Ticaret Bakanlığının 2026’da güncellediği tüketici bilgilendirmesi, halk arasında “topraktan” veya “maketten satış” olarak bilinen ön ödemeli konut işlemlerinde kritik koruma kurallarını yeniden gündeme taşıdı. Yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamıyor; geçerli resmî sözleşme kurulmadan tüketiciden ödeme ya da borçlandırıcı belge istenemiyor. Otuz ve üzeri konutlu projelerde ise tüketici ödemelerinin mevzuatta sayılan yöntemlerden en az biriyle güvenceye alınması gerekiyor.
ANKARA – 27 Temmuz 2026 | TicariGM360 Haber Merkezi
İnşaatın henüz tamamlanmadığı projelerde erken dönem fiyatı cazip görünse de alıcı, konutun mülkiyetini ve fiilî teslimini almadan önce önemli miktarda ödeme yapıyor. Bu nedenle topraktan konut alımı yalnızca bir fiyat kararı değil; tapu, proje tamamlama, teslim süresi, finansman ve yapı kalitesi risklerinin birlikte değerlendirildiği bir yatırım kararı niteliği taşıyor.
Ticaret Bakanlığı, 2026 yılının ilk iki ayında ön ödemeli konut satışları dâhil tüketici sözleşmelerindeki aykırılıklar nedeniyle toplam 234,1 milyon TL idari para cezası uygulandığını açıkladı. Bu veri, resmî sözleşme ve bilgilendirme yükümlülüklerinin yalnızca teorik kurallar olmadığını; piyasada aktif biçimde denetlendiğini gösteriyor.
İlk kontrol: Yapı ruhsatı gerçekten var mı?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40’ıncı maddesi ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 6’ncı maddesi uyarınca yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Alıcının yalnızca “ruhsat başvurusu yapıldı” beyanıyla yetinmemesi; ruhsatın tarihini, ada-parselini, blok ve bağımsız bölüm bilgilerini, projedeki kat ve kullanım kararlarını yetkili idare kayıtlarıyla karşılaştırması gerekiyor.
| Kırmızı bayrak: “Ruhsat birkaç hafta içinde çıkacak, bugünkü fiyatı korumak için kapora yatırın” teklifi. Geçerli sözleşme ve yapı ruhsatı bulunmadan ödeme talep edilmesi mevzuatın koruma mantığıyla bağdaşmaz. |
Rezervasyon formu, resmî sözleşmenin yerine geçmez
Ön ödemeli konut satışı iki geçerli yoldan biriyle kurulabiliyor: kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tesciliyle birlikte yapılan yazılı sözleşme veya noterlikte düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi. Satış ofisinde imzalanan “ön talep”, “rezervasyon”, “üyelik” ya da “kapora protokolü” tek başına bu şekil şartını karşılamıyor. Üstelik satıcı, geçerli sözleşme kurulmadan tüketiciden ödeme yapmasını veya senet vermesini isteyemiyor.
Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerhi de üçüncü kişilere karşı korumayı güçlendirebilir. Ancak şerhin kapsamı ve taşınmaz üzerindeki önceki ipotek, haciz ve diğer takyidatlarla sırası somut dosyada ayrıca incelenmeli. Noter sözleşmesi imzalamak, tek başına mevcut tüm tapu risklerini ortadan kaldırmaz.
30 konut ve üzeri projede güvence belgesini görün
Yönetmeliğin 12’nci maddesine göre konut adedi 30 ve üzeri olan projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı krediyle teminattan en az birini sağlamak zorunda. Buradaki önemli ayrıntı şu: Her büyük projede mutlaka bina tamamlama sigortası bulunması gerekmiyor; fakat kabul edilen güvence yöntemlerinden en az biri bulunmalı ve tüketiciye açıkça bildirilmelidir.
Bağlı kredi kullanılıyorsa koruma yalnız kullandırılan kredi tutarı kadar oluşur. Satış bedelinin kredi dışında kalan kısmı ayrıca teminat altına alınmak zorunda. Hakediş sisteminde ise tüketici ödemelerinin bankadaki blokeli hesapta tutulması ve yalnız inşaatın ilerleme oranına göre satıcıya aktarılması esastır.
