Sektör kaynakları inşaat ilerleme seviyesini yaklaşık yüzde 80 olarak bildiriyor. Yapı ruhsatı bilgilerine göre proje iki bloktan oluşuyor. Yatırım bütçesini yalnız oda sayısına böldüğümüzde kaba olarak oda başına yaklaşık 1,88 milyon TL’lik bir büyüklük ortaya çıkıyor; ancak bu hesap arsa değeri, geçmişte yapılan inşaat harcamaları, finansman, mobilya-ekipman ve işletmeye alma giderleri ayrıştırılmadan gerçek oda başına yatırım maliyeti olarak kabul edilemez.
Altıntaş son yıllarda yoğun konut gelişimiyle öne çıkarken havaalanına yakınlığı, ana ulaşım aksları ve Antalya turizm ekonomisi bölgenin ticari fonksiyonlarını da büyütüyor. Konut olarak başlayan bir yapının otel kullanımına dönmesi, bölgedeki arz-talep dengesinin geliştiricileri alternatif kullanım senaryolarına yöneltebildiğini gösteriyor.
Gayrimenkul geliştirme açısından burada önemli soru, yapının fiziksel dönüşüm maliyetinin yeni kullanımın gelir potansiyeliyle karşılanıp karşılanamayacağı. Otel fonksiyonuna geçişte yangın, mekanik sistemler, ortak alanlar, oda standartları, otopark ve işletme ruhsatı gibi unsurlar fizibiliteyi doğrudan etkiliyor.
TicariGM360 değerlendirmesi: Fonksiyon dönüşümü, yalnız Altıntaş için değil konut veya ofis arzının yoğunlaştığı diğer bölgeler için de önemli. Fiziksel olarak dönüştürülebilir yapıların otel, sağlık, öğrenci konaklaması veya servisli apart gibi alternatif kullanımları yeni bir yatırım alanı oluşturabilir.
Dönüşüm projelerinde bir başka kritik başlık izin ve teknik uygunluk. Konut olarak tasarlanan taşıyıcı sistemin otel kullanımındaki yangın kaçışları, servis dolaşımı, mutfak, çamaşırhane, mekanik kapasite ve engelli erişimi gibi gereksinimleri karşılayıp karşılamadığı maliyeti önemli ölçüde değiştirebilir. Bu nedenle mevcut kaba inşaatın varlığı her zaman dönüşümü ucuzlatmaz. Buna karşılık doğru binada yeniden kullanım, yeni arsa edinimi ve sıfırdan inşaat süresini azaltarak pazara giriş hızını artırabilir. Altıntaş örneği, Türkiye’de yüksek konut arzı oluşan bölgelerde “en iyi kullanım” analizinin proje geliştirme sürecinde sürekli güncellenmesi gerektiğini gösteriyor. Gayrimenkulün ilk ruhsattaki fonksiyonu ekonomik ömrü boyunca değişmez kabul edilmemeli; pazar talebi, ulaşım ve çevre kullanımları değiştikçe alternatif fonksiyonlar yeniden test edilmeli. Projenin açılış tarihi, işletmeci yapısı ve hedef oda fiyatı açıklandığında dönüşüm kararının ekonomik sonucu daha net ölçülebilecek; bu veriler Altıntaş’taki diğer ticari projeler için de emsal niteliği taşıyabilir.
Kaynak: Turizm News