Türkiye’de perakende sektöründe yükselen maliyetler ve cirolardaki reel büyümenin zayıflaması, mağazaların nakit yönetimini daha kritik hale getirdi. Yılın ilk sekiz ayında AVM cirolarında yaklaşık yüzde 30’luk artış görülmesine rağmen bu oran aynı dönemdeki ortalama enflasyonun altında kaldı. Sektörde bazı markaların AVM yönetimlerinden kira ödemeleri için 1-2 aylık vade veya öteleme talep etmeye başladığı belirtiliyor.
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı ve ECE Türkiye Genel Müdürü Nuri Şapkacı, bazı perakendecilerden kira ödemelerine ilişkin kısa süreli vade taleplerinin geldiğine yönelik duyumlar bulunduğunu açıkladı.
Şapkacı’ya göre mevcut tablo henüz sektör genelinde ciddi bir ödeme sorununa işaret etmiyor. Özellikle 2022-2024 döneminde elde edilen güçlü ciro performansının perakende şirketlerinin bilanço ve nakit pozisyonlarına katkı sağlaması, mevcut maliyet baskısına karşı sektörün hareket alanını destekliyor.
Bununla birlikte perakende sektörünün kira ödeme performansı açısından 2027’nin ilk yarısının yakından takip edilmesi bekleniyor.
AVM ciroları arttı ancak enflasyonu geçemedi
ECE Türkiye portföyündeki verilere göre AVM ciroları 2026’nın ilk sekiz ayında geçen yılın aynı dönemine kıyasla yaklaşık yüzde 30 yükseldi. Aynı dönemde ortalama enflasyonun yüzde 31,68 seviyesinde gerçekleşmesi, nominal ciro artışının reel anlamda sınırlı kaldığını ortaya koydu.
AVM ziyaretçi trafiğinin geçen yılın aynı dönemiyle benzer seviyelerde kalması ise tüketicilerin alışveriş merkezlerinden tamamen uzaklaşmadığına işaret etti. Asıl değişim, harcamaların hangi alanlara yöneldiğinde ortaya çıktı.
| Gösterge | 2026 İlk 8 Ay |
|---|---|
| AVM cirolarındaki artış | %30 |
| Ortalama enflasyon | %31,68 |
| Moda cirolarındaki artış | %26 |
| Ayakkabı cirolarındaki artış | %17 |
| Eğlence cirolarındaki artış | %42 |
| Sağlık ve bakım cirolarındaki artış | %35 |
| Yeme-içme cirolarındaki artış | %33 |
| Gıda cirolarındaki artış | %30 |
Veriler, özellikle moda ve ayakkabı kategorilerinin diğer harcama gruplarına göre daha zayıf kaldığını gösterdi. Moda kategorisindeki ciro artışı yüzde 26 olurken ayakkabıda büyüme yalnızca yüzde 17 seviyesinde gerçekleşti.
Buna karşılık eğlence kategorisi yüzde 42’lik artışla öne çıktı. Sağlık ve bakım harcamaları yüzde 35, yeme-içme yüzde 33 ve gıda harcamaları yüzde 30 arttı.
Tüketicinin tercihi üründen deneyime kayıyor
AVM verilerindeki kategori farklılaşması, tüketicinin harcamalarını tamamen durdurmak yerine bütçesini yeniden dağıttığını gösteriyor.
ECE Türkiye Genel Müdürü Semet Yolaç Canlıel, toplam ciro verisinin tüketici davranışındaki değişimi tek başına açıklamak için yeterli olmadığı görüşünde. Canlıel’e göre özellikle moda ve ayakkabı ile yeme-içme ve eğlence kategorileri arasında belirgin bir ayrışma yaşanıyor.
Sosyalleşme ve deneyim odaklı tüketimin güçlenmesi bu değişimin önemli göstergelerinden biri olarak öne çıkıyor. Güçlü film gösterimlerinin bulunduğu bazı dönemlerde sinema cirolarında yüzde 350’ye ulaşan artışların görülmesi de bu eğilimi destekliyor. Sinema trafiğindeki hareketlilik aynı zamanda AVM içerisindeki yeme-içme harcamalarına katkı sağlıyor.
Moda ve tekstil mağazalarında yeni dönem başlayabilir
Perakende şirketlerinin önümüzdeki dönemde yalnızca satışlarını artırmaya değil, mevcut mağazalarının verimliliğini yükseltmeye de odaklanması bekleniyor.
Artan personel, enerji ve tedarik giderleri mağaza işletme maliyetlerini yukarı taşırken, özellikle düşük performans gösteren lokasyonların yeniden değerlendirilmesi gündeme gelebilir.
Nuri Şapkacı, 2027’nin ilk yarısının perakendeciler açısından 2026’ya göre daha zorlu geçebileceğini değerlendiriyor. Şirketlerin nakit akışlarını koruyabilmek amacıyla mağaza portföylerini daha yakından incelemesi beklenirken, yeterli performans göstermeyen noktalarda mağaza kapatma veya kullanılan metrekareyi küçültme seçenekleri gündeme gelebilir.