Tüketicinin süreleri: 14 gün, 24 ay ve en fazla 48 ay
| Kritik süre | Tüketici açısından anlamı |
| 14 gün | Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir. Bildirimin süresi içinde noter aracılığıyla satıcıya yöneltilmesi gerekir. |
| 24 ay | Cayma süresi geçtikten sonra tüketici, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçesiz dönme hakkını kullanabilir. Satıcı, dönme zamanına göre kanuni masraf ve yüzde 2, 4, 6 veya 8’e kadar tazminat talep edebilir. |
| 48 ay | Sözleşmede daha kısa süre taahhüt edilebilir; ancak ön ödemeli konutun teslim süresi her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. |
| 1 ay | Sonradan yapılan proje değişikliğini kabul etmeyen tüketici, bildirimin ardından bir ay içinde kural olarak bedelsiz biçimde sözleşmeden dönebilir. |
Satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi, bir konutun birden fazla tüketiciye satılması ve Yönetmelikte sayılan bazı kişisel durumlarda tüketici devir veya teslime kadar masraf ve tazminat ödemeden sözleşmeden dönebilir. Hak kullanımında şekil ve süre kritik olduğu için noter bildirimi ve hukuki destek önem taşıyor.
Tapuda yalnız arsa sahibine değil, satıcının yetkisine de bakın
Arsanın tapu kaydında malik, ipotek, haciz, intifa, irtifak, şerh ve beyanlar incelenmeli. Satıcı şirket tapu maliki değilse arsa sahibiyle arasındaki kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı, vekâlet veya pazarlama yetkisi belgelendirilmeli. Yüklenicinin kendisine düşmeyen bir bağımsız bölümü satması, arsa sahibiyle sözleşmesinin feshedilmesi veya arsa üzerindeki öncelikli ipotekler; tüketicinin mülkiyete ulaşmasını güçleştirebilir.
Tapu belgesinde yalnız “arsa payı” devredilmesi de belirli bir dairenin mülkiyetinin kazanıldığı anlamına gelmeyebilir. Satın alınan hakkın bağımsız bölümle nasıl eşleştirildiği, kat irtifakının kurulup kurulmadığı ve mimari projedeki numaralar açık biçimde doğrulanmalıdır.
Sözleşmeden en az bir gün önce verilmesi gereken dosya
Yönetmeliğin 5’inci maddesi satıcıya, sözleşmeden en az bir gün önce en az 12 puntoyla düzenlenmiş bir ön bilgilendirme formu verme yükümlülüğü getiriyor. Formun yanında bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi de tüketiciye sunulmalı. Alıcı bu belgeleri yalnız teslim almamalı; sözleşme, reklam ve teknik şartnameyle karşılaştırmalı.
| Kontrol alanı | Belgede aranacak unsur |
| Kimlik ve yetki | Satıcının unvanı, MERSİS bilgisi, arsa sahibiyle ilişkisi ve satış yetkisi. |
| Taşınmaz | Ada, parsel, blok, kat, bağımsız bölüm, net ve brüt alan; tapu takyidatları. |
| Fiyat | Vergiler dâhil peşin ve taksitli toplam fiyat; faiz, teslim ve diğer masraflar. |
| Proje | Bağımsız bölüm planı, vaziyet ve kat planları, mahal listesi, ortak alanlar. |
| Süre | Açık teslim tarihi; tapu, oturmaya elverişli teslim ve yapı kullanma izin süreci. |
| Güvence | Teminatın türü, tutarı, lehtarı, kapsamı, geçerlilik süresi ve gerçek belgesi. |
Teknik kalite, broşürden değil projeden doğrulanmalı
Zemin etüdü, onaylı mimari ve statik proje, yapı denetim kuruluşu, yapı müteahhidinin yetki belge grubu ve mahal listesindeki malzeme standardı bağımsız bir mimar veya mühendis tarafından incelenmeli. “Birinci sınıf malzeme” gibi ölçülemeyen ifadeler yerine marka, model, teknik performans veya eşdeğerlik kriteri yazılmalı. Teslimde ise bağımsız bölüm ve ortak alanlar tutanakla, fotoğrafla ve mümkünse teknik uzmanla kontrol edilmeli.
TicariGM360 değerlendirmesi
| Sonuç: Topraktan konut almak başlı başına yanlış değildir; ancak erken fiyat avantajı, hukuki ve finansal güvencelerin yerini tutmaz. Doğru işlemde sıra “önce belge, sonra sözleşme, en son ödeme” olmalıdır. En tehlikeli kombinasyon ise ruhsatsız proje, adi yazılı sözleşme, kişisel hesaba ödeme ve belgesiz teslim vaadidir. |