Bursa Gemlik’te çevre yolu doğusundaki depolama alanlarını kapsayan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı notunda değişiklik yapıldı. Onaylı düzenleme, depolama işlevinin gerektirdiği kullanımların zemin katta yer almasına, taban alanı katsayısı yüzde 60’ı aşmamak koşuluyla imkân tanıyor. Plan değişikliği Gemlik Belediye Meclisinin 9 Mart tarihli kararı ve Bursa Büyükşehir Belediye Meclisinin 14 Mayıs tarihli onayı sonrasında 3 Temmuz’da askıya çıkarıldı. Askı 1 Ağustos’ta sona erdi. Düzenleme yeni bir depo projesi, ruhsat veya yatırım kararı değil; mevcut plan alanındaki yapılaşmanın zemin kat yerleşimini etkileyen bir plan notu değişikliği.
Askı süresi tamamlandı, itirazlar izlenecek
TAKS üst sınırı parselin en fazla ne kadarının yapı tabanıyla kaplanabileceğini belirler; toplam inşaat hakkını tek başına göstermez. Emsal, yükseklik, çekme mesafeleri, yol terkleri, otopark, yangın güvenliği, yükleme cepleri ve diğer plan notları birlikte incelenmeden geliştirilebilir kapalı alan hesaplanamaz. Depolama tesislerinde geniş tek katlı operasyon alanı, raf sistemi, tır manevrası ve sevkiyat akışı işlevsel tasarımı doğrudan etkiler. Yüzde 60 sınırı zemin katta geniş operasyon kurulmasına izin veren bir çerçeve sunabilir; fakat her parselde bu orana fiilen ulaşılacağı anlamına gelmez. Parsel geometrisi ve altyapı koşulları gerçek kapasiteyi sınırlayabilir.
Liman–karayolu bağlantısı yapılaşma kalitesini öne çıkarıyor
Askı süresinin bitmesi, planın itirazsız kesinleştiğinin otomatik kanıtı değildir. Süre içinde yapılan başvurular varsa belediye meclislerinde değerlendirilmesi, olası değişikliklerin yeniden ilan edilmesi veya yargısal süreçlerin izlenmesi gerekir. Gemlik’in liman, çevre yolu ve sanayi akslarına yakınlığı depolama kullanımlarını bölgesel lojistik zinciri açısından önemli kılıyor. Buna karşılık yüksek taban oturumu; yağmur suyu yönetimi, ağır taşıt erişimi, yangın çevrimi ve komşu parseller üzerindeki trafik etkisini daha kritik hale getirir. Ticari gayrimenkul açısından sonraki adım, askı itirazlarının sonucu ile parsel bazındaki ruhsat ve zemin koşullarının birlikte doğrulanmasıdır.
Plan notunun uygulanmasında parselin yol cephesi ve kot ilişkisi de önem taşıyor. Geniş tabanlı depolarda zemin kat seviyesi, rampa eğimi ve tır yanaşma yüksekliği operasyon kapasitesini etkileyebilir. Ayrıca yüzde 60’lık taban oturumu kalan açık alanın tamamının manevra veya otopark olarak kullanılabileceği anlamına gelmez; peyzaj, yangın yaklaşımı ve teknik altyapı için ayrı alanlar gerekebilir. Bu nedenle arsa değerlemesinde teorik taban alanı ile ruhsatlandırılabilir ve işletilebilir depo alanı birbirinden ayrılmalı. Belediyenin kesinleşen plan notları ve uygulama görüşü, mimari fizibilitenin başlangıç belgesi olacak. Zemin etüdü ve altyapı bağlantı görüşleri de geliştirilebilir kapasite hesabında birlikte ve dikkatle değerlendirilmelidir.