Gayrimenkul piyasasında “statik mülk” devri kapanıyor. Temmuz ayında yürürlüğe giren iki kritik düzenleme; ofislerin konuta dönüştürülmesini kolaylaştırırken, “Esenlik Hizmetleri” ile ticari alanlar için yepyeni bir yatırım kapısı açtı. Peki, bu dönüşüm yatırımcıya hangi fırsatları sunuyor?
Ticari gayrimenkul piyasasında satış adetlerinin yılın ilk 5 ayında %9,7 oranında gerilemesi ve reel değer artışının durması, yatırımcıları yeni arayışlara itti. Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, artık “konum ve metrekare” kadar, taşınmazın “alternatif kullanım potansiyelinin” de yatırımın başarısını belirlediğini vurguluyor.
Ofisten Konuta Dönüşümde “Altın Kurallar”
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile ofis stokunu eritmek isteyen geliştiriciler için şartlar netleşti:
-
Tarih Sınırı: 1 Temmuz 2026 öncesinde ruhsatı alınmış veya yapımına başlanmış olması gerekiyor.
-
%60 Sınırı: Dönüşüm sonrası binanın en fazla %60’ı konut olarak planlanabiliyor.
-
Son Tarih: Tadilat ruhsatı süreçleri için 1 Temmuz 2027 bir milat niteliğinde.
Esenlik Hizmetleri: Yeni Bir Yatırım Dalgası mı?
4 Temmuz 2026’da yayımlanan yönetmelik ile “Esenlik Merkezleri” (Well-being centers) yasal bir çerçeveye kavuştu. Artık fizyoterapi, psikolojik destek, sağlıklı yaşam ve rehabilitasyon gibi hizmetler ruhsatlı bir şekilde müstakil binalarda sunulabilecek.
-
Metrekare Şartı: Müstakil merkezler için 500 m², üniteler için ise 300 m² kapalı alan şartı bulunuyor.
-
Fırsat Alanları: Özelmacıklı’ya göre, bu düzenleme boş kalan büyük ticari alanlar, oteller, spor tesisleri ve müstakil binalar için yeni bir kiralama ve yatırım talebi oluşturacak.
Yatırımcıya “Analiz” Uyarısı
Uzmanlar, her boş binanın bu dönüşümlere uygun olmadığının altını çiziyor. Yatırım kararı almadan önce şu üç kritik noktanın profesyonelce analiz edilmesi gerekiyor:
-
İmar ve Ruhsat: Taşınmazın yeni kullanım amacına teknik altyapısının uygunluğu.
-
Verimlilik: Dönüşüm maliyetinin, taşınmazın yaratacağı yeni kira veya satış gelirini ne sürede amorti edeceği.
-
Profesyonel Destek: Gayrimenkul danışmanları aracılığıyla mülkün “alternatif kullanım potansiyelinin” teknik ve ticari açıdan test edilmesi.