başlamadığını gösteriyor. Özellikle Dubai’de yatırımcıların büyük kısmının uzun vadeli hareket etmesi, ani çıkışların önüne geçiyor. Nitekim yatırımcıların yaklaşık yüzde 98’inin alım amacı yatırım odaklı olduğu için kısa vadeli krizlerde hızlı satış eğilimi görülmüyor.
Türkiye’de Yabancıya Satış Düşerken İranlı Talep Patladı
Türkiye’de son yıllarda yabancıya konut satışlarında ciddi bir gerileme yaşanmıştı. 2022 yılında 77 bin seviyesinde olan satışlar, 2025 itibarıyla yaklaşık 23 bine kadar düştü. Bu da yüzde 68’lik bir kayba işaret ediyor.
Ancak savaş sonrası tablo tamamen değişmeye başladı. Özellikle İranlı yatırımcıların Türkiye’ye ilgisi rekor seviyede arttı.
| Dönem | Yabancıya Satış | Değişim |
|---|---|---|
| 2022 | 77.000+ | – |
| 2025 | 23.000 civarı | -%68 |
| Savaş sonrası İranlı talep | – | +%200 |
Bu artışın arkasında iki temel neden bulunuyor:
- Güvenlik kaygısı: Bölgedeki çatışma ortamından uzaklaşma isteği
- Vatandaşlık avantajı: Türkiye’nin gayrimenkul yatırımı karşılığında doğrudan vatandaşlık sunması
İranlı yatırımcılar ağırlıklı olarak İstanbul ve çevresine yönelirken, lüks segmentte Bodrum öne çıkıyor. Bu durum, Türkiye’nin farklı segmentlerde yatırım fırsatı sunabildiğini gösteriyor.
Esnek Ödeme Modelleri Talebi Ayakta Tutuyor
Savaşın etkisiyle yatırımcıların alım iştahı azalırken, geliştiriciler de satışları canlı tutmak için yeni finansman modellerine yöneldi. Özellikle peşinat oranlarının düşürülmesi dikkat çekiyor.
- Önceden: %20 peşinat
- Günümüzde: %10 seviyesine kadar düşüş
- Teslim sonrası ödeme planları yaygınlaştı
Bu strateji sayesinde piyasa tamamen durma noktasına gelmedi. Talep azalmasına rağmen işlemler sınırlı da olsa devam ediyor.
Turizme Bağlı Sektörlerde Ciddi Daralma
Gayrimenkul sektöründeki dalgalanma, turizm ve hizmet sektörüne de yansıdı. Özellikle restoran ve hizmet işletmelerinde ciddi bir küçülme yaşandı.
| Sektör | Daralma Oranı |
|---|---|
| Restoran | %5 – %10 |
| Hizmet Sektörü | %5 – %10 |
Bu daralma, bölgedeki ekonomik aktivitenin genel olarak yavaşladığını gösteriyor. Turizme bağlı gelirlerdeki düşüş, dolaylı olarak gayrimenkul talebini de etkiliyor.
Türkiye Kriz Ortamında Görece Daha Güçlü Duruyor
Uzmanlara göre Türkiye, bölgesel kriz ortamında diğer ülkelere kıyasla daha dengeli bir görünüm sergiliyor. Körfez ülkelerinde yaşanan daralma Türkiye’de aynı ölçüde hissedilmiyor.
Ayrıca vatandaşlık için alınan gayrimenkullerde 5 yıllık elde tutma süresinin dolmaya başlamasıyla birlikte ikinci el satışlarda artış gözleniyor. Bu durum piyasada yeni bir hareketlilik oluşturuyor.
Öte yandan artan inşaat maliyetleri hem Türkiye’de hem de küresel ölçekte konut fiyatları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturmaya devam ediyor. Uzmanlar, bu trendin orta ve uzun vadede fiyatları yukarı çekmeye devam edeceğini belirtiyor.
Orta Doğu’daki savaş, gayrimenkul piyasalarında dengeleri yeniden şekillendirdi. Dubai’de işlem hacmi sert şekilde düşerken, Türkiye özellikle İranlı yatırımcıların artan ilgisiyle öne çıktı. Güvenlik, vatandaşlık avantajı ve esnek ödeme modelleri Türkiye’yi cazip hale getirirken, küresel belirsizlik ortamı yatırımcıların temkinli hareket etmesine neden oluyor.
Bu gelişmeler, önümüzdeki dönemde Türkiye gayrimenkul piyasasının yeniden ivme kazanabileceğine işaret ediyor.