Kiralarda “Emsal” Zinciri: Türkiye Ortalaması 28 Bin, İstanbul 45 Bin Lirayı Aştı

Konut kiralarındaki yükselişte yeni bir fiyatlama davranışı öne çıkıyor. Özellikle boşalan konutlarda bazı ev sahipleri aynı bina veya çevredeki yüksek ilanları emsal alarak yeni kira bedelini belirliyor. Türkiye genelinde ortalama kira 28 bin 40 liraya, İstanbul’da ise 45 bin 510 liraya ulaşırken; sektör temsilcileri akaryakıt, aidat ve bakım giderlerindeki artışların da kimi ev sahipleri tarafından daha yüksek kira talebine gerekçe gösterildiğini belirtiyor.

Kiralık konut piyasasında fiyatları yalnızca yasal kira artış oranları değil, bölgedeki güncel ilanlar ve ev sahiplerinin birbirinden aldığı fiyat referansları da etkiliyor.

Özellikle mevcut kiracının evden ayrılması ve konutun yeniden kiraya çıkarılması durumunda, çevredeki ilan fiyatları yeni kira bedelinin belirlenmesinde önemli bir referansa dönüşüyor.

Bu durum bazı bölgelerde birbirini besleyen bir fiyatlama zinciri oluşturabiliyor. Bir konutun yüksek bedelle ilana çıkması, yakınındaki başka bir konut için emsal kabul ediliyor; ardından daha yüksek yeni ilanlar piyasaya eklenebiliyor.

Yüksek İlan Fiyatı Yeni “Emsal” Oluyor

Gayrimenkul sektöründe bu durum “emsal üzerinden fiyatlama” olarak değerlendiriliyor.

Örneğin aynı apartmanda veya yakın çevrede bulunan benzer bir konutun yüksek bedelle ilana çıkması, diğer mülk sahiplerinin de kira beklentisini yukarı taşıyabiliyor.

Ancak burada önemli bir ayrım bulunuyor: İlan fiyatı ile konutun fiilen kiraya verildiği fiyat aynı olmayabilir. Bu nedenle yalnızca yüksek ilanların emsal kabul edilmesi, piyasanın gerçekleşen kira seviyesinden farklı beklentilerin oluşmasına neden olabiliyor.

Özellikle kiralık konut arzının sınırlı, talebin ise güçlü olduğu bölgelerde bu fiyatlama davranışının daha belirgin hale geldiği ifade ediliyor.

Eski ve Yeni Kiracı Arasındaki Fark Açılıyor

Mevcut kira sözleşmelerinde artışlar yasal düzenlemeler çerçevesinde gerçekleşirken, boşalan konutun yeni kiracıya sunulduğu bedelde güncel piyasa koşulları daha fazla öne çıkıyor.

Bu nedenle uzun süredir aynı evde yaşayan kiracının ödediği tutarla aynı konutun yeniden kiraya verilmesi halinde talep edilen bedel arasında önemli farklar oluşabiliyor.

Bu fark da çevredeki diğer mülk sahiplerinin kira beklentilerini etkileyerek yeni ilan fiyatlarının yükselmesine zemin hazırlayabiliyor.

Akaryakıt ve Artan Giderler de Zam Gerekçesi Oluyor

Kiralık konut piyasasında dikkat çeken diğer bir gelişme ise bazı ev sahiplerinin kendi yaşam maliyetlerindeki yükselişi kira beklentilerine yansıtmak istemesi.

Sektör temsilcileri, akaryakıt fiyatlarındaki artışın ardından “benim de giderlerim arttı” yaklaşımıyla daha yüksek kira isteyen mülk sahipleri bulunduğunu belirtiyor. Aidat, bakım ve çeşitli işletme giderlerindeki yükselişler de benzer şekilde gerekçe gösterilebiliyor.

Bununla birlikte bir konutun piyasa kira değerini doğrudan ev sahibinin kişisel harcamaları belirlemiyor. Lokasyon, arz-talep dengesi, konutun büyüklüğü ve yaşı, ulaşım olanakları, bina özellikleri ve gerçekten kiralanmış benzer taşınmazların bedelleri daha doğrudan göstergeler arasında bulunuyor.

