Kiracı hakları konusunda sıkça tartışılan konulardan biri, konutta ortaya çıkan onarım masraflarının kim tarafından karşılanacağı. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu konuda açık hüküm koyuyor: Konutun kullanılabilirliğini doğrudan etkileyen büyük onarımlar, bakım ve yenileme giderleri ev sahibinin sorumluluğunda.
Ev Sahibinin Yükümlülüğü: Kiralanan Konutu Kullanıma Elverişli Tutmak
TBK’nın ilgili maddelerine göre ev sahibi, kira süresi boyunca konutu “kullanıma elverişli” halde bulundurmak zorunda. Bu sorumluluk, yalnızca temel ihtiyaçların karşılanması değil, aynı zamanda yapısal bütünlüğün korunması anlamına geliyor.
Bu kapsamda ev sahibinin karşılamakla yükümlü olduğu başlıca onarımlar şunlardır:
-
Çatı onarımı ve izolasyon çalışmaları
-
Tesisat ve elektrik sisteminin yenilenmesi
-
Kombi ve kalorifer sistemlerinin değiştirilmesi
-
Dış cephe bakım ve onarımları
-
Asansörün kapsamlı periyodik bakımları
Uzmanlara göre bu tür işlemler, kiracının konutu güvenli şekilde kullanmasını sağlayan temel yapısal giderler arasında yer aldığı için ev sahibinin sorumluluğundadır.
Kiracının Zorunlu Masraf Hakkı: “Cebinden Ödediyse İade Alabilir”
Kiralanan konutta acil bir onarım ihtiyacı doğduğunda ve ev sahibi müdahale etmediğinde, kiracı kendi bütçesiyle bu gideri karşılayabilir. Ancak bu durumda kiracının ödediği masrafı ev sahibinden geri isteme hakkı vardır.
Türk Borçlar Kanunu madde 304 uyarınca kiracı tarafından yapılan “zorunlu masraflar”, belgeleriyle birlikte ev sahibine sunulduğunda iade edilmelidir. Bu tür harcamalar “kiralananın korunması için zorunlu” nitelikte kabul edilir ve ev sahibinin mali yükümlülüğüne girer.
Yargıtay Kararları: Çatı, Tesisat ve Kombi Onarımları Ev Sahibine Ait
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, kiralanan konutta ortaya çıkan ciddi arızalarda sorumluluğun ev sahibine ait olduğu açıkça vurgulanıyor.
Örneğin:
-
Çatı akması nedeniyle oluşan su sızıntısı,
-
Elektrik tesisatının tamamen yenilenmesi,
-
Kombi veya kalorifer sisteminin çalışmaz hale gelmesi
gibi durumlarda yapılan harcamalar, “zorunlu gider” kapsamında değerlendiriliyor.
Yüksek Mahkeme, bu tür harcamaların kira bedelinden düşülebileceğini veya belgelendirilmesi hâlinde ev sahibinden nakit olarak iadesinin talep edilebileceğini hükme bağlıyor.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar: Kiracının Üstlenmemesi Gereken Giderler
Birçok kiracı, konutta çıkan büyük arızaları “benim sorumluluğum” zannederek ödemeyi kendisi yapıyor. Ancak hukukçular bu konuda uyarıyor:
“Kiracı, sadece kullanımdan kaynaklı küçük bakım masraflarından sorumludur. Büyük onarımlar, tesisat değişiklikleri, çatı, ısıtma veya su sistemleri ev sahibine aittir.”
Bu nedenle kiracılar, bu tür masrafları üstlenmeden önce yazılı bildirimde bulunmalı ve gerekirse noter aracılığıyla ihtarname çekmelidir.
Her Harcamayı Belgelendirin
Hukukçular, kiracıların yaptığı her zorunlu harcamanın fatura, dekont veya servis raporuyla belgelenmesi gerektiğini belirtiyor. Bu belgeler, iade talebinin kabul edilmesi için kanıt niteliği taşır.
Ayrıca noter üzerinden gönderilecek bir ihtarname, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların çözümünde güçlü bir dayanak oluşturur.
Ev Sahibinin Masrafları Kiracıya Yükleme Hakkı Yok
Sonuç olarak, Türk Borçlar Kanunu açık: Ev sahibi, konutun kullanılabilirliğini sağlayacak onarımlardan sorumludur.
Kiracı bu masrafları kendi cebinden ödemek zorunda kalırsa, belgeleriyle birlikte ev sahibinden iade talep etme hakkına sahiptir.
Bu durum, hem kanuni bir zorunluluk hem de adil bir kira ilişkisinin doğal sonucudur.
- Türk Borçlar Kanunu: Evdeki Onarım Masraflarını Kim Karşılar?
-
Kiracı Hakları 2025: Zorunlu Onarımlar Ev Sahibinin Sorumluluğunda!
-
Kombi, Çatı, Tesisat Arızaları Ev Sahibine Ait – Yargıtay’dan Emsal Kararlar
Kaynak ve Düzenleme: ticarigm360.com
#TürkBorçlarKanunu #KiracıHakları #EvSahibiSorumluluğu #ZorunluMasraflar #YargıtayKararları #KiraHukuku #TesisatOnarımı #KombiBakımı #KonutHukuku