Kızılbük GYO, 4 Ağustos tarihli KAP açıklamasında Kızılbük Thermal Wellness Resort projesinde temmuz ayı içinde 283 devremülk satış sözleşmesi imzalandığını bildirdi. Bu sözleşmelerin KDV hariç toplam bedeli 425 milyon 68 bin TL olarak açıklandı. Rakam, nakit tahsilatın tamamlandığı veya bütün ünitelerin teslim edildiği anlamına gelmiyor; satış sözleşmesi aşamasını gösteriyor.
Birikimli sözleşme değeri 11,3 milyar TL
Şirketin Eylül 2021’den temmuz sonuna kadar açıkladığı birikimli sayı 32 bin 812 sözleşmeye, KDV hariç 11 milyar 318 milyon TL sözleşme değerine ulaştı. Birikimli tutar farklı tarihlerdeki fiyatlama ve ödeme planlarını içerdiği için bugünkü ortalama satış fiyatına doğrudan bölünmemeli. İptal, tahsilat, teslim ve gelir yazma takvimi finansal raporlarla ayrıca eşleştirilmeli.
Ön satış proje finansmanını destekleyebilir
Turizm ve karma projelerde ön satış, inşaat döneminde işletme geliri oluşmadan nakit akışı sağlayabilir. Ancak satış hızının güçlü olması, kalan yapım maliyetinin ve işletmeye alma riskinin ortadan kalktığı anlamına gelmez. Proje finansmanı analizinde sözleşme bedeli, gerçekleşen tahsilat, hakediş, kalan maliyet, iptal koşulları ve teslim yükümlülüğü aynı tabloda gösterilmeli. Satış geliri ile otel operasyonunun normalleşmiş FAVÖK’ü ayrı değerlenmeli.
Otel ile devremülk aynı gelir modeli değil
Resort bünyesindeki otel, ticari alan ve devremülk fonksiyonları farklı hukuki ve ekonomik yapılara sahip. Otel tarafında ADR, doluluk, RevPAR, yönetim sözleşmesi ve renovasyon fonu; devremülkte satış, kullanım dönemi, aidat ve ortak alan işletmesi öne çıkıyor. Karma projede bir fonksiyonun güçlü satış performansı diğer fonksiyonların kalıcı işletme başarısını garanti etmez. Her gelir hattı ayrı varsayım ve iskonto oranıyla analiz edilmeli.
TicariGM360 etkisi: satış hızı kadar teslim kabiliyeti
Yatırımcı için kritik gösterge yalnız sözleşme adedi değil, inşaat ilerlemesi ve teslim programının satış taahhütleriyle uyumudur. Turizm projesinde su ve enerji kapasitesi, kıyı erişimi, yangın güvenliği, personel lojmanı, sezonluk iş gücü ve ulaşım bağlantısı işletme değerini etkiler. Ön satış güçlü olsa bile ortak alan ve altyapı CAPEX’i eksik bırakılırsa açılış sonrası müşteri deneyimi ve aidat tahsilatı baskılanabilir.
İzlenecek yeni açıklamalar
Sonraki dönemlerde yeni sözleşme adedi, iptal oranı, tahsilat, teslim edilen ünite, inşaat ilerleme yüzdesi ve otel açılış takvimi birlikte takip edilmeli. Haber dili, “satış sözleşmesi imzalandı” aşamasını “teslim edildi” ya da “otel açıldı” biçiminde sunmamalı. KAP verisi projenin satış talebini ölçüyor; tamamlanmış varlık değeri için teknik rapor, ruhsat, işletme bütçesi ve normalleşmiş gelir ayrıca gerekli.
Editörün karar notu
Ön satışa dayalı projelerde satış ofisi verisi, bağımsız denetimden geçen finansal tablolar ve inşaat ilerleme raporuyla uzlaştırılmalıdır. Sözleşme sayısı güçlü görünse bile teslim tarihine kadar kalan maliyet ve müşteri yükümlülüğü netleştirilmeden proje değeri hakkında kesin sonuç kurulamaz.