Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişiklik taslağının ticari gayrimenkulü en doğrudan ilgilendiren maddelerinden biri alışveriş merkezlerindeki bağımsız bölümlere ilişkin. Taslak, yangın güvenliğini, ortak alanları ve toplam inşaat alanını etkilemeyen mağaza veya ticari birimlerin belirli koşullarla birleştirilmesine ya da bölünmesine imkân tanıyor. İşlemin tamamen serbest bırakılması söz konusu değil; güncel proje, teknik taahhüt ve ilgili idarenin izni aranıyor. Bu nedenle başlık “ruhsat kaldırıldı” biçiminde değil, ruhsat prosedürünün belirli değişikliklerde sadeleştirilmesi olarak okunmalı.
AVM işletmeciliğinde mağaza büyüklüğü sabit bir değer değildir. Bir markanın çıkışı sonrasında büyük bir ünitenin birkaç kiracıya bölünmesi veya yan yana iki mağazanın tek bir amiral mağazada birleştirilmesi sık karşılaşılan bir ihtiyaçtır. Mevcut süreçte ruhsat ve tadilat prosedürleri kiralama takvimini uzatabiliyor. Taslak kesinleşirse mülk sahipleri kiracı karmasını daha hızlı yenileyebilir; boşluk süresi ile gelir kaybı azaltılabilir. Bununla birlikte taşıyıcı sisteme müdahale, kaçış mesafeleri, yangın zonları, duman tahliyesi ve ortak tesisat bağlantıları yine teknik inceleme gerektirecek.
Yatırımcı için asıl değer, esnekliğin kira sözleşmesine doğru yansıtılmasıyla oluşur. Teslim koşulları, eski hâle getirme yükümlülüğü, proje onayı, yangın danışmanı raporu, ortak gider paylaşımı ve birleşen ünitelerin tapu niteliği ayrı ayrı düzenlenmeli. Taslak yürürlüğe girse bile tapuda ayrı bağımsız bölüm olan iki alanın fiziksel birleşmesi, mülkiyet kayıtlarının kendiliğinden birleştiği anlamına gelmez. Editoryal ve hukuki dilde bu ayrım korunmalı.
Esneklik özellikle hızlı değişen perakende kategorilerinde önem kazanıyor. Spor, teknoloji, mobilya ve yeme-içme kiracıları dönemsel olarak daha büyük veya daha küçük ünite isteyebiliyor. Birleştirme süresinin kısalması, AVM yönetiminin boş alanı gelir üretir hâle getirmesini hızlandırabilir. Bununla birlikte elektrik gücü, yağ tutucu, havalandırma ve baca gibi teknik ihtiyaçlar değiştiğinde işlem basit bir bölme duvarı tadilatının ötesine geçer.
Kat mülkiyeti ve yönetim planı tarafı da göz ardı edilmemeli. Fiziksel kullanım değişikliği ortak gider payını, sigorta primini ve ziyaretçi trafiğini etkileyebilir. Kiracı karması güncellenirken diğer mağazaların münhasırlık hükümleri ile işletme saatleri de kontrol edilmelidir. Taslak nihai hâlini alırsa profesyonel AVM yöneticilerinin standart tadilat kılavuzlarını ve teslim prosedürlerini yeni kurala göre yenilemesi gerekecektir.
| TİCARİ GAYRİMENKULE ETKİSİ Düzenleme yürürlüğe girerse perakende varlıklarında kiralama hızı ve mağaza planlama esnekliği artabilir. En büyük kazanım, büyük boşlukların daha küçük kiracılara bölünebilmesi olacaktır. Buna karşılık yangın güvenliği ve ortak tesisat riskini sözleşmeyle kiracıya devretmek yeterli değildir; mülk sahibi teknik onay zincirini korumalıdır. |