BİLGİ BOTU
Konu: 22.11.2025 tarihli “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği”nin tarla alımı ve imar beklentisi yoluyla yatırım stratejilerine etkileri
Hazırlayan: Av. Yusuf Sezer
Tarih: 22.11.2025
- Yönetmeliğin Temel Mantığı
- Taşınmaz maliklerinin talebi üzerine yapılan uygulama imar planı değişiklikleri sonucu oluşan değer artışının %90’ı kamuya aktarılır (Değer Artış Payı – DAP).
- Bu bedel ödenmeden taşınmaz üzerinde satış, devir, ruhsatlandırma veya arsa düzenleme işlemi yapılamaz.
- Hesaplama SPK lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme şirketi + kıymet takdir komisyonu üzerinden yapılır.
- Yönetmelik özellikle mevcut imar sınırlarında yapılacak “plan değişikliği talepleri” için geçerlidir.
- “Tarla Alıp İmar Beklemek” Stratejisine Etkisi
Aşağıdaki ayrım kritik önemdedir:
- Tarla → İlk İmara Geçiş (İdare resen plan yaparsa) → DAP YOK → Fırsat korunur.
- Planlı alan içinde emsal/fonksiyon artırımı (Malik talebiyle) → DAP Alınır (%90) → Ek artış büyük ölçüde avantajını kaybeder.
Yani bu yönetmelikle “tarla → imara geçiş” aşamasındaki rant korunurken, “imar içindeki plan artışları” büyük ölçüde kamuya alınmaktadır.
- Yönetmelikte Tarla Yatırımına Etki Eden Hükümler
DAP’a Tabidir:
- Emsal, kat adedi, yapı yoğunluğu artırımı
- Fonksiyon değişikliği (ör. tarım → konut/ticaret)
- Malik talebiyle plan değişikliği
DAP’a Tabi Değildir:
- Belediye tarafından resen yapılan plan değişiklikleri
- Kamu yatırımları/kamu mülkiyeti
- 6306 sayılı Kanun kapsamında bazı dönüşümler
- 3194/13 imar hakkı aktarımı
- 20.02.2020’den önce resmi kayıt alınmış başvurular
- Yatırım Stratejisi Açısından Hukuki Değerlendirme
A. Tarla Alırken Dikkat Edilecekler
- Üst ölçek planlarda gelişim aksı içinde olması
- Tarım koruma, mera, taşkın, sit vb. alanlardan kaçınmak
- Tek parsel veya kontrol edilebilir hissedar yapısı
- Belediye stratejik gelişim planı ile uyum
- Plan Değişikliği Talebi
- Malik talebiyle emsal artışı yapılması halinde değer artışının %90’ı kamuya geçecektir.
- Ek rant üretimi bu aşamada büyük ölçüde anlamını yitirmektedir.
- Sözleşmelerde DAP düzenlemesi
- Müteahhit/kooperatif sözleşmelerinde doğacak DAP maliyetinin kim tarafından karşılanacağı açıkça belirlenmelidir.
- Tapu şerhleri nedeniyle finansal işlemlere dikkat edilmelidir.
- Önerilen Hukuki Yol Haritası
- Tarla alıp imara geçiş modelinde doğru bölge seçimi ve planlama analizi yapıldığında fırsat halen devam etmektedir.
- Ancak planlı alan içinde emsal artırımı artık büyük ölçüde ekonomik değildir.
- En doğru yatırım modeli: “Doğru koridorda tarla + idarenin resen imara geçişi + ilk imar priminde değerlendirme”
- Projeye girilecekse DAP maliyetleri sözleşmelere mutlaka yansıtılmalıdır.
- Sonuç
- Tarla alıp imara geçiş modelinde doğru bölge seçimi ve planlama analizi yapıldığında fırsat halen devam etmektedir.
- Ancak planlı alan içinde emsal artırımı artık büyük ölçüde ekonomik değildir.
- En doğru yatırım modeli: “Doğru koridorda tarla + idarenin resen imara geçişi + ilk imar priminde değerlendirme”
- Projeye girilecekse DAP maliyetleri sözleşmelere mutlaka yansıtılmalıdır.
Saygılarımla,
Av. Yusuf Sezer