Türkiye gayrimenkul piyasasında işlem adedi ile reel fiyat hareketi arasındaki ayrışma belirginleşti. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, 23 Temmuz 2026 tarihli kararında bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını yüzde 37’de sabit tuttu. Gecelik borç verme faizi yüzde 40, borçlanma faizi ise yüzde 35,5 olarak korundu.
Haziran’da 129 bin 979 konut satıldı
TÜİK’in 17 Temmuz’da yayımladığı Haziran 2026 bültenine göre Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 15,8 artarak 129 bin 979 oldu. İlk el satışlar yüzde 23,1 artışla 43 bin 406’ya, ikinci el satışlar yüzde 12,5 artışla 86 bin 573’e yükseldi.
İpotekli satışlardaki artış daha yüksek gerçekleşti. Haziran’da ipotekli konut satışları yüzde 72,1 artarak 25 bin 993’e çıktı. Bununla birlikte ipotekli işlemlerin toplam içindeki payı yüzde 20’de kaldı; 103 bin 986 adetlik diğer satışlar toplamın yüzde 80’ini oluşturdu.
Yılın ilk yarısı, tek aylık veriden daha farklı bir görünüm sundu. Ocak–Haziran döneminde toplam konut satışları yüzde 3,1 azalarak 699 bin 516’ya geriledi. Aynı dönemde ipotekli satışlar yüzde 32,2 artarken diğer satışlar yüzde 9,3 düştü.
Arındırılmış seriler manşet artışını sınırlıyor
TÜİK’in takvim etkilerinden arındırılmış serilerinde Haziran’da ilk el konut satışları yıllık yüzde 1,5, ikinci el satışlar yüzde 8,6 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış aylık değişimler ise ilk elde yüzde 2,3, ikinci elde yüzde 0,9 artış gösterdi. Böylece ham yıllık verideki güçlü yükselişin takvim etkileri çıkarıldığında aynı ölçüde korunmadığı görüldü.
Konut fiyatı arttı, reel değer düştü
TCMB Konut Fiyat Endeksi’ne göre konut fiyatları Haziran’da aylık yüzde 2, yıllık yüzde 24,5 arttı. Aynı ay yıllık tüketici enflasyonu TÜİK verisinde yüzde 32,11 olarak açıklandı. TCMB bu fark sonucunda konut fiyatlarındaki yıllık reel değişimi eksi yüzde 5,8 olarak hesapladı.
Yeni Kiracı Kira Endeksi ise yıllık yüzde 29,2 yükselirken reel olarak yüzde 2,2 geriledi. Veriler, satış fiyatları ve yeni kiracı kiralarının nominal olarak artmayı sürdürdüğünü, ancak genel fiyat düzeyinin gerisinde kaldığını gösterdi.
İş yeri satışları Haziran’da arttı, altı ayda geriledi
Haziran’da 16 bin 565 iş yeri satıldı; yıllık artış yüzde 19,2 oldu. İlk el iş yeri satışları yüzde 30,8, ikinci el satışlar yüzde 14,6 yükseldi. İpotekli iş yeri satışları yüzde 86,7 artışla 745’e çıktı. Ancak bu sayı toplam iş yeri satışlarının yaklaşık yüzde 4,5’ine karşılık geldi.
Ocak–Haziran döneminde toplam iş yeri satışları yüzde 5,3, ikinci el satışlar yüzde 7 geriledi. İpotekli iş yeri satışları ilk altı ayda yüzde 66,6 artsa da 4 bin 5 adetle sınırlı kaldı.
Ticari gayrimenkulde reel fiyat yatay
TCMB’nin 2026 birinci çeyrek Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi yıllık nominal yüzde 31 arttı; reel değişim yüzde 0 olarak kaydedildi. Dükkân fiyatları nominal yüzde 31,2 ve reel yüzde 0,1 artarken, ofis fiyatları nominal yüzde 30,3 yükseldi ve reel yüzde 0,5 geriledi.
Ankara’da satış ve ticari fiyat artışı ülke ortalamasının üzerinde
TÜİK’in il verilerine göre Ankara’da Haziran’da 11 bin 468 konut satıldı; yıllık artış yüzde 21,6 oldu. İpotekli satışlar yüzde 47 artışla 2 bin 757’ye, ilk el satışlar yüzde 51 artışla 3 bin 652’ye yükseldi.
TCMB verisinde Ankara konut fiyatları Haziran’da yıllık nominal yüzde 25,5 arttı. Yeni kiracı kira artışı yüzde 30,7 oldu. Ticari gayrimenkul tarafında ise Ankara endeksi 2026’nın ilk çeyreğinde yıllık nominal yüzde 36,3 yükseldi. Konut ve ticari endekslerin farklı referans dönemlerine sahip olması nedeniyle bu oranların doğrudan karşılaştırılması sınırlı tutulmalı.
Kamu satışları piyasaya yeni fiyat ve ödeme referansı taşıyor
TOKİ, 4 Haziran’da 64 ilde 20 bine yakın konutu açık satışla sunacağını açıkladı. 15 Haziran–17 Temmuz dönemini kapsayan kampanyada peşin ödemeye yüzde 25 indirim; yüzde 50 peşinatla 72 ay vade ve yüzde 8 indirim; ayrıca yüzde 25 peşinat, yüzde 25 ara ödeme ve 60 ay vade seçenekleri duyuruldu. Ankara, en fazla konutun satışa sunulacağı iller arasında sayıldı.
Emlak Konut GYO’nun yatırımcı ilişkileri sayfasında 2026’nın ilk çeyreği için 29,9 milyar liralık ön satış geliri bildirildi. Ancak TOKİ sözleşmeleri ve Emlak Konut ön satışları ile TÜİK’in tapu devrine dayalı satış istatistikleri aynı kavram ve zamanlamayı ölçmüyor. Bu nedenle kamu kaynaklı satışların Haziran toplamındaki artışı ne ölçüde etkilediği mevcut toplulaştırılmış verilerle ayrıştırılamıyor.
Haziran sıçraması ilk altı ay eğiliminden daha güçlü
Ham yıllık Haziran verisi hem konut hem iş yerinde belirgin artış gösterirken, Ocak–Haziran toplamları konutta yüzde 3,1, iş yerinde yüzde 5,3 daralmaya işaret ediyor. Aşağıdaki karşılaştırma, finansmanlı işlemlerdeki yüksek oranların düşük başlangıç düzeyiyle birlikte okunması gerektiğini gösteriyor.
Şekil 1. Haziran ve Ocak–Haziran satış değişimleri. Kaynak: TÜİK.