Dolayısıyla akaryakıt veya başka bir kişisel giderdeki yükselişin aynı oranda konut kirasına aktarılması, tek başına piyasa değerini belirleyen bir ölçüt oluşturmuyor.

Türkiye’de Ortalama Kira 28 Bin 40 TL

Paylaşılan piyasa verilerine göre Türkiye genelinde ortalama konut kirası 28 bin 40 TL seviyesine yükseldi.

Büyükşehirlerde ise rakamlar Türkiye ortalamasının önemli ölçüde üzerine çıkabiliyor.

İstanbul 45 bin 510 TL ile incelenen büyük şehirler arasında en yüksek ortalama kira seviyesine sahipken, Muğla 40 bin 940 TL ile ikinci sırada bulunuyor.

Ankara’da ortalama kira 34 bin 440 TL, İzmir’de 33 bin 369 TL ve Antalya’da 29 bin 306 TL seviyesinde.

İstanbul’da Yıllık Kira Artışı Yüzde 62 Seviyesinde

Aktarılan sektör araştırmalarında İstanbul’daki kiraların son bir yılda yaklaşık yüzde 62 arttığı belirtiliyor.

Özellikle iş merkezlerine, üniversitelere ve toplu taşıma hatlarına yakın bölgelerde talebin güçlü kalması, kiralık konut arzının sınırlı olduğu noktalarda fiyatların yüksek seyretmesine neden oluyor.

Bu bölgelerde birkaç yüksek fiyatlı ilan dahi çevredeki mülk sahiplerinin beklentilerini etkileyebiliyor.

Bununla birlikte ilan fiyatları üzerinden hesaplanan artışlarla gerçekleşmiş kira sözleşmelerindeki fiyat değişimlerinin birbirinden ayrılması gerekiyor.

İstanbul’da Kiralık Oda 30 Bin TL’ye Kadar Çıkıyor

Yüksek konut kiraları barınma tercihlerinde de değişime yol açıyor.

İstanbul’da tek başına konut kiralamakta zorlanan öğrenciler, çalışanlar ve kente yeni gelenlerin bir bölümü oda kiralama veya ortak ev seçeneklerine yöneliyor.

Paylaşılan ilanlara göre İstanbul’da oda kiraları yaklaşık 15 bin TL’den başlayarak merkezi bölgelerde 30 bin TL’ye kadar çıkabiliyor.

Beşiktaş, Kadıköy, Şişli ve Sarıyer gibi merkezi konumu ve ulaşım bağlantıları güçlü ilçelerde oda fiyatlarının daha yüksek seviyelere ulaştığı görülüyor.

Bu tablo, yalnızca bağımsız konut kiralarının değil, paylaşımlı konut piyasasının da artan barınma maliyetlerinden etkilendiğini gösteriyor.

İlan Fiyatı ile Gerçek Kira Bedeli Ayrımı Önem Kazanıyor

Kiralık konut piyasasında önümüzdeki dönemin önemli konularından biri, gerçek piyasa değeri ile ilanlarda talep edilen bedeller arasındaki fark olacak.

Çünkü yüksek fiyatlı bir ilanın çevredeki diğer konutlar için otomatik olarak emsal kabul edilmesi, gerçekleşmiş bir kira işlemine dayanmayan fiyatların da piyasada referans haline gelmesine yol açabiliyor.

Özellikle konut arzının talebin gerisinde kaldığı bölgelerde bu davranış kira beklentilerini yukarı taşıyabilir. Buna karşılık yüksek bedelle ilana çıkarılan bir konutun uzun süre kiracı bulamaması da fiyatların aşağı yönlü yeniden değerlendirilmesine neden olabilir.

Bu nedenle kiralık konut piyasasının gerçek seyrini değerlendirirken yalnızca ilan fiyatlarına değil, gerçekleşen kiralama bedellerine, konutun özelliklerine ve bölgesel arz-talep koşullarına birlikte bakılması önem taşıyor.