Ev, arsa ve tarla fiyatlarındaki yükseliş, miras paylaşımını aileler açısından giderek daha büyük bir ekonomik anlaşmazlığa dönüştürüyor. Adalet Bakanlığı verilerine göre son bir yılda ortaklığın giderilmesine ilişkin 23 bin 306 uyuşmazlık ara buluculukta anlaşmayla sonuçlandı. Uzlaşmanın sağlanamadığı durumlarda ise miras nedeniyle açılan ortaklığın giderilmesi davalarının bazı mahkemelerde ortalama 1.652 güne, yani yaklaşık 4,5 yıla kadar uzayabildiği görülüyor.
Türkiye’de gayrimenkulün değer kazanması yalnızca yatırım piyasasını değil, aileler arasındaki miras paylaşımını da doğrudan etkiliyor.
Geçmişte birkaç kardeş arasında daha kolay çözülebilen ev, arsa veya tarla paylaşımı, taşınmazların milyonlarca liralık ekonomik değere ulaşmasıyla daha karmaşık hale geliyor.
Miras kalan gayrimenkul artık yalnızca aileden kalan bir varlık değil, her mirasçı açısından önemli bir ekonomik pay anlamına geliyor. Bu durum tarafların kendi hisselerinden vazgeçmesini veya diğer mirasçılar lehine fedakârlık yapmasını zorlaştırabiliyor.
Miras Kalan Ev Milyonluk Bir Ekonomik Pay Haline Geldi
Anlaşmazlıkların temel nedenlerinden biri, miras kalan taşınmazın bölünmesinin veya hisselerin diğer mirasçılar tarafından satın alınmasının her zaman mümkün olmaması.
Örneğin miras kalan evde kardeşlerden biri yaşamaya devam etmek isteyebiliyor. Ancak diğer mirasçıların hisselerini satın alabilecek finansal gücü bulunmadığında taraflar arasında satış veya kullanım konusunda anlaşmazlık başlayabiliyor.
Gayrimenkulün değeri yükseldikçe mirasçının sahip olduğu küçük bir hisse bile önemli bir ekonomik büyüklüğe ulaşabiliyor.
Bu nedenle geçmişte aile içerisinde çözülebilen paylaşım yöntemlerinin uygulanması giderek zorlaşıyor.
Nesiller Değiştikçe Hissedar Sayısı Artıyor
Sorun yalnızca yeni miras kalan gayrimenkullerde ortaya çıkmıyor.
Yıllar önce anne, baba veya büyüklerden kalan ancak paylaşımı tamamlanmayan taşınmazlar sonraki nesillere intikal ettikçe hissedar sayısı da artabiliyor.
İlk aşamada iki veya üç kardeşin ortak olduğu bir taşınmaz, onların çocukları ve daha sonra torunlarının mirasçı olmasıyla çok daha fazla kişinin hissedar olduğu bir yapıya dönüşebiliyor.
Hissedar sayısının artması ise taşınmazın satılması, kiralanması, kullanılması veya bir mirasçıya bırakılması konusunda ortak karar alınmasını güçleştiriyor.
Gayrimenkul Değeri Arttıkça Uzlaşmak Zorlaşıyor
Hayat pahalılığı ve taşınmaz fiyatlarındaki yükseliş, miras kalan gayrimenkullerin aile bütçeleri açısından önemini de artırıyor.
Aynı taşınmaz farklı mirasçılar tarafından farklı şekilde değerlendirilebiliyor. Bir kardeş açısından söz konusu ev aile hatırası ve yaşam alanıyken, başka bir mirasçı açısından önemli miktarda sermayeye karşılık gelebiliyor.
Taşınmazın gelecekte değer kazanacağı beklentisi de anlaşmazlığı artırabiliyor. Bir mirasçı hemen satış isterken diğeri daha yüksek fiyat oluşmasını bekleyebiliyor.
Özellikle arsalarda imar durumu, gelecekteki yapılaşma potansiyeli ve değer artışı beklentileri, tarafların taşınmaza farklı değer biçmesine yol açabiliyor.
