Migros’un 11 Ağustos gecesi yayımlanan 2026 ilk yarı faaliyet raporu, mağaza açılışları ile yatırım harcamasının perakende alan talebine etkisini görünür hale getirdi. Şirket ikinci çeyrekte 64, ilk altı ayda toplam 115 yeni mağaza açtı ve Haziran sonu itibarıyla 3.830 mağazaya ulaştı. Yıl geneli için 180–200 yeni mağaza hedefi korunuyor. İlk yarıda yapılan toplam yatırım harcaması, TMS 29 enflasyon muhasebesi kapsamında 6,3 milyar TL oldu; yatırım harcamalarının satışlara oranı yüzde 2,6 olarak gerçekleşti.
Konsolide satışlar ilk yarıda 241,3 milyar TL’ye çıktı; önceki yılın aynı döneminde 231,0 milyar TL idi. İkinci çeyrek satışları reel bazda yüzde 2,7 artışla 124,4 milyar TL’ye ulaştı. Online kanalların toplam satış içindeki payı bir yıl önceki yüzde 20,7’den yüzde 23,1’e yükseldi. Bu değişim, yalnız mağaza sayısını değil mağazaların sipariş toplama, hızlı teslimat ve dağıtım merkezi bağlantısı gibi operasyonel işlevlerini de öne çıkarıyor.
Kârlılık tarafında ilk yarı FAVÖK 10,97 milyar TL ve marj yüzde 4,5 olarak açıklandı; geçen yıl aynı dönemde marj yüzde 5,1’di. Şirket, dağıtım merkezlerindeki çalışanların Migros kadrosuna alınmasının dağıtım merkezi maliyetlerinde 20 baz puanlık artış yarattığını belirtti. İkinci çeyrekte 645 milyon TL net zarar oluşmasına rağmen ilk yarı toplamında 1,078 milyar TL net kâr kaydedildi. Bu görünüm, büyümenin işletme maliyeti ve lojistik verimlilikle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor.
2026 beklentilerinde yatırım harcamasının satışlara oranı yüzde 2,5–3,0 aralığında korunuyor. Satış büyümesinin hedef aralığın alt bandına yakın gerçekleşebileceği belirtilirken mağaza açılış takvimi değiştirilmedi. Dolayısıyla yılın ikinci yarısında yeni mağazaların formatı, konumu ve kira yapısı ile dağıtım merkezi kapasitesinin eş zamanlı yönetimi önem kazanacak. Perakende gayrimenkulü açısından niceliksel ağ büyümesi sürse de, her lokasyonun online kanal ve lojistik maliyetiyle birlikte verim üretmesi gerekecek.
Mağaza karması da toplam sayı kadar önemli. Haziran sonunda ağda Migros, Macrocenter, Macrokiosk, hipermarket, Toptan, Mion ve Petimo gibi farklı formatlar bulunuyor. Her formatın ideal metrekare, kira/satış oranı, park ve teslimat ihtiyacı farklı. Bu nedenle 180–200 açılış hedefi tek tip bir ticari alan talebi yaratmıyor. Küçük formatlar yoğun yerleşimde görünürlük ve hızlı teslimat avantajı ararken büyük formatlar araç erişimi, depolama ve enerji kapasitesine daha bağımlı çalışıyor.
Şirketin mağaza açılış planını korurken satış büyümesini alt banda yakın görmesi, alan büyümesinin aynı hızda ciro büyümesi üretmeyebileceğine işaret ediyor. Yeni mağazalarda olgunlaşma süresi ve yakın mağazalar arasındaki satış kayması da ağ verimliliğini etkileyebilir. Mülk sahipleri açısından sürdürülebilir kira artışı, perakendecinin nominal satışından çok reel satış ve dört duvar kârlılığıyla uyumlu olmalı.
Ticari gayrimenkule etkisi
Mağaza hedefinin korunması cadde, AVM ve mahalle ölçekli ticari alanlarda seçici kiralama talebinin sürdüğüne işaret ediyor. Online paydaki artış ise arka alan, sipariş hazırlama kapasitesi ve dağıtım merkezine erişim gibi teknik kriterleri kira kararında daha önemli hale getiriyor. Marj daralması, kira ve hizmet giderlerinin mağaza bazlı verimlilik testinden daha sık geçirilmesini destekliyor.
Karar kutuları
| Ne değişti?
Migros ilk altı ayda 115 mağaza açtı, mağaza sayısını 3.830’a ve yatırım harcamasını 6,3 milyar TL’ye taşıdı. |
Neden önemli?
Perakende alan talebi büyürken online satış payı yüzde 23,1’e yükseldi; mağaza ve lojistik ağı tek sistem olarak çalışıyor. |
| Yatırımcı için sonuç
Yeni kiralama talebi devam ediyor ancak marj baskısı lokasyon, kira ve operasyon gideri seçiciliğini artırıyor. |
Bundan sonra ne izlenecek?
Yıl sonuna kadar açılacak 65–85 mağazanın formatı, bölgesel dağılımı ve yatırım harcamasının satışlara oranı. |