Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verileri, konut kredisi piyasasında uzun süredir beklenen sınırlı da olsa bir gevşemenin başladığını gösteriyor. Bankalarca açılan konut kredilerinde uygulanan ağırlıklı ortalama faiz oranı, 12 Aralık haftasında yüzde 37,63’e gerileyerek 1 Eylül 2023’ten bu yana görülen en düşük seviyeye indi.
Bu gelişme, kredi piyasasında “tam açılma” anlamına gelmese de, uzun süredir baskı altında kalan konut talebi açısından psikolojik bir eşik olarak değerlendiriliyor.
Faiz Düşüşünün Arka Planı: Enflasyon ve Politika Faizi Etkisi
2024 Haziran ayında yüzde 71,6 ile zirve yapan enflasyon, kasım itibarıyla yüzde 31,1’e kadar geriledi. Bu düşüş, para politikasında da sınırlı bir manevra alanı yarattı.
Bu çerçevede Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, son toplantısında politika faizini 150 baz puan indirerek yüzde 38’e çekti. Politika faizindeki bu geri adım, gecikmeli de olsa konut kredisi faizlerine yansımaya başladı.
Son 2,5 Yılın Konut Kredisi Faiz Tablosu
| Tarih | Ortalama Konut Kredisi Faizi |
|---|---|
| 1 Eylül 2023 | %35,69 |
| 5 Nisan 2024 (Zirve) | %45,14 |
| 12 Aralık 2025 | %37,63 |
Not: Mevcut seviye, zirveden yaklaşık 7,5 puanlık bir geri çekilmeye işaret ediyor.
Aylık Taksitlerde Ne Değişti?
Faiz oranlarındaki bu düşüş, kredi geri ödemelerine de sınırlı bir rahatlama getirdi.
10 Yıl Vadeli – 1 Milyon TL Konut Kredisi Örneği
| Dönem | Aylık Taksit | Toplam Geri Ödeme |
|---|---|---|
| %3,05 faiz | 31.352 TL | ~3.762.000 TL |
| %2,49 faiz | 26.273 TL | ~3.153.000 TL |
Toplam ödeme yaklaşık 609 bin TL azaldı.
Bu tablo, kredi kullanımı açısından hâlâ pahalı bir zemine işaret etse de, “tamamen ulaşılamaz” algısının zayıflamaya başladığını gösteriyor.
“Bankalar Musluğu Açmıyor Ama Kilidi de Tam Kapatmıyor”
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Ali Hepşen, faizlerdeki geri çekilmeyi şöyle yorumluyor:
“Bankalar, konut kredisi hacmini kontrollü biçimde yeniden açmak istiyor. 2023 sonbaharında konut kredisi adeta vitrin ürününe dönmüştü. Bugün ise yaklaşım değişiyor; musluk açılmıyor ama kilit de tamamen kapalı değil.”
Hepşen’e göre bankalar yalnızca bugünkü politika faizine değil, önümüzdeki 12–24 aya ilişkin faiz patikasına da bakarak fiyatlama yapıyor. “Faizde daha yukarısı zor” algısının güçlenmesi, bu düşüşte belirleyici rol oynuyor.
Talep Patlaması Beklenmiyor, Ama Psikoloji Değişiyor
Faizlerin hâlâ yüksek olduğuna dikkat çeken Hepşen, mevcut seviyelerin geniş çaplı bir talep patlaması yaratmayacağını vurguluyor. Ancak piyasa açısından asıl kritik nokta şu:
“Alıcı profili ‘hiç mümkün değil’ noktasından, ‘küçük bir krediyle olabilir’ noktasına geçiyor. Bu değişim, piyasa psikolojisi açısından önemli.”
İpotekli Satışlar Artıyor Ama Pay Hâlâ Düşük
TÜGEM Genel Başkanı Hakan Akdoğan ise kredi cephesindeki tabloyu satış verileriyle özetliyor:
-
2025’in ilk 11 ayında ipotekli satışlar %53,5 arttı
-
Ancak kredili satışların toplam satışlar içindeki payı %13,3
-
Sağlıklı piyasa için bu oranın %30 bandına çıkması gerekiyor
Akdoğan’a göre asıl kırılma noktası ise net:
“Satışlara ciddi ivme kazandıracak oran %1 civarı. Sosyal konut başvuruları, milyonlarca kişinin konuta hazır beklediğini gösteriyor.”
Genel Değerlendirme: Bu Düşüş Ne Anlama Geliyor?
Konut kredilerinde dipten dönüş sinyali alındı
Bankalar temkinli açılım sürecine girdi
Talep henüz patlamıyor ama psikolojik eşik aşılıyor
Gerçek canlanma için faizlerin daha da düşmesi gerekiyor
Kısacası; bu tablo bir “bahar” değil ama uzun kıştan sonra gelen ilk ılıman hava olarak okunuyor.