Bu süreçten en fazla etkilenebilecek alanlardan birinin tekstil ve moda olması bekleniyor. Tüketicilerin zorunlu olmayan harcamalarını sınırlandırdığı dönemlerde giyim alışverişleri ertelenebilirken, yeme-içme, kozmetik, kişisel bakım ve sağlık gibi kategorilerin görece daha dirençli kalabileceği değerlendiriliyor.
Perakendede büyümenin yeni ölçüsü mağaza sayısı değil verimlilik olacak
Sektörde büyüme isteği tamamen ortadan kalkmış değil. Ancak yeni dönemde markaların mümkün olduğunca fazla mağaza açmak yerine her lokasyonun performansına odaklanması bekleniyor.
Bu nedenle perakendede “metrekare büyümesi” yaklaşımının yerini giderek mağaza başına satış, operasyon maliyetleri ve kârlılık odaklı bir modele bırakması gündemde.
Markaların aynı şehirde veya aynı müşteri segmentine hitap eden mağazalarını dahi ayrı ayrı değerlendirmesi gerekebilecek. Yüksek kira ve işletme giderlerine karşı yeterli ciro üretmeyen noktaların küçültülmesi veya kapatılması, şirketlerin nakit akışını korumak amacıyla kullanabileceği yöntemler arasında bulunuyor.
AVM’lerde doluluk oranı yüzde 100 sınırına dayandı
Perakende sektöründe dikkat çeken bir başka çelişki ise kira baskısının arttığı bir dönemde başarılı AVM’lerde boş mağaza bulmanın giderek zorlaşması.
Nuri Şapkacı’nın verdiği bilgilere göre güçlü performans gösteren alışveriş merkezlerinde doluluk oranları yüzde 95 ile yüzde 100 arasında bulunuyor.
Bu durum Türkiye pazarına girmek isteyen yabancı markalar ve mağaza ağını genişletmeyi planlayan yerli perakendeciler açısından uygun lokasyon bulmayı zorlaştırıyor.
Bir tarafta mevcut mağazalarının maliyetlerini yönetmeye çalışan perakendeciler bulunurken, diğer tarafta yüksek ziyaretçi trafiğine sahip AVM’lerde yeni mağaza açmak isteyen markaların talebi devam ediyor.
Yeni AVM yatırımlarında finansman engeli
Yüksek finansman maliyetleri yalnızca perakendecileri değil, yeni alışveriş merkezi yatırımlarını da etkiliyor.
Son dönemde faaliyete geçen AVM projelerinin önemli bir bölümünün geçmiş yıllarda başlatılan yatırımlardan veya daha küçük ölçekli projelerden oluştuğu belirtiliyor. Büyük ölçekli yeni alışveriş merkezi yatırımlarının ise sınırlı kaldığı görülüyor.
Yeni proje arzının düşük olması, özellikle başarılı alışveriş merkezlerinde yüksek doluluk oranlarının korunmasında etkili oluyor. Türkiye’ye giriş yapmak veya mevcut mağaza ağını büyütmek isteyen markaların talebi devam ederken yeni ticari gayrimenkul arzının aynı hızda artmaması, uygun mağaza alanlarının değerini yükseltiyor.
Sektörde yeni büyük yatırımların yeniden hız kazanabilmesi açısından finansmana erişimin kolaylaşması ve enflasyonda kalıcı bir gerileme sağlanması kritik görülüyor.
AVM ve perakende sektörü için 2027’nin ikinci yarısı kritik
Sektör temsilcilerinin değerlendirmeleri, perakende ve ticari gayrimenkul açısından 2027’nin iki farklı döneme ayrılabileceğine işaret ediyor.
Yılın ilk yarısında nakit akışı, işletme giderleri, mağaza verimliliği ve kira ödemelerinin sektörün önemli gündemleri arasında kalması bekleniyor. Bazı perakendeciler açısından mağaza portföyünün yeniden yapılandırılması da bu dönemde hız kazanabilir.
Yılın ikinci yarısında ise enflasyondaki düşüşün devam etmesi, finansman koşullarının iyileşmesi ve tüketici harcamalarının yeniden güçlenmesi durumunda sektör üzerindeki baskının hafiflemesi bekleniyor.
Mevcut veriler perakendede talebin tamamen ortadan kalkmasından çok, tüketicinin harcama tercihlerinin değiştiğine işaret ediyor. AVM ziyaretçi sayılarının korunmasına karşın moda ve ayakkabının daha zayıf, eğlence ve yeme-içmenin ise daha güçlü performans göstermesi, perakendecilerin önümüzdeki dönemde mağaza büyüklüğünden ürün karmasına kadar birçok alanda yeni tüketim alışkanlıklarına uyum sağlamasını daha önemli hale getiriyor.