Tapu devir işlemlerinde uzun yıllardır uygulanan rayiç bedelin biraz üzerinde satış gösterme dönemi sona eriyor. Mali Suçları Araştırma Kurulu (MASAK) tarafından hazırlanan ve 1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlüğe girecek yeni para transferi denetimleri, konut, arsa ve iş yeri alım-satımı yapacak herkesi doğrudan etkileyecek.
Devletin Vergi Kaybına Yol Açan Uygulama Sona Eriyor
Türkiye’de bugüne kadar tapu işlemlerinde, taşınmazların gerçek satış bedeli yerine belediyeden alınan düşük rayiç bedel veya biraz üzerindeki tutar beyan edilerek işlem yapılıyordu.
Örneğin;
Gerçek satış bedeli 10 milyon TL olan bir konut, rayiç bedel olan 3 milyon TL üzerinden tapuda gösterildiğinde:
Ödenmesi gereken tapu harcı: 400 bin TL
Fiilen ödenen tapu harcı: 120 bin TL
Bu yöntemle devlet yaklaşık 280 bin TL vergi kaybına uğruyordu. Yeni düzenleme ile bu tür işlemlerin önü tamamen kapanacak.
Rayiç Bedeller Düşük Kalsa da Denetim Artıyor
Belediyeler tarafından belirlenen rayiç değerlerin, 2026 yılında da birçok bölgede gerçek satış fiyatlarının altında kalmaya devam etmesi bekleniyor. Ancak MASAK’ın bankacılık sistemi üzerinden getirdiği sıkı denetimler sayesinde, tapu işlemlerinde gerçek bedelin altında satış gösterilmesi fiilen imkânsız hale gelecek.
Banka Transferi Şartı Geliyor
Yeni uygulamaya göre, tapu satışına konu olan taşınmazın bedeli ne kadarsa, alıcı tarafından satıcıya aynı tutarda banka transferi yapılması zorunlu olacak.
Örneğin:
2 Ocak 2026’da tapu satışı yapılacak bir konutun bedeli 10 milyon TL ise alıcı, bu tutarın tamamını banka üzerinden satıcıya göndermek zorunda olacak.
Bankalar, yapılan transfer için satış bedeline ilişkin belge ve açıklama talep edecek. Tapuda gösterilen bedel ile bankadan gönderilen para arasında uyumsuzluk olması halinde işlem riskli kabul edilecek.
“Nakit Öderim” Dönemi de Bitiyor
“Nakit öderim, kimse anlamaz” düşüncesi de yeni dönemde geçerliliğini kaybediyor. Bankadan yüksek tutarlı nakit çekimlerinde:
Paranın nerede kullanılacağı beyan edilecek
Satıcı, aldığı parayı daha sonra bankaya yatırmak isterse paranın kaynağını belgelemek zorunda kalacak.
Gerekli açıklama ve belgelerin sunulamaması halinde, işlem MASAK’a bildirilecek ve inceleme süreci başlatılabilecek.
Gayrimenkulde Şeffaflık Dönemi
Uzmanlar, bu düzenlemenin: Tapu işlemlerinde gerçek satış bedelinin esas alınmasını, Vergi kayıplarının önlenmesini, Kara para ve kayıt dışı ekonominin azaltılmasını amaçladığını belirtiyor. 2026 itibarıyla gayrimenkul alım-satımlarında banka kayıtları tapu kadar belirleyici olacak.