23 Bin 306 Uyuşmazlık Ara Buluculukta Çözüldü
Adalet Bakanlığının açıkladığı verilere göre, son bir yılda ortaklığın giderilmesine ilişkin 23 bin 306 başvuru ara buluculuk aşamasında anlaşmayla sonuçlandı.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ise 4 bin 634 dosyada taraflar anlaşmaya vardı.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce ara bulucuya başvurulması 1 Eylül 2023’ten bu yana dava şartı olarak uygulanıyor.
| Uyuşmazlık | Sonuç |
|---|---|
| Ortaklığın giderilmesinde ara buluculukla anlaşma | 23.306 dosya |
| Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında anlaşma | 4.634 dosya |
| Zorunlu ara buluculuğun başlangıcı | 1 Eylül 2023 |
Miras Davaları Bazı Mahkemelerde 4,5 Yıla Yaklaşıyor
Ara buluculuk aşamasında anlaşma sağlanamadığında süreç mahkemeye taşınabiliyor.
2025 yılı adliye faaliyet raporlarındaki veriler, miras nedeniyle açılan ortaklığın giderilmesi davalarının sonuçlanma sürelerinin mahkemelere göre önemli ölçüde değişebildiğini gösteriyor.
Tarsus 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde ortalama süre 686 gün, Tarsus 2. Sulh Hukuk Mahkemesinde ise 842 gün olarak kaydedildi.
İstanbul Anadolu Adliyesinin 2025 yılı faaliyet raporunda bazı Sulh Hukuk Mahkemelerinde “Ortaklığın Giderilmesi (Miras Nedenli)” davalarının ortalama sonuçlanma süresi 1.652 güne kadar çıkıyor.
Bu süre yaklaşık 4 yıl 6 aya karşılık geliyor.
Aynı raporda farklı mahkemelerde 432 ve 502 günlük ortalama süreler bulunurken, Erzurum’daki faaliyet raporlarında 609, 659 ve 670 günlük süreler yer alıyor.
Dolayısıyla 1.652 günlük süre bütün miras davalarının standart süresi değil; belirli mahkemelerdeki ortalama sonuçlanma süresini gösteriyor.
Ara Buluculuk Mirasçılara Farklı Çözüm Seçenekleri Sunuyor
Avukat Ali Kayaoğlu, özellikle yüksek değere ulaşan konut ve arsaların mirasçılar arasında ciddi ekonomik paylaşım sorunlarına dönüşebildiğini belirterek, mahkeme aşamasından önce ara buluculuğun önemli bir çözüm imkânı sunduğuna dikkat çekiyor.
Ara buluculuk sürecinde taşınmazın mutlaka satılması gerekmeksizin farklı seçenekler değerlendirilebiliyor.
Taşınmazın bir mirasçıda bırakılarak diğer hisselerin satın alınması veya tarafların satış konusunda ortak bir yöntem belirlemesi gibi çözümler, Kayaoğlu’na göre zaman ve maliyet açısından avantaj sağlayabiliyor.
Hukukçular ayrıca görüşmelere başlanmadan önce tapudaki hisse yapısının ve taşınmazın güncel piyasa değerinin net biçimde belirlenmesinin uzlaşmayı kolaylaştırabileceğine işaret ediyor.
Miras Paylaşımında Ekonomik Değer Yeni Dönemin Belirleyicisi
Gayrimenkul fiyatlarının yükselmesi miras paylaşımındaki ekonomik dengeyi önemli ölçüde değiştirmiş durumda.
Düşük değerli bir taşınmazda tarafların karşılıklı fedakârlık yapması daha kolay olabilirken, milyonlarca liralık ev veya arsalarda her hisse önemli bir servet unsuruna dönüşebiliyor.
Bu nedenle önümüzdeki dönemde özellikle çok hissedarlı ve nesiller boyunca paylaşımı tamamlanmamış taşınmazlarda ara buluculuk, güncel değerleme ve hissedarlar arasında erken uzlaşma daha önemli hale gelebilir.